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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。


昨日は、海外取引を志向する不動産業者さんの集まりであるGET(Global Estate Team)の分科会である国内不動産部の初会合に参加。

国内不動産部とは、日本の不動産を海外の投資家にご紹介する分科会です。

海外の投資家に日本の物件を紹介するには、外国為替・融資・法律・税務・商慣習といろいろと知らなければなりません。

それぞれ、今までのキャリアの中で多少かじっていますが、時代の流れの中で陳腐化していることも多いです。

勉強することが、盛りだくさんです。


銀行を退職したのが、2年半前。

そのあと、1年半、オフィスビル主体の開発・運営会社でPMの責任者をして、昨年の9月にセミリタイアして、専業大家となりました。

SNSやブログを始めたのは1年半前からですが、それらを通じた新しいお付き合いが、旧来のお付き合いに、上手い具合にタイミング良く結びついています。


自分も現在の展開は、数ヶ月前までは、全くもって想定外でした。

専業大家として晴耕雨読の日々をしばらくは過ごそうと思っていましたが、ご縁を大切にし、7月からは、本格的に既知の、そしてこれからアライアンスを組むであろうパートナーの方々と新規事業に取り組んでいきます。

一緒にチームを組む専門分野のパートナーを一部探しており、まだまだ先は読めませんが、新しいビジネスをする時のワクワクドキドキ感を楽しみたいと思ってます^^


大家さんネタ以外も増えてきますので、ブログも、この大家さんブログとは別に立ち上げる準備をしています。
そちらも宜しくです^^

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ジェービルです。

一昨日は、ヘラクレス上場企業スター・マイカの水永社長が講師を務める起業塾の少人数のセミナーに参加。

スター・マイカさんのビジネスモデルは、ホームページや書籍・雑誌にも幅広く掲載されていますが、入居者がいる中古分譲マンションを取得し、入居者の退去まで保有後、幅広い顧客に提供できる「空室」の分譲マンションとして売却しています。

バリューアップや再生といった「付加価値型」のビジネスモデルではなく、入居者が居る物件は、空き物件より安いという市場間の価格ギャップを見極め、その価格差に投資する裁定取引型のビジネスです。

裁定取引というのは、金利差や価格差を利用して売買し利鞘を稼ぐ取引のことですが、企業体として利益を確実に上げていくには、わずかな利鞘を積み重ねる必要があるため、何百回、何千回と同様の取引をすることが必要です

ビジネスモデルとしては、複雑なものではなく、大家さんの中には、同じ手法を取られている方もいらっしゃいます。

ただ、この事業を真似して成長させることは、不動産業界の方では、小口の手間と中長期に資金が寝ることを煩わしがって、難しいかもしれません。

資金調達とデータベースの構築、オペレーションのシステム化も、不動産業界の発想では困難でしょう。

インフラビジネスの金融の世界にいた水永社長だからこそ、ここまで成長させられたのだと思います。


ただ、私が、昨日のセミナーで感動したのは、ビジネスモデルの話を聞いたからではありません。

水永社長の人生を知ったからです。

ディスクローズ情報ですので、掲載しますが、水永社長は東京大学卒業後、三井物産に入社し本社財務経理本部に所属。海外留学(UCLA経営大学院でMBAを取得)の後、ボストン・コンサルティング・グループに入社。
その後、ゴールドマン・サックス証券会社に移籍。プライベート・ウェルス・マネジメント部長として、上場企業のオーナー等、個人資産家を対象とした金融商品開発および資産運用を統括されていました。

