東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨日、一昨日と自己所有物件・管理受託物件の降雪後確認と凍結防止対応でした。

東京都区内は一昨夜48年ぶりの氷点下4度だったとのこと!!
更に府中では氷点下8度(驚)
私は東京で生まれ育ちましたが、物心ついてから初めての経験です。
江戸っ子で、水道管の凍結・破損の恐ろしさを知っている人間は少ないのでは。

私は、岩手に物件を所有していたこともあり、冬の水道対応について知り、経験もしていました。
しかし、最近は岩手の物件を売却して、東京都区内にしか物件を所有・管理していないので、すっかり忘れていました。
昨日SNSで何人かの友人が水道管凍結のことについて触れていて、慌てて募集中やリフォーム中の空き部屋の凍結防止対策をしてきました。

水道管の凍結防止方法としては、水抜きと水を出しっ放しにする方法があります
ただ、東京の物件は、ほぼ水抜き栓や電動防寒機が設置されていなく対応策は限られています。
なので、水を少量の水を流し続けるようにしました。

私とスタッフで、手分けして、車とバイクで各物件を廻って、お湯の蛇口から少量の水が出続けるようにしてきました。

除雪で疲れていたのに、更にほぼ半世紀ぶりの寒波が襲来して、くたくたです。

凍結の可能性が高いのは、次の写真のようにベランダに設置されている給湯器。


電源を入れておけば、凍結防止機能が働く機種もありますが、それとて配管自体の凍結は防げません。

幸い昨日の寒波襲来初日で対応できなかった物件の水道管・給湯器も無事でした。

2日目の今夜は、昨日以上に冷え込みが続きそうなので、内廊下給湯器物件も念を入れて凍結防止対策をしてきました。









あと、心配なのは、入居されていても留守にしている部屋です(^_^;)


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健美家コラム更新しました。

「長期間安定利回りが狙える「ニッチ投資」で気を付けること」

ニッチには大きく分けて二つのニッチがあります。
今回のコラムでは狙うべきニッチについて書いています。

ここ数日、大家さん達の間で、シェアハウスかぼちゃの馬車のサブリーストラブルが話題になっていますが、個人の大家さんが狙うべきシェアハウスについても触れています。



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読売新聞より

「仮想通貨の基盤となる「ブロックチェーン」技術を使い、銀行間の送金手数料を大幅に安くできるサービスが今年3月にも一部の銀行間で始まる見通しとなった。

 手数料は10分の1程度に下がる可能性がある。金融とITを組み合わせた「フィンテック」が、個人の生活に恩恵をもたらす具体例となる。

 国内メガバンクや、りそな銀行、地方銀行など約60の金融機関がすでに実証実験を済ませた。このうち、インターネット銀行や地銀など数行が3月にも、スマートフォンのアプリを使って手軽で安価に送金できるサービスを開始する。参加する銀行は、順次増える見通しだ。

送金手数料は各行が決めるが、最も安くした場合は現在数百円の手数料を10分の1程度に引き下げることもできるという。」

現在、国内送金の際には、銀行や信金・農協等は、全国銀行協会が運営する全国銀行データ通信システム(全銀システム)」を使っています。全銀システムは、安全性・確実性は高いですが、多額の運営コストもかかっていました。

昨年の春頃より、みずほやりそな銀行、横浜銀行などが参加する新送金システムの連合体が、仮想通貨を使った新たな送金実験を始めてました。 実験を始めた連合体はSBIホールディングスと、SBIリップルアジアが取りまとめる「内外為替一元化コンソーシアム」です。連合体には三菱東京UFJ銀行や滋賀銀行なども新たに加わり、4月26日時点で56行が参加していました。

銀行間の海外送金への仮想通貨の適用も検討しているとのこと。現在は外国送金は国際銀行間通信協会(スイフト)を通していますが、新しいシステムを使えば国内の送金同様に低コストでの取引につながるでしょう。
外国送金は、現在一見さんだと最低5千円程度は掛かっています。
更に送金にかかる時間も大幅に短縮できるでしょう。
現在、外国送金は朝に手続きしても、当日の営業時間内に先方の口座に入金されることはまれです。
大抵2~3日。発展途上国だと1週間程度かかることもあります。
これが、もしかしたら国内振込と同じく、瞬時にできるようになるかもしれません。

私も現役銀行員時代に支店の外国課や本部の外国業務部に配属されていたことがあり、現場で実務に携わっていたことがありますが、支店で受付けして、相手の銀行の支店に資金が届くまで、多くの銀行員の手作業・確認が介在していました。
一般の方からみると少額の場合の外国送金手数料は高いと感じられますが、銀行から見るともしかしたら採算割れだったかもしれません。また時間も人の手が入るので時間が掛かっていました。

今や、日常の生活では、中国やインドのほうが日本よりスマホ決済が進んでいます。
日用品の店頭での購入で、1万円札のような高額紙幣での決済が行われている国のほうが少なくなっています。

