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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。

一昨日は、丸ビルで開催された少人数の投資セミナーに参加しました。

丸ビル

その中で紹介されたのがランドバンキング。
*ランチバイキングではありません^^

ランドバンキングのことを、ご存知無い方も多いと思うので、ウィキペディアからの引用です。

細かな部分はそれぞれの事業主体(ランドバンキング会社)によって異なるものの、一般的な開発手法は以下のようなものである。

1.ランドバンキング会社は、将来(4年?10年)先に開発需要が見込まれる土地(Raw Land)を選び出し、非常に低廉な価格で大規模に買収する。
2.その後、投資家が投資できる程度に小口化して販売し、土地の取得費用と開発に向けての事務コストを回収する。投資家は売却までの期間は何も行わず、ランドバンキング会社に管理・運営を任せることとなる。
3.投資家への販売後、ランドバンキング会社は豊富なノウハウ・経験に基づいて都市開発のプランニングを行い、行政(市・郡・州など)と共に「更地から商業地や宅地など開発可能な土地への地目変更」を済ませていく。
4.プランニングを済ませた後は、自社で開発を進めていく場合と開発会社などに売却する場合などさまざまである。
大部分は完成前の段階で売却して投資家に利益を分配する方法をとっている。

もちろん、ランドバンキングは地域社会(市町村や郡など)に大きな影響を与えるものなので、こうした大規模開発は地域(地方自治体)との協議や協力を経て実施されていく。

個別不動産プロジェクトへの投資形態をとるので、株価や為替などの金融市場の動きに左右されることが無いことが一番の特徴と言える。しかしながら、不動産開発への投資なので、ここ数年のアメリカ不動産バブル崩壊に伴うサブプライムショックの影響はさまざまな面で出てくると思われる。

日本の不動産開発と異なり、未開発地(農地や放牧地)を開発可能な土地に変えていく部分(地目変更)に大きなリターンを生む理由がある。

有価証券(株式や債券)への投資ではないオルタナティブ投資の一つと考えられており、不動産への投資ではあるがREIT(不動産投資信託)とは異なる特徴を持っている。

リスク
1.事業主体(ランドバンキング会社)のプランニング力によってリターンが異なる。
2.満期までの期間が定められていないことが多いので、想定期間より長引くことが考えられる。
3.中途解約出来ないことが多い。
4.個別の不動産プロジェクトへの投資形態をとるので、プロジェクトによって利益幅が異なる。

メリット
1.未開発不動産への投資ではあるが更地をプランニングしていく投資方法なので元本割れのリスクは少ない。
2.短期的な株価や経済指標にはほとんど影響されない。
3.満期が定められていないので、ランドバンキング会社はマーケット環境を見て開発会社(デべロッパー)に売却することが出来る。そのため投資家に不利となる環境下で満期を迎えることはないと言われている。

以上、、ウィキペディアからの引用でした。

USAのように、何百万人単位で人口が増加し、なにも無い平坦な土地に、一つの市街地を一気に造りあげるときに、適した方法です。

ファンドの年利回りはトラックレコードを見ると、低い時でも年利5%。
高い時では年利50%を超えています。
平均すると20%?30%程度でしょうか?

純粋に投資と考えたら、日本で不動産投資しているより、よほど良いですね。

セミナーには、他にも外国にサービスアパートメントを所有されている方々も参加されていました。

不動産は、その国の法律・税務・その他いろいろな慣習によって全く異なるローカル商品です。

その国のカントリーリスクを把握し、土地勘があるならば、海外への不動産投資の方が、日本の不動産に投資するより、全く良いです。

大家さん仲間の方々には、世界を駆け巡っているビジネスマンの方もいらっしゃいます。

そのような方々には適しているかもです。

私は、不動産投資家というより、不動産賃貸経営者ですので、中国やUSAの不動産について研究しつつ、当面はアジアの片隅で地道にやっていきます(汗)


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ジェービルです。

昨日のガイアの夜明けは
“空き”ビジネスを追え!?街の“空き物件”で稼ぐ男たち?

以下、オフィシャルホームページからの引用です。

「リーマンショック以降、全国の主要都市でオフィス空室率が上昇している。
4月末の東京都心の空室率は、8.82%と過去最悪を更新した。新築ビルに至っては4割以上が空室という異常事態。不景気で大手企業などが事業を縮小、オフィスの集約を進めているためだ。また、操業停止した工場跡地や店舗の撤退など、ニッポンのあちこちで「空きスペース」が発生している。新たなテナント誘致や賃貸料の値下げなど、通常取られる措置は大きな打開策には至っていない。そうした中、こうした「空きスペース」を有効活用し、ビジネスに結び付ける動きが注目されている。お荷物扱いされていた「空きスペース」が、逆転の発想で“儲かるビジネス”に変えられ、新たな市場を創る…。不況を逆手に取る、“空きスペース商人”たちの知恵と工夫の現場を追う。

