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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家さんの元銀行員大家対談第3回目と第4回目がアップされています。

第3話のタイトルは「スルガ銀行について思うこと。~」とありますが、内容は銀行全般の内部事情や今後に期待することについて書かれています。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/65.html ← 健美家元銀行員大家対談第3回目


第4話は、これからどのような戦略で不動産投資を進めていけば良いのか。
不動産投資は100人いれば100通りのやり方があります。
対談で話している手法のみが最適というわけではありません。
各々噛み砕いて咀嚼頂き不動産投資戦略の一助として参考にしていただければ幸いです。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/66.html ← >健美家元銀行員大家対談第4回目



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昨日に続き東京築古組筆頭理事の川村さんとの健美家さんで対談です。

今回は、大家さん業界のダークサイドに踏み込んでます。

普段、コラムやブログでは、ここまで書かないのですが、対談では普段の大家さんの飲み会で語られているような内容が掲載されてしまいます(^_^;)


https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/64.html ← 健美家対談 銀行の融資エビデンスチェック厳格化で困る人たち


*人の振り見て我が振り直せ・他山の石


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あいかわらず忙しくしており健美家コラムの新規投稿ができていません。

先月、最近と今後の融資動向について元第一勧業銀行の川村さんと健美家さんで対談しました。

今日から数回に分けてアップされるようですので、今後の不動産投資の参考に願います。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/taidan/tc-63/63.html ← 健美家大家対談 /川村龍平×岡元公夫さん






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健美家コラム更新しました。

今回の健美家コラムでは、なぜ、近頃のシェアハウスのサブリース賃料不払いが大きな問題になってしまったか、要点をまとめています。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/104/ ← 健美家コラム シェアハウス騒動に見る「ニッチ投資」を狙うときに肝に銘じてほしいこと


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今回のブログ記事で伝えたいことは、かぼちゃの馬車事件が単にスマートデイズ社の事案でおさまらず、不動産投資業界全般に波及していくことです。

一昨年の末あたりから、金融庁や日銀が金融機関に対し過剰な不動産融資に対して警鐘を鳴らしていました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/100/?ac=UL ← 日本銀行も動く!不動産向け融資はどうなる?

その流れを受けての、今回の事件です。
かぼちゃの馬車事件については、ついに朝日新聞や日経新聞、そしてテレビの報道番組でも取り上げられるようになってきました。

朝日新聞の記事には「 会社員らが投資目的で建てたシェアハウスで約束された賃料が払われなくなった問題で、融資関係資料の改ざんなどの不正が多発していたことがわかった。預金額の水増しなどで信用力を上げ、多額の融資を受けやすくしたとみられる。融資の多くは地方銀行のス〇ガ銀行(静岡県沼津市)が行っていた。」とも書かれています。

銀行にとって、大手マスメディアで実名報道されることは、大変不名誉なことです。
さらに日経新聞やワールドビジネスサテライトなどの銀行員がよく見る媒体で取り上げられてしまえば、なおさらです。
しかも、この事件は始まったばかりです。

被害者が融資した銀行に貸し手責任を問う動きがあります。
引き続き、各種メディアで報道されていくことになります。

ポイントになるのは、本事件に限らず一部の不動産融資で行われていたと思われる「二重売買契約」や融資関係資料の改ざん・粉飾が白日の下に晒されたこと。そしてサブリースのレントロールの信憑性に大きな疑義が生じたことです。

破産手続き中の格安旅行会社「てるみくらぶ」が虚偽の書類をもとに銀行の融資金をだまし取った疑いが強まったとして、警視庁は同社社長や経理担当を詐欺と有印私文書偽造・同行使の疑いで逮捕しました。

かぼちゃの馬車事件でも、大手メディアが記事にして、今後、事実関係が明らかになっていけば、数百人・数百億円の被害を出した刑事事件に発展していくかもしれません。

現在は2月。銀行は年度初めの4月から一年間の融資方針やルールを変更することが多いです。

今年の4月以降は、更なる不動産融資の審査の厳格化が進むでしょう。

しかし、それは大家さんや不動産投資家の置かれたポジションによっては悪いことではありません。

全般的に本件に関わらずマーケット要因により厳しくなると思われますが、特に厳しくなるのは有印私文書偽造などがされた詐欺的案件です。

銀行が物件の良し悪しをチェックして防波堤となるため、不動産投資スキルがあまり無い初心者が騙される可能性が低くなります。

金融機関が厳しく審査するため、無謀な価格で売買されることが減り、物件価格は採算が取れる妥当な相場に落ち着いていくことでしょう。

そして、ここしばらく価格が高騰して買えなかったベテラン大家さん方にとっては朗報になるかもしれません。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/104/ ←  シェアハウス騒動に見る「ニッチ投資」を狙うときに肝に銘じてほしいこと



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昨日、一昨日と自己所有物件・管理受託物件の降雪後確認と凍結防止対応でした。

東京都区内は一昨夜48年ぶりの氷点下4度だったとのこと!!
更に府中では氷点下8度(驚)
私は東京で生まれ育ちましたが、物心ついてから初めての経験です。
江戸っ子で、水道管の凍結・破損の恐ろしさを知っている人間は少ないのでは。

