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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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13日に講師を務めた不動産投資セミナー「一棟物収益不動産融資のポイント」はおかげさまで定員一杯で、セミナー後の個別相談会・懇親会とあわせて盛況に終わりました。

また、17日の同じ内容のセミナーも満席となり締め切りましたと連絡がありましたので、取り急ぎご連絡いたします。

私自身、以前は数多くのセミナーや大人数の懇親会によく参加していましたが、最近は、そこで知り合いとなった一部の大家さん達と会うことが多くなりました。

今から大家さんになろうという方、まだなって間もない方々とお会いして話していると、それはまた新鮮で楽しかったりします^^


11月には台湾で東京不動産投資セミナーを開催します。

私の不動産投資のフィールドは今のところは、あくまで東京ですが、自分だけの狭い視野で俯瞰していると間違った経営判断を下すかもしれません。

不動産投資を通じて、日本にとどまらず、世界中の投資家・経営者の方々と意見交換して、新たな視点で不動産投資を進めていければと考えています。


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この1週間は、夜は毎日いろいろなイベントに参加しました。

最近は日々の活動については、ブログからフェースブックに移行して、そちらで掲載していることが多いです。

先週の土曜日は、なべさんの築古戸建フルリノベ物件オープンハウス&懇親会



日曜日は、東京築古組での私の物件の見学会&宴

築古組物件見学会

月曜日は、新規シェアハウスのオープンイベント。

火曜日は、桜丘ビアキッチンで、長嶋修さんのミニセミナー&懇親会。

水曜日は、某大物投資家さん達数名と飲み。

木曜日は、主催した「アジア不動産業交流会」第1回情報交換会。

金曜日は、ベイエリアマンションでのパーティーに参加。

不動産投資家系のパーティーではなかったのですが、CFネッツ倉橋社長とも親しい三浦半島のお店の出張伊勢海老料理に舌鼓を打ちつつ、浦田健さんとも思いもかけずお会いし語る機会を得て、最新刊まで頂戴いたしました^^

浦田さん著書

そして、土曜日は資産増殖ドリームマッチのセミナー&懇親会に参加。

資産増殖ドリームマッチ懇親会


それぞれ別の趣旨の集まりですが、それぞれに新しい気づきや出会い、知識の取得がありました。

資産増殖ドリームマッチの基調講演でジェームス・スキナー氏が何度も言われていたのが「宿題をしろっ!!」

目的となる結果を得るために必要な努力・やるべき調査を大手金融機関でもしていないことがあると指摘されていました。

大家業・不動産投資を継続して成功していくには、日々の努力が欠かせません。

本やその他の教材で勉強し、机上でシミュレーションすることは当然の基本として、
現地での側面調査、地方公共団体・国の政策のチェック。

経営者として、より良いパートナー・チームのメンバーの発掘。

他の成功されてる方々とお会いして良い点をリスペクトして自分の手法に取り入れること。
自分独りの考えや方針で経営していては、時代の流れに取り残され陳腐化したり、投資対象や出口戦略を誤ったりします。

不動産投資では、数千万円、数億円のリスクを負うのですから、皆さんも傍観者としての参加ではなく、積極的に自ら進んで当事者として参加されて、そこで体験・経験したことを実力として身につけて頂ければと思います。


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大家さん業界の風物詩となってきましたハートブレインさんのイベント。

昨年までは「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ」でしたが
今年は「資産増殖ドリームマッチ」とのこと。

以下はイベント案内から抜粋です

「アパート経営フェスタは、昨年惜しまれつつも「FINAL」となりましたが、それから1年の間にも、不動産投資をとりまく状況は刻一刻と変化しています。

それを象徴するのが、土地資産をもたない状態からスタートして、短期間で数百戸規模の物件を保有する「メガ大家」が続々と登場したことです。

彼らは、給与収入などの属性をベースとした「アパートローン」だけに頼らず、事業者(本業)として賃貸業を営み、法人のプロパー融資をフル活用して次々と物件を取得しています。

フルローン、オーバーローンを当たり前のように引き出す手法は、
2006年前後をピークとした「サラリーマン大家ブーム」の頃には、
ほとんど実践されていなかったものです。

このような「不動産投資の進化」を、私たちはしっかりお伝えしていかなければならないと考え、
昨年ほどの大規模なものではありませんが、

「出演者全員が、購入不動産の総額10億円以上」

というメガ大家4名を一堂に会し、
これまで公開されなかった秘術を、公開させていただくことになりました。」

以上、ここまで抜粋

今回の4名のメガ大家さんのうち、3名は直接お会いして、投資手法や人となりも存じております。

私の不動産投資手法も今回のメガ大家さんの方々に近いものがあります。

逆にサラリーマン大家さんブームの頃の投資手法は、銀行で法人融資を担当していた私には、???のところが多かったです。しかし、その当時のセミナーや懇親会は、そのトレンドに乗らなければおかしい的な雰囲気がありましたので、私も親しい方以外にはあまり反論や討論はしませんでした。