自分のような、メガバンクの法人営業部員と違い、毎月数千万円を稼ぐ外資系金融機関のスタープレイヤーの方です。

そして、別のビジネスで起業されたのですが、一時は大変な思いもされていました。

戻ろうと思えば、GSさんに戻り永く勤め、高収入を得ることもできたそうですが、スター・マイカさんを起業。

本人曰く、地味ですが地に足のついた事業で、着実に成長されています。

簡潔に、ディスクローズされている情報を並べて書きましたが、セミナーでは、各時期の心情等も交えて臨場感を持って話されました。

とても、感銘を受け、そして経営者としての志しの面で勉強になったセミナーでした。


いろいろな方と話していると、たまに仕事は結局お金でしょ、とか、言う方がいますが、自分は違うと思います。

もちろん、生きていくため、そして、家族を養うためにも、ある程度のお金は必要だと思います。

自分の座右の銘は「起きて半畳 寝て一畳 天下取っても 二合半」

どんなに不動産や他の金融資産を増やしても、それは所有ではなく、一時の地球からの借り物と思ってます。

時がきたら、どんなに成功された方も返すことになります。

一生に一度の人生。

根がビジネスマンですので、綺麗ごとばかり言うつもりはさらさらありませんが、仕事でも、私生活でも、自分の良心に従い、知りあった方々の役に立ち、感謝されるよう生きていきたいと思っています。


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ジェービルです


昨日はHarchのうっちゃんちはさんとランチミーティング。

場所は渋谷の、とあるレストラン。

1,000円でメインディシュ1品がつく、ビュッフェ形式。
自分は昼間からビールを頼んだので、+500円でしたが(笑)

渋谷レストラン

前4皿は私の分・・・
ダイエット中ですが、外で食べるときは、あまり気にせず飲んで食べてます(反省)


ゆったりと時間も気を遣わなくて済み、非常にお得です。

さすが、ちはさん、物件もレストランもお値打ちなところを探すのが上手いです^^

うっちゃんとは、何回かご挨拶させて頂きましたが、じっくり話すのは今回が初めて。

昨年北千住ものがたりを見学させていただいてから、Harchさんの作品は、何件か拝見させて頂いてますが、古家の再生では、レトロ調を活かしつつ、良いテイストを出しており、一目置いています。

自分は築30年のRCマンションから新築木造戸建まで、好き嫌いなく何でも取組みますが、植栽や一部簡単な設備以外は、リフォーム・リノベは原則業者さんに頼んでいます。

ただ、業者さんも得意分野が微妙に異なります。

真壁レトロ調で、女性も気にいる物件のリノベは、私の知る範囲(狭い範囲ですが)ではHarchさんの物件が一番好きです。

 ← Harchさんについてはこちらの著書をご覧くたさい


うっちゃん、ちはさんと、3時間にわたり、いろいろ実のあるお話しをさせて頂きました。

これからいろいろと、良いビジネスアライアンスが組めそうです。


ちなみにリノベについては、モダンアパートメントさんも侮れません。
特に低コストデザイナーズリノベーションは優れています。

6月15日に開催する大家の会合同懇親会には、賃貸住宅フェアin東京で講演される、イケメンの渡邊社長も参加します。

酔わせてリノベの極意を聞きたいと思います(笑)

