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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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最近、東京や主要都市の不動産の価格は上昇傾向にあります。不動産の価格がいつまで上がるのか、そして下がるのか。また、どのエリアが上がるのか、また上がらないで下がり続けるのか、不動産投資をされる方なら当然に気になりますよね。

私も毎日のように不動産投資家さん、不動産業界や金融機関の方々と意見を交換していますが、皆さんそれぞれ意見が異なります。

今回の健美家コラムでは、私が過去に体験したエピソードを書きました。

プロや専門家の意見も重要ですが、そのまま受け入れるのではなく、自分なりに分析・判断して、投資方針を決めることが大切です。

最終的にリスクを負うのは自分自身なのですから。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/40.html ← 健美家コラム最新話


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政府が、日本経済再生本部を開き、国家戦略特区法案に盛り込む規制改革項目の検討方針を決定しました。

以下、大家さんに影響するところを抜粋しました。


国家戦略特区における規制改革事項等の検討方針(案)

都市再生・まちづくり

◇ 特区内で、以下の規制改革を認めるとともに、臨時国会に提出する

特区関連法案の中に特例措置として盛り込む。

(1) 都心居住促進のための容積率・用途等土地利用規制の見直し

・ 東京オリンピックの開催も追い風に、国際都市として更に進化を目指す都市設計を推進するとともに、都心居住の環境整備を加速化するため、特区においては、都市計画決定を特区ごとに設置する統合推進本部が行い、国が自ら戦略的に都市計画を主導し、都心におけるマンション建設に際し、オフィスビルに容積を移転するなどの特例措置を速やかに講ずる。

(3) 滞在施設の旅館業法の適用除外
・ 東京オリンピックの開催も追い風に、今後、我が国に居住・滞在する外国人が急増することが見込まれる。
・ こうした中で、外国人の滞在ニーズに対応する一定の賃貸借型の滞在施設について、30日未満の利用であっても、利用期間等の一定の要件を満たす場合は、旅館業法の適用を除外する。

歴史的建築物の活用
◇ 速やかに全国規模の規制改革を進める。
(1) 古民家等の歴史的建築物の活用のための建築基準法の適用除外など

・ 重要文化財までには至らない各地の古民家等の、いわゆる「歴史的建築物」(町家、武家屋敷、庄屋等)については、現在、空き家化や解体等が進展しているが、他方で、宿泊施設、レストラン、サテライトオフィス等として積極的に有効活用し、地域活性化や国際観光等に貢献させたいとのニーズが飛躍的に高まっている。

・ また、東京オリンピックの開催も追い風に、今後、我が国に居住・滞在する外国人が急増することが見込まれる。
・ こうした中で、より多くの歴史的建築物の活用等が円滑に行われるよう、建築審査会における個別の審査を経ずに、地方自治体に新たに設ける専門の委員会等(歴史的建築物の活用等や構造安全性に係る専門家などから構成)により、建築基準法の適用除外を認める仕組みを推進する。

・ また、より多くの歴史的建築物について、消防長又は消防署長が消防法施行令第32条に定める消防用設備等の基準の適用除外に該当するかどうかの判断をより円滑に行えるよう、積極的に、関連する事例を情報共有するとともに、各地域からの相談を受け付ける仕組みを構築する。


ポイントとすると、

①容積率規制の緩和では、マンションの所有者が未使用の容積率を周辺の高層ビル開発業者に売却できるようにして、都心のマンション開発を促進し、本来の容積率以上の高層ビル建設を可能にするということ。

②来日した外国人向けの宿泊施設に、賃貸住宅や古民家を転用しやすくするため、旅館業法の特例を認める。


①については、容積率を使い切っていない物件の大家さんに一時的なキャピタルゲインが発生する可能性があります。

②については、いわゆる短期滞在型ゲストハウスですので、今現在、国土交通省や地方公共団体を巻き込んだシェアハウスの法制化に大きく影響する可能性があります。

賃貸住宅や古民家をゲストハウスに転用するのに、シェアハウスを寄宿舎でなければ認めないとなるならば、整合性が取れません。

今後の法制化の動きに目が離せませんね。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/39.html ← 健美家コラム 融資が受けやすい不動産と節税効果の高い不動産