今回の講師の方々は、銀行からの融資を受けて不動産賃貸業にせよ他の事業にせよ着実に成長されてます。

皆さん金融機関からの融資調達が上手いです。
というより、金融機関の融資ロジックに合うように不動産投資を進められています。

ただ、展開する地域も違えば、投資対象物件も違います。

講師の方々のそれぞれの投資手法を単純にマネしようとするのではなく、自分の投資エリア・投資方針・属性・財務内容にあわせて、自分にとって最適になるようにイノベートして頂ければと思います。

私も聴講しますが、けーちゃんは、パネリストやインタビューの相手からネタを引き出すのが上手いので、新しい気づきがあることを楽しみにしています^^

http://fudousantoushi-ec.com/dreammatch/ ← 詳細はこちらをクリック願います




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先週末は、まずは土曜日に全国大家ネットワークさんのシンポジウム「最先端!踊るチンタイ経営2012春」に参加。

具体的、詳細な内容は、健美家投スポ取材班さん新米大家よしゆきさん大西倫加さん等が書かれていますのでご参照ください。

全国大家ネットワークは、「100万人~150万人以上と推定される全国の大家さんの力を結集することにより、現在の賃貸住宅市場を、大家主導のものに変えていきましょう。そして、よりよい賃貸住宅市場を大家の力で築いていきましょう。」という理念のアメーバ的な組織とのこと。

私も、自分が主宰したり、中核にいる大家の会の運営も満足にできていないなか、なかなかお手伝いに参加するのも困難な状況ですが、理念を共有し、できる限り協力していきたいと考えています。

他の大家の皆さんも、まずは会員登録して頂ければと思います。
全国大家ネットワーク会員登録 ← 会員登録はこちらから

シンポジウムの中で一番記憶に残ったのは、二人のオーナーさんのセミナーや、その後のパネルディスカッションの内容も、もちろん良かったのですが、大西さんがブログでも書かれてますが、パネルディスカッションの中で、長嶋さんが「ガンダムでいうとシャアみたいなニュータイプですよね」とコメントされた時に、即座に大西さんが「シャアはニュータイプじゃありません!」と突っ込まれた間合いです。
あの反応スピードと的確な判断は、まさにニュータイプでした。

自分もそれなりにファーストは当時から好きで、ブログやSNSでファーストネタを織り込みますが、あの切り返しは絶妙でした。
大西さんは長嶋さんにとってのララァのような存在なのだと一人納得していました(謎)


日が変わり、日曜は、前日のお酒が残りつつ、ほぼ完成の段階に入った猫飼育可シェアハウスにて、シェアハウス自主管理オーナーの方々が集まり、勉強会&懇親会を開催。

シェアハウスの設備や運営に対する考え方も皆さんそれぞれで、いつも参考になります。

さはさりながら今回は猫飼育可なので、ハード面や運営ルールについても、かなり綿密に企画しましたが、実際の運営ルールは猫好きの弊社スタッフや入居者の方とより良く作り込んでいかなければならないと考えています。

新しいことにチャレンジすることは、いつも楽しいです^^


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/04.html  ← 健美家コラム 銀行が融資したがる大家さんとは? ~銀行業界共通の融資ルール~


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昨日はkamochanさんの投資実践研究会にてセミナー講師を務めました。