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ジェービルです。


昨日は、新規事業立ち上げのためのオフィスをM社のW社長と内見。

渋谷駅から徒歩6分程度。

接客スペースに採光が取れず、圧迫感があること。
賃料水準も目線より高くなりそうなことから、当方サイドは見送りの方向。

業態によっては、良い物件でした。


その後、M社のW社長やJ社のS社長とビジネスやアライアンスについて打ち合わせ。

お二方とも、前職や他の事業で知り合いましたが、まさか現在進めている事業でつながるとは思いませんでした。


夕方からは不動産起業塾に参加。

講師は、長嶋修先生

昨年に母ウッチーさんと、ある件で事務所でお会いして以来です。


自分が良いと思う方々とは、最初に知りあった時には想定していないところで、つながり、お付き合いが深くなっていきます。

長嶋先生の今日の講演では、不動産・住宅業界を取り巻く環境や今後の動向、そして仕事に対する取組み方・考え方等を話されました。

自分の大局的・長期的な読み、そして仕事に対する考え方は、長嶋先生とかなり近いです。

同年代ですが、不動産業界の先輩経営者として、これからも見習っていきたいです。


その長嶋先生が今日、不動産投資本を出版されました。

長嶋さん新刊

昨日、チラッと拝見させて頂きました。
不動産投資本のジャンルには入りますが、無闇に不動産投資を薦めているものでは無いようです。

私は、物事を進める上で、頭の中でアクセルとブレーキを踏みつつ、考えを進めることが重要と考えます。


以下、本の紹介文です。

「新築物件の冷え込みとは裏腹に、価格下落・金融緩和で不動産投資ブームが起こっている。勝ち組投資家は、売買益から長期家賃収入狙いへシフトし、賢く成功する。

本書では、いま、不動産投資について知っておくべき「基本」を紹介します。昨今のような不安定な時代に、不動産を投資対象として検討するにあたって、最低限、知っておくべき市場や経済・社会の動向、資金面や建物に対する考え方、マーケティングや投資の実例、成功する人に共通する投資哲学などをひととおり解説しています。 
あなたが実際に不動産投資を行うにせよ、行わないにせよ、本書で語る「不動産に関する知識」は、あなたの人生に間違いなく役立ちます。不動産投資を検討している人だけでなく、マイホームを買いたいと考えている人、また、「一生賃貸派」の人にも必ず役に立ちます。 
人は基本的に、不動産と関わらずに生きていくことはできません。分譲物件、賃貸物件を問わず、私たちはみな、どこかしら不動産に住んでいるからです。
借りるにせよ、買うにせよ、人生において不動産に支払う金額は膨大です。人生でもっともお金を使うのは不動産、といっても、決して過言ではないでしょう。とするならば、不動産と上手につき合えるかどうかで、その人の人生の成否が変わってしまう、ともいえるはずです。
人生において、快適な暮らし、豊かさ、損をしないマネープランを求めるなら、不動産で失敗しない基礎知識こそ「マストアイテム」になります。逆に、この知識を身につけてしまえば、人生を上手に生き抜くための力強い「武器」にもなってくれるはずです。」

ここまで紹介文の引用です。


長嶋先生は、特定のポジションに偏らず、中立的・第三者的の立場で、情報発信されています。
これから、そして引き続き不動産投資をされる方には、お薦めの一冊です。




長嶋先生の講演の中で、「仕事をするのは何のためか」というお話しが印象に残りました。

メモしていなかったので、自分が心理学で学んだことと重なり、ちょっと異なるかも知れませんが、

1.人は先ずは食欲・睡眠欲等の生理的欲求を満たすために働く。
2.次に安全性・経済的安定性・良い健康状態など、予測可能で、秩序だった状態を得ようとする安全の欲求を求める。
3.情緒的な人間関係・他者に受け入れられている、どこかに所属しているという所属と愛の欲求。
4.自分が集団から価値ある存在と認められ、尊重されることを求める欲求 
5.自分の持つ能力や可能性を最大限発揮し、具現化したいと思う自己実現の欲求。

そして、その次の高みにあるのが、他人や他のコミュニティを幸せにする欲求。

自分も、その高みの欲求を満足させられるよう、ビジネスを展開していきたいです。



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ジェービルです。

昨日は、大手電器メーカーで部長格の親友(仮称 島耕作)と飲んできました。

彼の担当は台湾・中国・韓国。

最近まで台湾に駐在。

今進めている新規事業について、いろいろとアドバイスをもらいました。

ついでに、お土産までもらいました。

台湾土産


台湾も上海も不動産は高そうですね。

事業・投資を行う際には、現地の風土・習慣を知っておくにこしたことはありません。

特に不動産投資はなおさらです。

自分のゆかりのない地方の物件を取得する際には、その地でせめて1泊はして
(できれば金・土・日の2泊3日)、現地の雰囲気を掴むことをお勧めします。

自分も昨年前半は、何箇所か物件概要書では、気に入りましたが、現地で数日たたずみ、
その結果見送った物件があります。

昼と夜、平日と休日では物件の周りの雰囲気がまるで変わることもあります。

お気をつけて。

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ジェービルです。

昨日は、起業に向けての「ワールドワイド」部門パートナーと第2回目(トータル3回目)の打ち合わせ

まず自分で事業計画の骨格を作り、それに意見を得て、徐々に肉付けしています。

電話やメールでもやり取りはできますが構想を膨らます初期については、直接顔を突き合わせて行うのが良いと思っています。

最初の打ち合わせの時は、構想もおぼろげでしたが、2回目になるといろいろ頭の中で具体化してきます。

パートナーの目標とするところも分かってきました。

いろいろなアイデアが泉のように湧いてきます。

いろいろな事業のアイデアに対して、それを実際に遂行するためには、自分の人脈の中でどの方とアライアンスを組めば良いか、いくら予算を計上すれば良いか、また注意する点は何か。

