東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家コラム更新しました。

熊本・大分方面で大地震がありました。震災の被災者の皆様には心よりお見舞い申し上げます。

日本で大家をしていて避けられないリスクの一つが地震です。地震は私たちが物心つく前から身を持って体験しているので、そのリスクに異論はないでしょう。

地震のリスクをなくすことはできません。では、どうやって、そのリスクを軽減できるか今回は考えてみましょう。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/88/ ←  健美家コラム 大家さんが地震に備える3つの方法

今回の熊本地震で地震保険が、どのように適用されるか注視しています。

地震保険で支払われる保険金は、建物の被害の程度によって「全損」「半損」「一部損」の3段階の損害区分に分けられており、この損害区分によって支払われる保険金額が決まっています。

「全損」は、建物の主要構造部である軸組(柱、はり等)、基礎、屋根、外壁等の損害の額が、その建物の時価額の50%以上になった場合、または焼失あるいは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の70%以上になった場合。

「半損」は、損害の額が、その建物の時価額の20%以上50%未満になった場合、または焼失あるいは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の20%以上70%未満になった場合

「一部損」は損害の額が、その建物の時価額の3%以上20%未満になった場合です。

支払われる保険金は、「全損」の場合、地震保険の保険金額の全額(100%)が支払われます。
「半損」の場合、地震保険の保険金額の50%相当額を支払われます。
「一部損」の場合、地震保険の保険金額の5%相当額を支払われます。

東日本大震災の時は、かなりの大家さんが「一部損」を適用され、多くの件数の保険金が支払われました。

ただ、日本損害保険協会が 平成24年5月に発表した損害調査の実態では、 東日本大震災における件数割合は一部損・約 79%、半損・約 16%、全損・約 5% でした。

日本の建物の耐震性は逐次向上しています。
保険会社が半損と判定するまでの被害は、出にくいのかもしれません。

東日本大震災クラスでも、全損は保険適用建物の約5%、半損は約16%、残りほぼ8割は地震保険の保険金額の5%しか支払われない一部損です。
地震保険の保険金は健美家コラムでも書きましたが、通常の火災保険の保険金の半分以下です。

つまり仮に1億円の火災保険をつけていても、一部損の場合に貰える保険金は、250万円以下となります。
これに対し毎年掛かる保険料は地域によっては最高32万円にもなります。
*詳細は健美家コラム参照

私はアクチュアリーなどのプロではありませんので、地震保険の効果がどれだけよいのかわかりません。
しかし、感覚的に地震保険だけに頼っていては、大家業は立ち行かないと感じています。
(特に首都圏では)
なので保険だけに頼らずリスクヘッジをするように心がけています。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/88/ ←  健美家コラム 大家さんが地震に備える3つの方法



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3月もあと残りわずかですね。

3月は大家さんにとって繁忙期のピークでありますが、金融機関にとっても年度末ということでノルマの達成や人事評価の面で、お祭り騒ぎの拠点も多いです。

銀行の1年間をマラソンに例えると3月末がゴールで、4月・5月は休息時期となります。
4月には大きな人事異動がありますし、今後1年間の目標も年度初めには、まだ支店に提示されていません。

今回の健美家コラムでは、マイナス金利が不動産投資家に与える良い影響と悪い影響、メリットとデメリットを書いています。

6月頃に出揃う各銀行の融資方針が楽しみです^^

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/87/ ← 健美家コラム マイナス金利が不動産投資家に与える良い影響と悪い影響


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:健美家コラム更新しました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/80/ ← 健美家コラム最新話

今回のタイトルは「海外不動産投資はまだ儲かるのか?」

アメリカが市場にあふれるほど大量のドルを供給する「 量的緩和 」をやめ、金利引き上げの時期を伺ってます。
世界的に新興国からアメリカに投資資金が還流していくでしょう。

中国は今までのような高速成長から新常態( ニューノーマル )というステージに入り、安定成長を目指すようになってきています。
最近では、中国株式市場の急落。
今週は、中国の中央銀行である中国人民銀行が3日連続で人民元の事実上の切り下げを行い、アジア各国の金融市場に衝撃を与えました。

為替については、ドル円が1ドル125円前後となっています。各国の経済状況を鑑みると、実質実効為替レートが中長期的に更に円安に振れる余地は限られてきていると感じます。