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2020年の東京オリンピック開催が決定しましたね。

東京の招致委員会の試算よると東京が招致に成功したことで2020年までの7年間にサービス業や建設業などにおよそ3兆円の経済波及効果が見込まれるということです。

さらにこうした経済効果に伴って東京を中心に全国で15万人以上の新たな雇用が生まれると試算しています。

また大会期間中にはオリンピックとパラリンピックを合わせて850万人余りが観戦に訪れると予測しています。
一方、オリンピックの開催に向けて競技会場などの施設整備も一気に進みます。

1964年の東京オリンピックに向けて建設された現在の国立競技場は2019年までにおよそ1300億円をかけて61年ぶりに建て替える計画です。

このほかベイエリア主体にバレーボールや競泳の会場など仮設を除いた11の競技会場が新たに建設される予定です。

また東京・晴海に建設される選手村は大会終了後、公園として利用され、選手が宿泊する住宅棟はマンションになる見通しです。

住宅は20棟以上で部屋数1万室を超えます。一部屋の面積は60㎡~135㎡。

他にもベイエリアでは、民間のタワーマンションが続々と開発中。

もう少しすると環状2号線も直結。

2号線沿いの虎の門・築地の再開発。

東京を取り囲む高速道路、中央環状線・外環道・圏央道もほぼ完成。

品川駅周辺の現在の操車場エリアへの山手線新駅設置と外国企業誘致の戦略特区としての再開発。

国立競技場から表参道・渋谷にかけても変わっていくでしょう。

ハード面だけでも数多くの発展が予定されています。

そしてオリンピックには世界最大の広告効果があります。

これから7年間、東京に世界の人々の視線が注がれます。

地震と原発事故で、東京に対する一部誤った認識が世界の人々に植え付けられています。

それも、東京オリンピックに向けて大きく改善するでしょう。

世界の不動産投資家が既に東京の不動産に興味を持ち、実際に取得しています。

私はほぼ東京23区専門に投資用不動産を仲介していますが、この半年で引き合いが一気に増えています。

国内の投資家さん以外に、台湾や華僑の不動産投資家さんがとても積極的に東京の不動産を取得しています。

2020年までは、東京の不動産マーケットはポジティブな状況が続くでしょう。

ただ、バブル崩壊以降、皆さんご存知の通り、点と線、そして面。全ての不動産が比例して上昇するわけではありません。


東京に国の建設予算が重点配分されれば、他の地域の予算は減らされることも予想されます。

社会保障費が増える中、ばらまき予算にも限度があります。

バブルの時代から東京の不動産市況を見続け、銀行員として不良債権を処理し、今も東京の大家さんとして暮らしている身としては、バブル崩壊・リーマンショック・東日本大震災を通して、今度の東京オリンピックに向けての盛り上がりも俯瞰的に捉えることができます。

東京の不動産の価値は上がっていくことでしょう。

ただ、建築費の高騰もあり、これからオリンピック後を見据えて、新規に投資していく時には、目利きが今以上に大切になっていきます。

東京には、通りが一本はずれただけで、不動産価格や賃料水準が大きく異なるエリアもあります。

不動産投資は、スポットのトレンドに浮かれることなく、街の変化を先取りしていかなければならないと、オリンピック開催の報道を視ながら、あらためて冷静に気を引き締めている次第です。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/37.html ← 健美家コラム アパートローンはどう変わる?


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先日、アイリスオーヤマについて紹介するテレビ番組を視聴しました。