場所は、東京駅近くの東急リバブル・ソリューション事業部

セミナーのタイトルは「金融を知るものは不動産投資を制す!」

不動産と金融の関係と今後の展望について話させて頂きました。

20120226セミナー

元々プロ用に作成した内容を投資家さん向けにリメークしたのですが、セミナー後の懇親会では、「分かりやすかった」「難しかった」と幅広いご意見を頂戴しました。

皆さん不動産投資についてはかなり勉強されていて凄腕の方々が多かったですが、アパートローンではなく、マクロ金融についてはあまり馴染みが無かったかもしれません。

自分も数年前、不動産投資系のセミナーに参加し始めた時は、初めて知ることも多く新鮮だった記憶があります。

初めての人にも分かりやすく説明できるよう原点に立ち戻り、今後のセミナーに活かしたいと思います。


金融つながりになりますが、、ハウスメーカー・デベロッパー・証券会社・銀行を経験した不動産鑑定士の長岐さんが昨日出版されました。

長岐さんとは3年程のお付き合いになります。

先日献本頂き、拝読いたしました。

本のタイトルは 『「超優良物件」を格安で入手する不動産投資法
~初心者でもできる!不動産投資プラチナ指値術』



不動産を買おうとするものなら必ず悩む「指値」という不動産価格の交渉のノウハウを、銀行の立場と現役不動産鑑定士という専門家の立場からまとめたという本です。

私と長岐さんは同じ銀行に在籍していまして、私が現場で不動産融資をしていた時、長岐さんの所属する専門セクションと協同で仕事をしていたことがあります。

本の中でも、銀行の考え方について触れられていますが、
銀行の常識は世間の非常識であることが多々あります。

本著は、物件取得時の指値方法について詳細に書かれており、不動産投資初心者からベテランの方まで、お薦めの一冊です^^

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昨日は、しょぼくれんのセミナーに行ってきました。

なまら千人くらいきてて、すごかったです。
主催者からのプレスリリースより(笑)

実際のところ立ち見も出ていました。

セミナーの内容とは言うと、
会長すーさんの瞬殺の挨拶(気付かなかった方もいらっしゃるのでは)のあと、
まずは 狼旅団さんから。

いつもながらの不動産業者サイドのディープなお話でした。

大家業に限らず、インサイドのお話は、とても為になります。

相手がどういう基準で動いているかが分かると、こちらも戦略が立て易いですね。


続いて、ふくかいちょのお話。

札幌でのマンション・アパート運営について、真面目ながら、時には会場の爆笑の渦に包みつつ、解説していらっしゃいました。

最近、地方で成功している大家さん達と話していてつくづく思うのですが、やはり不動産賃貸業は地場産業。
地方での不動産投資は、地元の人には、なかなか勝つのは難しいと痛感させられます。

最後は、借金進さん。

いつもブログは拝読しているのですが、自主管理大家さんとしての管理上の苦労話し等も織り交ぜて、実際の不動産賃貸業の現場がよく分かり、感じられる内容でした。


皆さん、他の不動産投資セミナーでは、あまり聞くことができない内容で、濃かったです。


セミナー後は、一旦、皆さんと喫茶店でお茶した後、大山駅前の懇親会会場へ。

お店を貸し切りにして、60名超で長時間の大盛り上がり。

いろいろな大家の会・セミナー・懇親会で毎度お馴染みの方々も多かったですが、初めてご挨拶させて頂いた方々も思ったより多かったです。

その後、2次会まで参加した後に、愛車(ママチャリ)で帰路に着きました。

その帰り際に、kkenji1さんから、換気扇を譲り受けました。

換気扇

愛車は荷台も完備しているので、素の段ボール箱のまま渡されてもへっちゃらです^^

たろうさんからの品、ありがたく使わせて頂きます。

ちょうど、昨日のセミナー会場から徒歩10分のところに、リノベ前の戸建てを取得してから放置しています。

やはり地産地消。

帝都板橋でゲットしたものは、帝都板橋で利用しようと思います。

スタッフの皆さん、講師の皆さん、ありがとうございました^^


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昨日は、新規開業準備中のシェアハウスで使うエアコンを購入した後、
行動する大家さんの会の安藤泉さんセミナーに参加。

著書は拝読していますが、セミナーを聴講したのは初めてでした。

一番参考になったのは、20数ページになる入居者さんへの「住まいのしおり」

入居中のルール・設備の利用方法・トラブル発生時の対処方法等をこと細かく、
しかも丁寧に語りかけるように記載されていました。

普段は、入居者さんも熟読しないと思いますが、何かあった時には、
とても助かると思います、

また、これがあることによって住む方にも、しっかりきちんと住まなければと、
自覚が芽生えるような大家さんの意気込みを感じさせるしおりでした。

見習いたいと思います。


セミナー後の懇親会にも参加したかったのですが、このセミナーの日時が発表される前に、
自分が管理人を務める「ゆかし不動産投資倶楽部」の新年会を企画していましたので、
会場のワインクラブ・ラ・タブレに移動。

ゆかし不動産投資俱楽部新年会2012

初参加の方々もいらっしゃって、不動産に限らず、いろいろな話で盛り上がりました。

始めは、静かめでスタートしたのですが、そのうち皆声が大きくなっていたようです。

いろいろな大家の会、不動産業界の懇親会に参加していますが、気の合った方々と語っていると、人数が多いといつも同様の状況が展開します。

個室や騒いでも大丈夫な居酒屋でない場合は、気をつけねばです。

で、盛り上がると、お酒のペースもわからなくなってきます。

2次会がお開きになったあと、終電の地下鉄で帰途についたのですが、不覚にも眠ってしまい、気が付いたら埼玉県でした(汗)

お酒を飲んで、電車で座るとたまに眠ってしまいます。

終電間際の場合は特に気をつけねばなりませんね。


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kamochanさん主催のセミナーで講演をすることになりました。

以下、kamochanさんのブログからの抜粋です。

メインテーマは、
金融を知るものは不動産投資を制す!
不動産と金融の関係と今後の展望について!