ネットとAIの発達は、金融を大きく変えています。
振込・送金でのフィンテック。
融資分野ではクラウドファンディング。
銀行の基幹業務が、大きく揺さぶられています。

ただ、今後、大きく揺さぶられるのは、銀行だけでなく通訳・翻訳業、弁護士・税理士等の士業、不動産仲介業他第3次産業全般に言えることでしょう。

それを危機ととらえるかチャンスととらえるかは、その人次第です。
いずれにせよ、従来のやりかたを踏襲しているだけなら、未来は無いでしょう。




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私は不動産管理会社を経営していて、他の大家さんの物件の管理もしています。
管理を受託している物件の修繕・クリーニングは自らすることはないですが、自分の物件は自主管理で、簡単な修繕やクリーニングは現場の勘所を失わないために今でも自分でやっています。

クリーニングで結構大変なのが鏡のウロコ取り(スケール除去)。

普段、入浴後に鏡を拭かないとほとんど見えなくなることも。
ウロコ落としの研磨剤やパッドを使って手作業で磨いても、時間は掛かるし、疲れるし、それでいて満足に綺麗にならないこともあります。
そのような場合は、新しい鏡に取り替えることが多かったのですが、今回は電動ドリルを使って磨いてみました。

磨く前です。


磨く前のアップです。
ぼんやりとしか見えません。


研磨剤を使って磨いているところです。
3分ぐらい磨きました。


磨いた後のアップです。
ウロコが全て取れて、はっきり見えるようになりました♪




大きめの鏡を業者さんに頼んで交換すると、人工入れて1万円以上かかりますが、自分で磨けば1回あたりの原材料費は数百円で済みます。

せひ、お試しをd(^-^)!


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/102/健美家コラム「民泊制度の比較と融資の可能性」
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みずほ銀行が2018年度にも一部の地方で新規の住宅ローン業務から撤退するようです。
東北や中国、九州が候補で、エリアを広げる可能性があるとのこと。

以下、日経新聞より抜粋
「マイナス金利などによる収益環境の悪化で、手厚い拠点網と人員で薄利を追求してきた全方位型の営業を転換する。
東北地方などで同行と親密な地方銀行に顧客を委託する交渉に入った。みずほの支店のある地域でまず地銀1行と提携して顧客をつなぐ。他行にも連携を広げる。
みずほFGの中核会社である銀行・証券・信託の国内拠点数は17年6月末時点で約800ある。ただ拠点数は東北で16、中国は21、九州は27と少ない。
 全国の店舗網も見直す。3年をメドに主に地方店舗を中心として20~30店舗を統廃合する方針で、将来はさらなる統廃合を進める。拠点数が少ない地域では地銀との連携が欠かせず、住宅ローンの移管をテコに関係を強化する。
 日銀のマイナス金利政策などでみずほFGの17年4~9月期の連結純利益は前年同期に比べ2割程度の減益だったもようだ。収益力の回復が急務になっており、事業の抜本的な構造改革を進めている。」

みずほ銀行の前身である日本勧業銀行は、農工業の改良のための長期融資を目的に設立され、その経緯から全国の県庁所在地に必ず支店を設置していました。

全都道府県に支店があることは、不動産の担保評価をする時にもメリットがあり、他の地方の居住者が別の地方に不動産投資する時にも融通が利きやすかったです。

普通の支店では、住宅ローンの担当者がアパートローンを担当することも多いので、今後みずほ銀行を活用した地方への不動産投資は今より困難になる可能性があります。



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秋も深まってきましたね。

先日、台湾のギガ大家さんから管理受託してるマンションの一部屋をリノベしました。
昔ながらの2Kを1LDKに変更。

10年近く築古物件をリノベして数をこなしており、基本パターンはできあがっているので、コンセプトや仕様に時間をかけることはなくなりました。

ただ、細かいところにこだわりがあるので、完成してから、小物が置ける棚など物足りないと感じる点はいつもあります。
コストを抑えつつ、できるだけ良い部屋を作れるよう、日々精進です。



リビングよりキッチン



キッチン洗濯機置き場



浴室



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昨日は、健美家投資家交流会にコラムニストとして参加。

15時半頃から3次会の24時前まで8時間以上飲みながら、不動産談義をしていました♪

最近は、顔馴染みの大家さん達とばかりと飲むことが多かったので、初対面の大家さん達との交流で新たな気付きと刺激を受けました(^^)b










最近は、不動産コンサルタント業務・不動産仲介業務、資産保有会社の決算作業、そしてクライアントさんの新築案件やマンションの大規模修繕を数件抱えており、多忙でブログどころか、健美家コラムの投稿もままならない状態です。

10月も手一杯ですが、11月には一段落させて、山奥の露天風呂でのんびりしたいとささやかな希望を持ちつつ、仕事に注力します。


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