FC2ブログ
東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2019/11123456789101112131415161718192021222324252627282930312020/01

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


地方プレミアム投資術 ← 地方高利回り物件を狙う方はこちら


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです

昨日は、神奈川の東横線沿線に新規の不動産業者さんを訪問。

サービサー経由の未公開物件を数件紹介を受け、
その後、東横線沿線の不動産賃貸市況をお聞きしました。

今年は、東横線沿線といえど、シングル向けはかなり動きが鈍く、賃料水準も以前に比べて結構下がり、空室率も上昇している模様です。

ただ、東京と同じで、地主大家さんは旧態依然の運営をされているところが多いみたいです。

頑張っている大家さんが、賃料を弾力的に対応し、広告料を払い、部屋のバリューアップに努めれば、満室維持もさほど難しくないと思われます。


その後、この業者さんに紹介された物件を外部から見学。

平成築の白いタイル貼りのRCマンション。

タイルは昨年取得した5棟目ホワイトベースと同じタイプでした。

ただ、かなり煤けています。

廊下も苔むし、塗装部分にもクラックがあり、金属製のドアも白華現象のような状態になっています。

でも、磨けば簡単に美人物件になりそうです。

駅近ですので、時価が積算価格に比し高く、指し値も事情により、あまりきかなさそうです。

多分、高くても売れますし、利回りもそこそこに安定稼働が見込まれます。

相続対策には、適している物件でした。

他にも自分のドミナントエリア内の物件を紹介されました。

今後のお付き合いが楽しみです。


そのあとは、2駅移動して、いつもお世話になっている幸田さんの物件を見学。

築1年未満の新築タイル貼りRCです。

キッチンパネルならぬ、キッチンタイルに注目です。

キッチンタイル

自分の物件でも、ケースによっては使ってみたいです。

収納が少ないのですが、廊下幅があり、天高もあるので、棚等を設置すれば、入居付けは楽になりそうです。

結構、賃料水準は高めですが、さすが幸田さん。

自ら営業をかけて、空室をあっという間に埋めていきました。

今の空室は1室のみ。

どのような状況でも、立地がある程度良ければ、頑張れば報われますね。

人気ブログランキングへ ← いつも応援いただき感謝です^^
                 クリック本当にありがとうございます




アパートローン必勝マニュアル
ここだけ特典 ← こちらをクリック

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック

人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです。


昨日は、女性専用ゲストハウスを見学してきました。
*ふくちゃんの新築見学会にも行きたかったのですが、現在進めているPJ関連(女性専用シェアハウスではないです)優先ということで(泣)

部屋数も、丁度良いぐらいで、元の物件を上手くリノベされたなと、感心しています。

クッションフロアのデザインや質感も参考になりました。

最近は、自分の物件はフロアタイルに順次移行していますが、シェアハウスにはCLの方が遮音性や温かみがあっていいかもとも、思いました。

取得費もリフォーム代も、お値打ち。

良い作品を拝見させて頂きました。

○○さん、ありがとうございました^^




で、いつもの通り写真を撮ってきたのですが、帰ってから、募集ポータルサイトに載っている写真と見比べて、その差に愕然。

先日、茂助さんのセミナーで教えてもらったことも、きちんとできていませんでした。


私の写真です。
私の写真

ポータルサイトの写真です。
ポータルサイトの写真

話になりません・・・

反省して、修業します。

でも、良い例と悪い例が比較できると、どこを直せばよいのか分かりますね。

やはり、実践して、経験することが大切だと痛感しました。

人気ブログランキングへ ← 他の参考になる記事はこちらから
                 クリック頂けると嬉しいです^^


追伸:群馬から笑顔が素敵な女性がいらっしゃってました。
   最近、時々、お話しさせていただいている大家さんに似ていたので、
   「○○ちゃん」という方に似てますねと話したら、「姉です」と返答が。
   私の兄弟は、大家さんに全く興味が無いので、ちょっと羨ましかったりもしました^^