場所 東京都千代田区丸の内1-11-1(東京駅 八重洲南口2分)
   パシフィックセンチュリープレイス22階 東急リバブル
   フォーシーズンズホテル丸の内がはいっているビルです

費用 セミナーのみ 4000円、
   懇親会込   9000円   事前振り込み制とさせていただきます。

領収書は弊社会社名でセミナー費、情報交換会費としてでます。
開催日    2月25日 土曜日
受付     14:00~
セミナー開始 14:30~60分~90分金融を知る者は、不動産投資を制す(質疑応答時間含む)
休憩時間   16:00~16;10
フリートーク 16:10~17:30(各テーブルに分かれて情報交換、名刺交換など)


懇親会 18:30~で2時間くらい 
ブリックスクエア・丸ビル・新丸ビルなど近隣のお店を検討中

ご参加ご希望の方はkamochan_1224アットマークyahoo.co.jpまで
下記情報を明記の上ご連絡ください。

セミナーのみ参加
セミナー懇親会ともに参加
お振り込みの際のお名前・法人名

会場の都合上40名様までとさせていただいております。
お申込み多数の場合、キャンセル待ちとなりますことを予めご了承くださいませ。

*********************************************************************************

ここまで抜粋

他の方のブログにも掲載されているので、私のブログをいつも拝見されている方にも告知した方が良いかなと思い掲載しました。

セミナー講師のオファーがあった時に、何について話そうかと考えましたが、kamochanさんのセミナーはかなり不動産投資について勉強されている方が多そうなので、今更私が、アパートローンや空室対策、リノベについて話しても新鮮味に欠けると思い、あまり大家さんや不動産投資家さん向けのセミナーで他の方が話されていない内容にしました。

昨年暮れに、不動産業界関係者対象の勉強会で話した内容を大家さん向けにアレンジしています。

参加ご希望の方は、
セミナーのみ参加
セミナー懇親会ともに参加
お振り込みの際のお名前・法人名を明記の上、
kamochan_1224アットマークyahoo.co.jpにメール願います。