私は、岩手に物件を所有していたこともあり、冬の水道対応について知り、経験もしていました。
しかし、最近は岩手の物件を売却して、東京都区内にしか物件を所有・管理していないので、すっかり忘れていました。
昨日SNSで何人かの友人が水道管凍結のことについて触れていて、慌てて募集中やリフォーム中の空き部屋の凍結防止対策をしてきました。

水道管の凍結防止方法としては、水抜きと水を出しっ放しにする方法があります
ただ、東京の物件は、ほぼ水抜き栓や電動防寒機が設置されていなく対応策は限られています。
なので、水を少量の水を流し続けるようにしました。

私とスタッフで、手分けして、車とバイクで各物件を廻って、お湯の蛇口から少量の水が出続けるようにしてきました。

除雪で疲れていたのに、更にほぼ半世紀ぶりの寒波が襲来して、くたくたです。

凍結の可能性が高いのは、次の写真のようにベランダに設置されている給湯器。


電源を入れておけば、凍結防止機能が働く機種もありますが、それとて配管自体の凍結は防げません。

幸い昨日の寒波襲来初日で対応できなかった物件の水道管・給湯器も無事でした。

2日目の今夜は、昨日以上に冷え込みが続きそうなので、内廊下給湯器物件も念を入れて凍結防止対策をしてきました。









あと、心配なのは、入居されていても留守にしている部屋です(^_^;)


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/103/ ← 健美家コラム 長期間安定利回りが狙える「ニッチ投資」で気を付けること




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健美家コラム更新しました。

「長期間安定利回りが狙える「ニッチ投資」で気を付けること」

ニッチには大きく分けて二つのニッチがあります。
今回のコラムでは狙うべきニッチについて書いています。

ここ数日、大家さん達の間で、シェアハウスかぼちゃの馬車のサブリーストラブルが話題になっていますが、個人の大家さんが狙うべきシェアハウスについても触れています。



https://www.kenbiya.com/column/okamoto/103/ ← 健美家コラム 長期間安定利回りが狙える「ニッチ投資」で気を付けること




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読売新聞より

「仮想通貨の基盤となる「ブロックチェーン」技術を使い、銀行間の送金手数料を大幅に安くできるサービスが今年3月にも一部の銀行間で始まる見通しとなった。

 手数料は10分の1程度に下がる可能性がある。金融とITを組み合わせた「フィンテック」が、個人の生活に恩恵をもたらす具体例となる。

 国内メガバンクや、りそな銀行、地方銀行など約60の金融機関がすでに実証実験を済ませた。このうち、インターネット銀行や地銀など数行が3月にも、スマートフォンのアプリを使って手軽で安価に送金できるサービスを開始する。参加する銀行は、順次増える見通しだ。

送金手数料は各行が決めるが、最も安くした場合は現在数百円の手数料を10分の1程度に引き下げることもできるという。」

現在、国内送金の際には、銀行や信金・農協等は、全国銀行協会が運営する全国銀行データ通信システム(全銀システム)」を使っています。全銀システムは、安全性・確実性は高いですが、多額の運営コストもかかっていました。

昨年の春頃より、みずほやりそな銀行、横浜銀行などが参加する新送金システムの連合体が、仮想通貨を使った新たな送金実験を始めてました。 実験を始めた連合体はSBIホールディングスと、SBIリップルアジアが取りまとめる「内外為替一元化コンソーシアム」です。連合体には三菱東京UFJ銀行や滋賀銀行なども新たに加わり、4月26日時点で56行が参加していました。

銀行間の海外送金への仮想通貨の適用も検討しているとのこと。現在は外国送金は国際銀行間通信協会(スイフト)を通していますが、新しいシステムを使えば国内の送金同様に低コストでの取引につながるでしょう。
外国送金は、現在一見さんだと最低5千円程度は掛かっています。
更に送金にかかる時間も大幅に短縮できるでしょう。
現在、外国送金は朝に手続きしても、当日の営業時間内に先方の口座に入金されることはまれです。
大抵2~3日。発展途上国だと1週間程度かかることもあります。
これが、もしかしたら国内振込と同じく、瞬時にできるようになるかもしれません。

私も現役銀行員時代に支店の外国課や本部の外国業務部に配属されていたことがあり、現場で実務に携わっていたことがありますが、支店で受付けして、相手の銀行の支店に資金が届くまで、多くの銀行員の手作業・確認が介在していました。
一般の方からみると少額の場合の外国送金手数料は高いと感じられますが、銀行から見るともしかしたら採算割れだったかもしれません。また時間も人の手が入るので時間が掛かっていました。

今や、日常の生活では、中国やインドのほうが日本よりスマホ決済が進んでいます。
日用品の店頭での購入で、1万円札のような高額紙幣での決済が行われている国のほうが少なくなっています。

ネットとAIの発達は、金融を大きく変えています。
振込・送金でのフィンテック。
融資分野ではクラウドファンディング。
銀行の基幹業務が、大きく揺さぶられています。

ただ、今後、大きく揺さぶられるのは、銀行だけでなく通訳・翻訳業、弁護士・税理士等の士業、不動産仲介業他第3次産業全般に言えることでしょう。

それを危機ととらえるかチャンスととらえるかは、その人次第です。
いずれにせよ、従来のやりかたを踏襲しているだけなら、未来は無いでしょう。




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