銀行員時代に大概の業種の融資審査を行い、ベンチャー企業の経営コンサルタント業務も行っていたので、すぐに頭の中に浮かんできます。

自分が銀行員時代好んで支援していたベンチャー企業というのは、ビジネスモデルの面で、他社がなかなかまねのできなく、大手も参入しない事業を行っている会社でした。


一昨日、別の実業家の方と会食しました。

その方は、ある新商品の代理店となり、売り込みを図っています。

その商品は今後大きく確実に成長が見込める分野です。

自分も、その商品については、他のいくつかのルートで聞き及び、ビジネスパートナーにならないか誘われたこともあります。

ただ自分は参入する気にはなりませんでした。

それは、銀行の営業担当だったときに、ある会社の会長から聞いた言葉がずっと脳裏に焼き付いているからです。

その時、自分はその会長にある画期的な新商品を開発した企業と提携しないかと持ちかけました。

会長は言われました。

「確かに優れた商品だ。ただ、その分野は業界大手がそのうち参入し、寡占化するから参入しない。」

その会長の会社は、非上場ながら売上1,000億円以上の企業でした。

会長の言われた通り、数年後、その商品は業界大手しか販売していませんでした。


それ以来、自分は、ビジネスモデルの面で、他社がまねしづらく、そしてマーケットの規模、そして特殊性から大手が参入しにくいニッチ産業を手掛けている企業を好んで開拓するようになりました。


不動産賃貸業にも言えることです。

誰でも特別なノウハウも無く参入できるスキーム。

大手が参入できるスキーム。

それは、先行者は一定の利益を確保できるかもしれませんが、数年のうちに参入者が増え、妙味が取れなくなります。


常にアンテナ高くして一歩先を行くか、他の方が参入しづらい要因かスキルを必要とするスキームを取るか。


いずれにせよ日々の努力と研鑽の必要な業界だと思います。



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ジェービルです。


昨日は、起業に向けてのキックオフミーティングを行いました。

メンバーは新進気鋭のスペシャリストの方々です。

それぞれの専門分野は異なれど、微妙に重なり、ベクトルも同じ方向を向いています。

WIN?WINの良いチームが作れそうです。


キーワードは「不動産」「税務」「ワールドワイド」。


今、不動産業界のみならず、日本経済そして社会を取り巻く環境は激変しつつあります。

単純に不動産価値の上昇下落、景気の好況不況といった従来の延長線ではなく、経済そして社会・習慣の前提条件が変わりつつあります。

いくつかのやりたいことと、今まで培ってきたネットワーク。

点が線となり、さらに面となり、拡がっていきます。

変わりゆくニーズや時代の要請に応えられるビジネスを展開できればとも思っています。


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2010年度版不動産投資の戦略マップ

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ジェービルです


昨年9月にサラリーマンをセミリタイヤして半年が過ぎました。

この半年は、ホワイトベースの取得・リノベ・入居付けや他の物件の入退去、その他セミナーの講師等で結構忙しかったです。

まだ1室のフルリノベと4月末の退去が1室ありますが、大家業も、やっと落ち着きつつあります。


新規物件については、今年度も自分の目線に合った物件があれば取得していきたいと考えています。


ただ、おかげさまで銀行員時代からお付き合いのある方や最近ご紹介を受けた方との不動産関連にとどまらない新しいビジネスの企画がいくつかあります。

従来からやってみたいビジネスではありましたが、自分の得意分野やスキルが及ばないマーケットでしたので、躊躇していました。

人は一人でできることには限界がありますね。
いろいろな方との出会いに感謝です。

本年度は従来の不動産賃貸経営の枠を超えて、中長期的視野に立った世界経済の流れ、政治の変化を読みつつ、規模は追求しませんが、おもしろい展開をできればとも思っています。

自分にとっての今年度のキーワードは「アジア」と「税制」。
そして相変わらず「ニッチ」でしょうか。

誰でも夢と目標を持ち、それをかなえるために相応しい行動をしていれば、自然とそれに近付いて行くと、銀行員時代から思ってます。

皆さんも良い新年度をお過ごしください^^


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