2010年度版不動産投資の戦略マップ

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


【月刊 アパートローン最前線】
ここだけ特典 ← こちらをクリック


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです


ブログ更新をちょっとお休みしていました。

実は遭難していました。

一昨日に箱根に仕事も兼ねて行ったのですが、お昼ごろでしょうか。

元箱根旧東海道沿いで、一仕事終えたら、それまで小雨だったのが、粉雪が混じり始めました。

こんな時期に雪かーと思いつつ、以前、年度末に八ヶ岳で降られた苦い思い出もあるので、先を急ごうと昼食を取らず、箱根の山を急ぎました。

しかし、あっという間に吹雪になりました。

桜吹雪きでなく、本当の吹雪きです。

すぐに雪が積もりました。

旧東海道の勾配のきつい登り道です。

至る所でノーマルタイヤの車がスリップし、事故ってます。

自分の車もノーマルでしたので、何度もスタックし、吹雪の中を押して貰いました。

車重のある大型車です。

押すのにも限界があります。

ハンドルがいうことをききません。

大型バスが道を塞いでます。

なす術がなくなり、前進することをあきらめました。

まるで八甲田山です。

タクシーを呼ぼうにも、そのような天気なので、お客さんが殺到し、来てくれません。

時間が経ちます。

そのまま、夜を過ごすことも覚悟しました。

ガソリンは満タンでしたので、凍死することは無かったでしょう。

ただ、数キロ歩けば、集落でしたので、とりあえず歩き始めました。

途中ガソリンスタンドがありましたが、チェーンは置いていませんでした。

タクシーが通りかかったので、呼びとめましたが、予約が入っており乗せてもらえませんでした。

ですが、そのタクシーの運転手さんから、「近くの消防署に行けばチェーンを借りられるよ」と教えてもらいました。

消防署でチェーンを借りれるというのは初耳でした。

そこから1キロぐらい歩いて、なんとかチェーンを借りれました。

戻って、チェーンを付けようとしましたが、慣れていないので、手こずっていると、付近で工事をしていた作業員の方が手伝ってくれました。

感謝感謝です(泣)

おかげさまで、出発することができました。

進み始めると、さらに先にはたくさんの車が立ち往生し、放棄されていました。

数キロ進むのに2時間以上かかりました。

なんとか夕方には宿に到着することができました。

その時の気持ちは、本心で「助かったー」です。

宿に着いてからの撮った写真です。
*たどり着くまでは、写真を撮る余裕は本当にありませんでした。

吹雪

翌日朝(昨日)の写真です。
完全に凍結していました。

積雪道路

宿の人に聞いたら、たどり着けなかった方も何組かいたそうです。

終わってしまえば、スリルとサスペンスの貴重な体験でしたが、その最中は真剣に命の危険を感じていました。

横は谷底の急な山道ですから。


でも、命の危険は感じませんでしたが、同程度のスリルとサスペンスはビジネスの中でも何度か経験しています。

つくづく思ったのは、常に最悪のケースを考え、リスクヘッジし、備えること。

そして、不安な点、疑問点があれば、立ち止り、時には取りやめ、又は、引き返すこと。

時々、経験していても、この感覚は平穏な日々が長くなると、ついつい緩んでしまいます。

経済界でも、自然界でも、いろいろなストレスが溜まってきています。

当面は慎重に、時には臆病なくらいに備えて、動いた方が良いと思う今日このごろです。

そして、危機に陥った時も、あきらめずに対策を講じること。

今回も、タクシーの運転手さん、消防署の方、そして工事現場の作業員さん。

皆さんのアドバイスとサポートに救われました。

ビジネスの世界でも、たくさんの方のアドバイスとサポートに救われています。

自分も、今まで培った経験とスキルで、できる限りのアドバイスとサポートをしていきたいと思います。


人気ブログランキングへ ← 応援の1クリックをお願いします。
                  クリック頂けると励みになります^^



2010年度版不動産投資の戦略マップ

3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
賃貸経営術
サラリーマン流不動産投資道場のセミナーは、その後の講師陣も一緒の懇親会がいつもとても為になるのですが、懇親会はあと9名だそうです(2月24日時点)。
ご希望の方はお早めにどうぞ。

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 

ジェービルです。

確定申告もぎりぎりで終わり、11日のノムコムさんの第1回セミナーも無事?終了。

ようやく余裕が出てきたので、ブログも再開します。

13日には、めぐママさんの新築アパートを見学してきました。


いろいろ賃貸物件を見学させて頂いてますが、ここまで採算とデザイン性を両立させた物件は初めてです。

新築賃貸物件には珍しく曲線を多用されていたのですが、ただ単にデザイン性を追ったのではなく、各種規制をクリアしつつ、室内空間を最大限に取るためと聞き及び、仕事と遊び心?を両立させる設計を手掛けた進藤先生の方針に共感を得ました。

外観1

外観2


縦長の窓も、両側の入居者の方がお互いプライバシーを尊重できるように、計算されて配置されています。


模型

規制に縛られた空間を最大限に使うレイアウト。

内部

外部も内部も白で統一。

維持管理をきちんとしていれば、長期間にわたり競争力を保てる物件です。


この物件はの凄いところは、進藤先生のスキルだけでなく、土地の取得から資金調達、そして戸数の決定までのめぐママさんの努力と発想です。

自分にとっても、資金調達から物件コンセプトまで発想の限界を打ち破る物件です。

お値打ちな土地があった場合の料理するバリエーションが広がりました。

物件見学会とその後の勉強会、そして懇親会と非常に有意義一日でした^^



人気ブログランキングへ ← 応援の1クリックをお願いします。
                  クリック頂けると励みになります^^

2010年度版不動産投資の戦略マップ

3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
賃貸経営術
サラリーマン流不動産投資道場のセミナーは、その後の講師陣も一緒の懇親会がいつもとても為になるのですが、懇親会は先着30名限りとなっています。
ご希望の方はお早めにどうぞ。