このような経済環境の中で、海外不動産投資はまだ儲かるのか?と聞かれると、マクロ的には今は難しいタイミングでしょうと答えざるえません。

もちろん、アメリカ・中国の動きをものともせずにこれから成長が期待できる限られたエリア、通貨高が予想される国では、キャピタルゲインも期待できるでしょう。

ババを掴まされないよう、マクロ的ミクロ的な見極めが数年前に比べて、より必要な状況と感じます。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/80/ ← 健美家コラム最新話


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私立大学の合格発表もあり、新規入居の契約が続いています。

かたや退去通知もあり、まさに繁忙期真っ盛りです。

リフォーム・リノベをしなければならない部屋も8室あり、
また、お客様の納税代理業務もありで、3月中旬までは例年にも増して一息つく暇もありません。

銀行は、銀行で3月末の決算を控えて、融資残高を増やすために、他行からの借り換え攻勢を強めています。

健美家コラムでは、借り換えをしない理由 ~金利交渉の隠れたデメリット~で書いています。
ご参考に願います。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/71.html ← 健美家コラム最新話


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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/70.html ← 健美家コラム 不動産投資しかやらない3つの理由

そして、私が不動産投資しかやらない4つめの理由は、大家さん、そして不動産業界が面白く、まだまだ探究し足りない事です。不動産関連だけでも、時間が全く足りていません。

最近は多忙でなかなかブログも更新していませんが、日々忙しく動き回っています。
*以前は、日々の出来事をブログで書いていましたが、最近は専らフェースブックで書いてますので、興味があればフォロー願います。但し友達申請は知り合いのみに限定していますm(_ _)m

https://www.facebook.com/kimio.okamoto ← 岡本フェースブックページ

この1週間の動きの中でも、日常業務のほかに、いろいろなイベントに参加しています。

先週末は、自分が理事を務める東京築古組の合宿でセミナー講師をしました。
築古組合宿1

平日には、お客様の大家さんに未公開物件山手線沿線一棟物RC マンションを仲介したりもしています。
契約

また、不動産業界の新年賀詞交換会でシーエフネッツ猪俣さんセミナーを拝聴したりもしています。
大学不動産連盟賀詞交会

昨日は、会社設立間もない頃からからリノベを依頼しているハプティックさんの新社屋お披露目会に参加しました。
マンションの1室で起業された頃からのお付き合いですが、毎年毎年着実に成長されています。
ハプティック新社屋

ハプティック新社屋2

何かのイベントに参加すると、必ず新たなご縁や気づきがあります。

ブログを始めたころは、一介の小規模大家でしたが、ご縁に恵まれまして、活躍するフィールドも拡くなり、日々充実した不動産ライフを過ごしています。

休みはほとんどありませんが、趣味が不動産なので、あまり苦痛に感じたことはありません。

「好きこそ物の上手なれ」といいます。
皆さんも、不動産に限らりませんが、好きな分野でフィールドを拡げていただければと思います。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/70.html ← 健美家コラム 不動産投資しかやらない3つの理由


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新年あけましておめでとうございます。

皆様、年末年始はどのように過ごされたでしょうか。

私は、1月より新たに管理する物件のコンセプトを考えたりしていました。

この3連休は、各客付業者さんからの空室確認も多くなっています。

聴取したところ、入居希望者さんはかなり活発に動かれているようです。

私個人の物件や私の会社が管理を受託している物件でも単身者向けだけでは無く、カップル向けも動いています。

ただ、内見に対する入居成約率は繁忙期前ということからか、低めに感じます。
単身向けはすぐに決まるのですが、カップル向けはじっくり選んでいるといった感じでしょうか。

入居者付けは、少し気を抜いたり慢心しているとすぐに影響がでます。

また今年の繁忙期は相続対策で新築された賃貸物件がマーケットに供給されています。

客付けについて従来通りの対応では不十分で、自分の物件の近隣のマーケットの変化に例年以上に敏感になる必要があるでしょう。

続きは健美家コラムにて

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/69.html ← 健美家コラム最新話 空室で悩んでいる方へ



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健美家コラム更新しました。

今回は、前回の続き「お値打ち物件を紹介してもらえる人になる方法【Part2】 」です。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/68.html ← 健美家コラム最新話