アイリスオーヤマの商品は日常雑貨を主体に大家業で従来より多様していますが、最近はLED照明等電気製品もよく使っています。

最初の頃は安かろう悪かろうかなと心配していましたが、実際に使ってみると大手家電メーカー製と性能に差は感じられなく、それでいて価格は大幅に安いです。

最近は他の家電製品のバリエーションも増えています。

テレビ番組の中では、その開発者や製造ラインに従事する方々を紹介していましたが、大手家電メーカーから転職された方々が頑張っていました。

家電メーカーとしては新興でも、技術者の方々は大手で業務に携わってきた方々です。
性能が良いのも納得です。

そして、強みは大手が真似しづらい小回りの良さ。

開発・製造・営業がほぼ同時に動き、開発から販売までの期間が大手の3分の1で済みます。

また大手は、どの業界でも言えることですが、巨大組織を維持する売上規模が見込めないニッチな事業にはあまり参入してきません。

これは不動産賃貸業にもあてはまります。

最近は、上場企業も積極的にシェアハウスや賃貸併用住宅、重層式長屋を手掛けています。

私達、大家さんは、今後さらに先手を行き、創意工夫で収益機会を産み出し、先行者利益を得るか、企業体が事業として手を出さないニッチな分野でキャッシュポジションを確保しなければいけなくなっていきます。

健美家コラム最新話では、大手が真似しづらい収益物件群について紹介しています。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/27.html ← 健美家コラム最新話 コンセプトをつけてキャッシュフローをアップさせている賃貸物件


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朝日新聞によると、

「政府と損害保険各社は2014年4月をめどに、家屋向けの地震保険の保険料を15~30%の範囲で値上げする方針を固めた。東日本大震災で巨額の保険金を支払い、次に巨大地震が起きたときに支払う保険金の財源が足りないためだ。

 地震保険は、企業向けは民間保険だが、家屋向けは政府と損保会社が共同で運営する公的な保険。財務省の部会が地震保険制度の見直し作業を進めており、年内にも大枠を固める。その後、損保各社でつくる損害保険料率算出機構が細かい保険料を決め、来春をめどに金融庁に申請する。

 地震保険は、保険料を積み上げた「準備金」から保険金を支払う。東日本大震災前は準備金が2.3兆円あったが、震災後の保険金支払いで準備金を1兆円取り崩した。」

とのことです。

地震保険を掛けている方、また掛けようと思っている方は、早目に長期で掛けた方が良いですねd(⌒ー⌒)!



http://www.kenbiya.com/column/okamoto/16.html ← 健美家コラム最新話

皆さんの事業推進の一助になれば幸いです^^


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昨日は、母ウッチーさんとうちの社員と、とある所に伺ったのですが、その時、社員からギーク (geek)という言葉の意味を教えられました。

ウィキペディアによると、
「ギーク (geek) とは、アメリカの俗語で卓越した知識があるということを指す。
そもそも良い意味では使われなかったが、インターネットが注目されるようになると共に、コンピュータやインターネット技術に時間を費やし、深い知識を有する者もギークと呼ばれるようになった。現在ではけなす意味合いも薄れてきており、自称としても用いられている。 なお、日本ではしばしば「オタク」と訳されるが、"geek" には サブカルチャーの熱心な愛好家という意味はあまり含まれず、「(コンピュータ系などの)技術オタク」という意味合いに近い。」

また、はてなキーワードでは、
英語で変人を意味し、転じてオタクを意味するようになった語。とくにコンピュータオタクを指すことが多い。
日本語の「オタク」と同じく昔はネガティブなイメージを持つ語だったが、最近は褒め言葉として使うこともある。ネガティブなコンピュータオタクを指す語は現在ではnerd。

最近、セミナーや大家の会、物件見学会、不動産系懇親会に積極的に参加して、頑張っている熱心な大家さんをどう表現するか悩んでました。

私は、よく「凄腕大家さん」を使ってましたが、「ギーク」が丁度マッチするワードと感じました。

なので、私のブログでは、これから頑張っている熱心な大家さんを「ギーク大家さん」と呼ぶことにします^^


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラム 簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策


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各種報道によると、

「豊島区は8日、子供や高齢者らが安全に暮らせる街づくりや事故、自殺防止などに継続的に取り組む自治体に与えられる、世界保健機関(WHO)の関連機関による認証「セーフコミュニティ」を取得したと発表した。

4月現在、認証を取得したのは世界271都市。国内では厚木市や十和田市などに続き5番目で、都内では初めて。

同区池袋のように大規模な繁華街を含む地域としては、初めての例となる。

認証制度では、交通事故、日常生活、犯罪などによるけがを予防する安全対策に積極的に取り組む都市を評価。

同区では2010年以降、池袋、巣鴨、目白の3警察署のほか、消防署、PTAなど地域住民が参加する組織などが連携した「推進協議会」を設置。池袋駅周辺など繁華街のパトロールに力を入れ、児童対象の交通安全教室開催などとともに評価された。 」