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック

人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                 応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 


ジェービルです。

昨日は、ぴろやんさん&桜子さんの新築物件内覧会に参加。

場所は、先月末のやすじろうさんの物件見学に続き、私のドミナントエリアに隣接するエリアです。

大型IHを備えたキッチン。
キッチン

暗めで分かりにくいと思いますが、居室とDKを分ける3段スライドドア。
空間の使い方に汎用性がでます。
3段スライド

下からの間接照明が印象的なシューズケース。
シューズケース

フロアは堅めなのでPタイルと思っていました、クッションフロアだそうです。
白めですが、メンテナンスも楽そう。
建材は日々進化してます。

資金も建設会社さんと協力されて、制度融資にて良い条件で調達されています。

6棟目になり、建築、募集、管理に、いいチームを作られてますね。

資産形成も着実に進められています。
最初は地方や郊外の高利回り物件から入り、節税対策も絡めて序々にエリアの中心の物件にシフト。
サラリーマン大家さんが取る基本形と自分は考えてます。

物件内覧会のあとは、場所を移して、懇親会に参加。
おなじみの方も多数いらっしゃいました。
いつも懇親会ではブログでは書きづらい裏情報で盛り上がります。

ぴろやんさん&桜子さん ありがとうございました^^


最近、新築マンションから築古戸建まで、いろいろな物件を拝見させて頂いてますが、皆さん、物件の取得から資金調達、リノベーションと、いろいろ努力して工夫されてます。

お値打ち感のある土地や建物にめぐり合ったとき、それをどう最適化するか。

それぞれの方の置かれたポジションやポートフォリオによっても、異なりますが、
取れる選択枝は多いにこしたことは無いです。

新築でも、RC・重鉄・軽鉄・木造と土地の特性に合わせて、最適な組み合わせはそれぞれ違います。

これからも新築・築古にこだわらず、取組んでいきたいと思ってます。

いい勉強をさせて頂いた一日でした。

人気ブログランキングへ  ← 応援の1クリックもお願いします。
                  クリック頂けると励みになります^^
競売セミナー


中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私も活用してます


中野照明   ← 内見時の必殺アイテム中野照明商店のホームページ
                  【実際の使用例】

人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
              左の雪ダルマさんを応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 


ジェービルです。

月末・月初の上に、入居ラッシュ、そして、無謀にもいろいろなスケジュールを入れたので、自爆的多忙な日々を送っています。

金曜日は、増山塾長とランチミーティング。

新宿高層ビル街からの眺望です。

新宿眺望

よく、各エリアの高層ビルから東京を俯瞰しますが、容積率を十分に使っていない土地がたくさんあります。

東京は過密といわれもしますが、まだまだ空間に余裕があります。

ゆっくりですが、着実に、いまだ成長しています。

それは、これからの人口減少の中でも、他から人口を吸収するということです。

東京通勤圏遠方の物件で、周辺に工場や学校等の集客施設の無いエリアはこれからも中長期的に苦戦すると考えています。



土曜日はやすじろうさんの物件見学会に参加。

場所は、私のドミナントエリアに隣接する山手線から私鉄で2駅の場所。

上の高層ビルの間から見えるエリアです。

旗竿地へのテラスハウスの新築。

インサイド

といっても、大手ハウスメーカー施工で、物は高品質です。

アクセント&ライト

デザインもアクセントクロスや間接照明等のバランス良く、さらに単身向けですが、キッチン・バス・トイレのゆとりあるスペースとグレード。

10年経っても、競争力は落ちなさそうです。

自分の相場感のあるエリアですから、土地の値段を聞いて、びっくり。

さすが、やすじろうさんです。

相場より安い土地にハイグレードの物件を建て、相応の安定した収入が得られれば、通常ならデットクロスがある利回りでも、無いか、あっても微々たるものになります。

出口戦略を取れば、十二分に妙味が取れます。

今までも旗竿地へのテラスハウスは、白岩さんの本等を拝読し、自分も一つの手段として、頭に入れてましたが、採算性や物件の質で今一つ俎上に乗りませんでした。

今回の物件は立地・土地値・建物のグレードが絶妙なバランスの上に成り立っている自分にとっての成功事例でした。


人気ブログランキングへ ← 為になるブログリストです。
                 最後に応援をかねて、こちらをクリック頂けると嬉しいです^^