年の瀬もせまってきましたね。

不動産業者さんは昨日が仕事納めのところも多いです。

正月を過ぎると、賃貸業としてはいよいよ繁忙期が迫ってきます。

また、売買においても、3月末に向けて活発になり、金融機関のテンションも上がってきます。

かたや来年は、原油価格の下落やアメリカの金融引き締めによる新興国の不動産マーケットへの影響も懸念されます。

また円安により、製造業の一部国内回帰や海外投資家の日本不動産への投資が更に増えるでしょう。

いまや日本、特に東京の投資不動産マ―ケットは世界の投資マーケットの影響を大きく受けるようになってます。

相続対策を絡めての不動産投資も、引き続き増加すると思われます。

不動産は正月明けのスタートダッシュが重要です。

今年はおかげさまで多くの依頼を受け、年末年始も多忙を極めます。
そんな中でも、最近献本頂き読めていない不動産本や多種多様な経済情報を読み込み、分析して、正月明けに備えたいと考えています。


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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/67.html ← お値打ち物件を紹介してもらえる人になる方法【Part1】

最近、東京の不動産については値上がり傾向にあり、なかなかお値打ちな物件に巡り合う機会が少なくなっているのでないでしょうか。

とはいえ、このような状況下でも、諸々の事情により表に出せないお値打ちな物件は水面下で取引されています。

私が大家さん・不動産投資家さんに紹介している物件も、そのような未公開物件が多いです。

このような未公開物件は、メルマガなどでは紹介することができす、個別に紹介することになります。

今回の健美家コラムでは、どんな方がお値打ちな未公開物件を紹介してもらえるか説明しています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/67.html ← お値打ち物件を紹介してもらえる人になる方法【Part1】



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マイナビ賃貸でインタビューを受け紹介されました。

http://chintai.mynavi.jp/feature/chintaikeiei/superooya/detail_16.html ← マイナビ賃貸記事

内容は、記事を読んでもらうとして、写真を掲載してもらって気づいた点が一つありました。

さすがプロのカメラマンの方で、背景のぼかし方といい、とても良く撮ってもらっていたと思います。

私が失敗したなと思ったのは、インタビューを受けたのが、まだ暑い日でしたので、半袖のワイシャツを着ていったことでした。普段自分から見るとわからないのですが、相手から見ると袖口が不自然に見えます。

スーツを着る時は、きちんと長袖のシャツにしようと反省しています(^_^;)


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/66.html ← 健美家コラム最新話 2手・3手先を読める投資家とそうでない投資家



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健美家コラム更新しました。

2手・3手先を読める投資家とそうでない投資家についてです。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/66.html ← 健美家コラム最新話

実は、昨日まで6日間、台湾に出張していました。

連日連夜、クライアントの台湾のメガ大家さんや不動産投資家の方々と会食し、体重が増えてしまいました(^_^;)


打合せや会食ばかりでなく、現地の売り物件やクライアントさんの所有物件も内見しました。

台湾は、インフラ整備が旺盛です。
台北周辺の淡水や桃園でも、開発が進んでいます。













キャピタルゲイン狙いで現時点のグロス利回りは1%台であることも多いです。

ただ、街の開発が進めば家賃も上がるのでしょう。
また、更に不動産価格も上がるのかもしれません。

台湾には4年ほど前から行っていますが、そのころから台北のグロス利回りは2~4%で割高と感じていました。
しかし、その時に取得してれば、最近の円安効果もあり、かなりのキャピタルゲインが見込めたでしょう。

ただ、アジアの他の地域では、不動産価格が反転下落していたり、プレビルド物件で売却ロスが発生しているケースもあります。

都市銀行融資担当者としてバブル崩壊の後始末をしていた身としては、インカムゲインの低い、キャピタルゲイン狙いの不動産投資にはトラウマがあり、どうしても慎重になってしまいます。

グローバルなマクロ経済、その投資エリアの個別事情、税制や為替の変動。
日本でも海外でも、不動産投資は、多種多様な膨大な情報を咀嚼して、総合的に判断する必要があります。

今のところ私は、東京での不動産投資を極めるのに手いっぱいで、他の地域への投資を具体的に検討する余裕がありません。

ですが、自分が有望と思う地域は常に注視して、絶好の投資タイミングが来たら、すぐに動けるように備えようと考えています。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/66.html ← 健美家コラム最新話 2手・3手先を読める投資家とそうでない投資家



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