ここまで各種報道抜粋

銀行員時代に転勤で何度か引っ越しましたが、豊島区で生まれ育って、多分これからは豊島区に一生住むであろう地元民としては、誇らしいですが、豊島区が東京23区の中で、一番安心安全な街かというと、そうではないと感じるのが皆さんの意見だと思います。

悪いわけではないのですが、現時点では他にもっとふさわしい区があると思うのが、感覚的にはあっていると思います。

ただ、なるほどな!!と思ったのは、世界保健機関(WHO)の認証制度では、交通事故、日常生活、犯罪などによるけがを予防する安全対策に積極的に取り組む都市を評価するところ。

今後、日本も地域間格差が拡がり、欧米の主要都市のように同じ都市内でも、治安や周辺環境に落差がでてくることが予想されます。

区分を得意とする不動産投資家であれば、「マンションは管理を買え」の格言について、よくご理解されていると思います。

最初は綺麗なマンションも、所有者・入居者・管理会社が他人任せにせず、皆で努力していかなければ、スラムと化していきます。

街についても、今は良い街でも、現状に甘んじることなく、そこに住む人々や自治体が努力し続けなければ、荒廃するでしょうし、「コンパクトシティ」政策の促進とあいまって、大都市圏にあっても過疎化が進むかもしれません。

いくら自分の物件を良好に維持しても、街自体が荒廃しては、賃料は低下しますし、物件価格も下落します。

長期的に不動産投資を考えるとき、「不動産は物件でなく、街を買え」の意識がますます必要になっていきそうです。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/04.html  ← 健美家コラム 銀行が融資したがる大家さんとは? ~銀行業界共通の融資ルール~


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昨日から、山手線の品川駅と田町駅の間に新駅ができると新聞・テレビで報道されていますね。

以下、讀賣新聞から抜粋です。

「JR山手線の新駅が約40年ぶりに建設されることになった。

 羽田空港まで15分、いずれは名古屋まで40分で結ばれる東京・品川エリア。JRの車両基地跡地を利用する再開発により、政府の「国際戦略総合特区」として、国際的なビジネス街を目指す。

 都や他の鉄道会社の関係者は「新駅は、東京の新たな玄関口の価値を大きく高める」と期待をかける。

 品川駅の北側に、東海道線と山手線に挟まれた楕円だえん形をした約20ヘクタールもの車両基地「田町車両センター」が広がる。

 無数の車両が置かれ、再開発の準備のため、一部では既にレールの撤去作業が進んでいる。計画では、車両基地の引き込み線をはがして、西側を走る山手線と京浜東北線を東側の東海道新幹線側に寄せ、跡地約15ヘクタールに高層の商業施設やオフィス街を建設する。新駅はその中に予定される。

 都では、国際戦略総合特区に指定された再開発エリアを東京の国際企業の拠点にする方針だ。担当者は「品川のほか、一緒に指定された臨海副都心など都内の特区に、外資系企業を500社以上、誘致したい」と意気込む。はじき出した経済波及効果は約14兆6000億円だ。

  車両基地の東側に隣接する都の下水処理施設の敷地では、既に再開発の一部が動き出し、地上32階建てのオフィスビルが2015年に完成する予定だ。

 月に1、2度、海外出張するという港区六本木の外資系金融機関の社員(33)は「六本木は霞が関に近いが、交通の便が悪いと思っている人は少なくない。品川は羽田に近く、新駅ができて税制優遇などもあれば、外資系企業誘致の優位性が出てくる」と語った。」

都区内の大規模な再開発は、JRの汐留や品川東口、六本木の防衛庁跡等があります。

それぞれ点として、そしてその周辺にある程度の波及効果はありますが、面としての拡がりは、限定的だったと思います。

今回の再開発が、従来の再開発と大きく異なると思うのは、政府の「国際戦略総合特区」のエリアに指定されたこと。

国は特区で働く外国人の入国審査などに関する規制を緩和、都は都区内の企業の法人事業税の減免などで外資系企業の誘致を図っていく方針です。

国際戦略総合特区は、北海道から九州までいろいろな趣旨で指定されていますが、東京の特区の名称はアジアヘッドクォーター特区。

指定地域は、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区、江東区、品川区、大田区及び渋谷区の区域の一部となっています。