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師走ですねー

毎日のように、勉強会・懇親会・飲み会が続いています。

大家さん系の最近のイベントとしては、先週の土曜日に東京築古組の総会&宴。

築古組総会201112

ホームページ・SNS・メーリングリストを整備し、新規会員の皆さんも今回の総会に参加。

コミュニティでの勉強会等も開始され、来年は、活動が活発化します。


今週月曜日はManachanに誘われての外国人入居者系のセミナー。

火曜日は、不動産鑑定士・司法書士系の士業の方々の懇親会。

水曜日は、地場不動産業者さん主体の集まり。

木・金はクライアントさん・金融機関の友人とのこじんまりとした忘年会。


そして昨日は、母ウッチーさんの企画で、2011年の忘年会とあかちゃんさんの宅建合格祝を兼ねた飲み会に参加しました。

メンバーは、母ウッチーさん、黄金ガールさん、あかちゃんさん、ばたさん、ちはさん、DONBEさんと私。

あいかわらず皆さんアグレッシブに活動されています。


今日はこれから「大家さん学びの会」の勉強会&懇親会に参加します。


大家さん・不動産投資家さん・不動産業者さん・士業・金融機関

毎日それぞれのポジションで情報交換しつつ、来年の経営方針・投資方針を組み立てています。

何事も一方向から事象を観察すると、誤る可能性があります。


来年は、世界的に不動産のみならず、経済全体が大きく動く可能性が高いです。


負けない経営・負けない不動産投資を肝に銘じて、活動していこうと思ってます。


税務当局による海外資産の捕捉・徴税強化(その4)は、次回に。


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所有物件内での孤独死や自殺、そしてその他の事件

大家さんにとっては一番嫌なことだと思ってます。

なにせ通常の保険では、リスクをカバーできません。

自殺や事件があった場合、家賃の大幅下落や空室率の上昇もあり得ます。

以前、殺人事件があった物件が全空となり、オーナーさんが破産したという話も聞き及んでいます。

これらの事象は、大家さんが、いくら努力しても防ぎきることはできません。

これから高齢化が進む中、それに遭遇する確立や件数は、増えていきそうです。

いざ起こった場合、大家さんは、その事後処理に対応しなければならないです。
目を背けて、現実逃避することはできません。

私も任意売却で取得したゴミ屋敷の残置物の処分は自分で対応することもありますが、これらの事象は次元が違います。

一般の清掃業者さんでも無理です。

なので専門の業者さんがいらっしゃいます。

その名も「事件現場清掃会社」

そのまんまの社名です。

社名が、事業目的を簡潔、且つ明瞭に表しています。

事業内容は真似したくないですが、ネーミングについては、見習いたいです。

http://www.genbaseisou.com/ ← こちらがホームページ

ホームページでは特殊清掃について下記のように書かれています。

「自殺や孤独死、事故死。
誰にも発見されずに見つかった遺体は、様々なものを周囲に残します。腐乱した遺体にはウジが発生し、ハエも大量に集まります。実際、発見までに数週間経過した現場は想像を絶します。

遺体を発見した場合、必ず警察が立ち会って遺体を片付けていくと思います。ですが、腐乱の進んだ遺体は、様々なものを周囲に残していきます。それらの後片付けは、親族や保証人(物件のオーナー様なども含む)が行わなければなりません。

親しい人が亡くなられ、衝撃的な現場を見た後に、通常では考えられないような状況の現場を掃除する。一般の方がそういった事をするのは非常に難しいと思います。

我々は、そういった状況の中にある、お客様の悲しみを少しでも和らげることが使命だと感じます。
誰かがやらなければいけないのです。それならば、我々が一手に引き受ければ、悲しみに暮れている多くの方が救われるのではないかと考え、日々現場を回っているのです。」

映画やテレビドラマでも放映されないような衝撃的な情景が目に浮かびます。


この「事件現場清掃会社」の高江洲代表がセミナーで講師をされます。


詳しくは以下をご参照ください。


◆□◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◇■◇

   「大家さんに降りかかるリスク」セミナー&忘年会

◇■◇━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆□◆

急遽「となりの大家さん」主催で、大家さん向けのセミナーを開催する
ことになりました。
テーマは「大家さんに降りかかるリスク」です。

悪化している日本の雇用状況や年金問題によって、今後増えるであろう
「家賃滞納」と「所有物件内での孤独死・事件」について、関連する
お仕事をされているお二方よりお話いただきます。

といってもそんなに堅い内容ではなく、単純に興味深い話を聴けるといった
ノリでご参加いただいて結構です。

事件現場清掃会社の高江洲代表の著書を読んで、これは他の大家さんにも
「いつ降りかかるかもしれないリスク」として共有すべきと考えたのが
このセミナー開催のきっかけです。
高江洲代表のお話は大家としてだけでなく、人間としても考えさせられる
内容だと思います。

もちろん株式会社カーサの川西氏のお話も、今後施行される見込みの
家賃督促規制法案に対する心構えとして大変ためになるはずです。

夜は懇親会を兼ねて、ちょっと早い「となりの大家さん」忘年会を行います。


日付:11月12日(土) 
時間:14時半~17時(14時15分開場)
場所:ビジョンセンター日本橋
    東京都中央区日本橋室町1-5-3 福島ビル5F
    http://www.visioncenter.jp/access/
参加費:1,000円
定員:30名

 セミナー1
 「家賃督促規制法案施行にあたっての大家さんの対策について」
  講師:川西直人氏(株式会社カーサ 次長)

 セミナー2
 「所有物件内で孤独死や事件が発生した際の大家の対応について」
  講師:高江洲 敦氏(事件現場清掃会社 代表)


【懇親会&忘年会】
時間:18時~21時(3時間)
参加費:5,000円(飲み放題付き)
定員:30名
お店:鍛冶二丁
    東京都千代田区鍛冶町2-2-9 共伸会館7F
    JR神田駅 東口 徒歩1分


お申込みは、以下「とくする大家さん」より受け付けております。

セミナーのみ、もしくはセミナー&忘年会に参加の方は以下より
http://toku.t-oya.net/deals/detail/iid/75

忘年会のみ参加の方は以下より
http://toku.t-oya.net/deals/detail/iid/76


皆様のご参加お待ちしております。

***************************************************************************
以上、ここまで


私は以前より、別のセミナーを申し込んでいたので参加することができません。
興味深く、滅多に聞くことができない話なのでとても残念です。

まだ数席残席があるとのこと。

申し込みは今日迄です。



絶対物件購入セミナー2011
            ↑
こちら残席が残り18席とのことです。参加希望者はお早めに
定員となり締め切られました


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