結構、広域ですね。

最近、海外の経営者や投資家の方々との交流が多くなり、不動産に限らず日本への投資の相談を受けることが増えてきたのですが、日本への投資については、有形無形のいろいろな参入障壁があり躊躇されるケースもあります。

インフラを整えただけでは、都市は栄えません。

今回の再開発は、JRや国土交通省のみならず、政府の別組織を巻き込んで、いろいろな優遇措置を取るということで画期的な事例と思います。

なにはともあれ、品川や臨海副都心のベイエリアは、リニア新幹線もありますし、今後も成長していくことでしょう。


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あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願い申し上げます。

今日から本格的に仕事始めです。

不動産コンサル事業の他に、コラムを書いたり、今進めているシェアハウスの企画を詰めたり、やることが盛りだくさんです(汗)

早速ですが、今日の日経新聞朝刊より抜粋

「マンションは国内に約11万件(約570万戸)ある。

耐震強度が低かったりコンクリートにひびが入り安全性が危ぶまれる物件も約3万件ある。

だが、建替え済みや建て替えが決まっているのは約180件にすぎない。

政府は老朽化したしたマンションの建て替えを促すため、区分所有法などの関連法制を見直す。
専有面積などに比例する「議決権」の5分の4以上の同意を必要とする決議条件を3分の2に減らし、建て替えをしやすくする。

建物の外観を変更するような大掛かり共用部分の改修も4分の3以上の同意から2分の1超にする方向。

中古マンションの安全性を高めるための投資を後押しする狙い。

2013年の通常国会に法案を提出する方針。」

現在の中古区分マンションの価格は、建て替えや建物の外観を変更するような大掛かり共用部分の改修がしにくいことを前提に形成されています。

この条件が緩和されれば、旧耐震の築古物件を中心に価格形成に大きな影響を与えそうです。

それが不動産投資家にとって良いか悪いかは物件によるものと思います。

容積率・建蔽率を有効に活用していない都心マンションなどは、建替えによるメリットが大きいですし、逆に臨時の多額の改修費用の負担で投資効率が急激に悪化するケースも考えられます。

いずれにせよ今後、今まで以上に物件の見極めの巧拙が明暗を分けることになるでしょう。


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各種報道によると、

「国土交通省は、省エネ性能が高い住宅の普及を目指し、2012年度に創設予定の認定省エネ住宅制度(仮称)について、市街地から離れた郊外の物件を対象から外す方針を決めた。

認定住宅には税制優遇措置が適用されるが、減税の恩恵を受けられる地域を中心部などに限定し、住宅や公共・商業施設の集約化を進める。

住宅省エネ化と、車に頼らず歩いて暮らせる街づくりを進め、二酸化炭素(CO2)排出量の削減を目指す。
 
認定省エネ住宅は、現行の省エネ基準を満たした上で、標準的な冷暖房などの設備を使用する住宅よりも、エネルギー使用量が1割以上少ない物件を対象とする。

ただ、市街地から離れた郊外に省エネ住宅を建てても、通勤や買い物などで車を頻繁に使えば、CO2の削減はあまり期待できない。このため、認定に当たっては、市街地の一定地域内に立地する物件を対象とし、税制優遇措置を通じて市街地への建設を誘導する考えだ。」

国土交通省は、人口減少に伴う公共投資の効率化の為、コンパクトシティを目指すべく政策転換を進めています。

エコを前面の理由に据えつつ、実際はコンパクトシティ実現への予算配分の一環と思われます。


今回の認定省エネ住宅制度について、市街地から離れた郊外とみなされ対象からはずされた地域については、この制度にとどまらず、いろいろな優遇措置が受けられなくなる可能性もあります。

また道路、上下水道などの公共インフラの整備・更新にも格差がつくかもしれません。

これからは切り捨てられる地域と生かされる地域が分けられます。

中長期的には、不動産の価格形成に大きな影響を与えそうです。


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