どのような取組みをしているか、続きは、オフィシャルホームページにて
      ↓
ガイアの夜明けホームページ


最近、コンサルをしている大家さんから、オフィスビルや商業ビルへの投資の相談を受けることが多くなりました。

自分は、昨年まで2年弱ですが、銀行を退職してから、オフィスビル・店舗のプロパティマネジメントの責任者をしていましたので、業界環境はある程度分かります。

まず、相談してくる大家さんは表面利回りの高さに魅かれている場合が多いです。

ただ、オフィス・店舗の賃料相場は、その時の需給バランスによって大きく変わります。

都心のオフィスなどは、一時坪7万円で貸していのが、坪3万円にしても借り手が付かない状況になっています。

また、日常の管理・運営コストもアパマンの比べ物になりません。

最近、相談を受けた物件も、マイソクの表面利回りは都心ながら16%(共益費込み)ですが、賃料水準は今の相場の倍程度。
定借の期限が今年後半ですから、それが切れた時の、ビルメンのコスト等を差し引いた実質利回りは4%を下回ると思われました。

それでも、テナントさんが入ってくれればいい方です。


銀行からの融資付けも、このように景気の波に大きく左右されますから、アパートローンと別物で、審査基準も全く違いハードルが高いです。


ただ、サラリーマンが副業でやるには薦めませんが、本業として取り組めば、やりがいのある面白い分野だと思います。

自分も中長期的には、港区あたりに商業ビルを所有し、運営してみたいと思ってます。

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ジェービルです。


今週は、賃貸住宅フェア、そしてコンセプト型シェアハウスPJの打ち合わせ、不動産業IT新スキームセミナー、不動産起業塾住宅新報本多論説主幹講師のお話しと不動産業界情報について幅広くインプットしています。

数年後の業界の状況は、大きく変化すると痛感しています。

その中でも、一番衝撃を受けたのが、長嶋修さんのブログでも紹介されていた行政刷新会議の規制・制度改革分科会でまとめられた第一次報告案。

内容としては、
まず【都市中心部の容積率の緩和】です。
これは、職住接近や郊外開発の抑制の視点で
「・社会的費用の高い郊外開発抑制のためのインセンティブとして、郊外の緑地等から都市部へ容積率を移転可能とすることは、効果的であり、乱開発や不正行為等を防止する措置を講ずることも含め検討すべき」

また、
「・老朽建築物の建替えは、耐震性・環境性能の向上、バリアフリー化など高齢化社会への対応の面でも促進すべき問題であり、そのインセンティブとして容積率の緩和を検討すべきである。」

さらには
「・日影規制について、近隣住民が補償等の代替措置で了解するのであれば、指定容積率まで建築可能とすることを検討すべき」

これらの事項に対する解説は、長嶋修さんのブログをご参照ください。

総じて、街の中心部の空間の有効活用が図られる政策です。
逆をいえば、郊外には厳しくなる政策です。

不動産の動向については、政策に大いに左右されます。

平成バブルの崩壊のきっかけの一つとなった不動産貸出の総量規制。

当初、マスコミは、さほど取り上げていませんでした。

でも、銀行で融資担当であった私は、これは大変なことになると現場で実務を通じ心配が膨らんでいったことを覚えています。

既存の状態を大きく変えるディープインパクト。
最初、発見するときは、ほとんど分からない小さな事象です。


人口が減り、既存の道路・水道等のインフラの維持もままならなくなっていく今後、地方・郊外のコンパクトシティ化の流れは早まっていくでしょう。

そこで、発表された行政刷新会議の規制・制度改革分科会でまとめられた第一次報告案。

その流れを具体化していくものだと自分は考えています。

10年後、20年後、取得した不動産の周辺がどう変化していくか予測することが、今後、さらに重要になっていくでしょう。

そうなる前に売り抜ければいいやという、出口戦略もいつまで通用するか分かりません。

横山成人さんのブログで紹介されているグーグル不動産しかり。
それ以外にも、不動産に限らず、どんどん情報やノウハウは瞬時に普遍化していくと思われます。

もちろん活字や画像、データでは掴みきれないノウハウが大家業にはあります。

不動産はリアルエステートです。

バーチャルでは分からない、リアルな人の付き合いや、物件のデューデリ、維持・運営のスキルを磨くことが、今後、大家さんとして生き残っていくポイントだと思っています。

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ジェービルです

昨日のワールドビジネスサテライトで、「家余りの時代 空き家を生かせ!」という特集をしていました。

最近、平日は都会、休みの日は自然が多いところで暮らす方が多くなっているそうです。

このようなライフスタイルを取り入れている方を、二地域居住者といい、
2008年には109万世帯だったのが、2013年には232万世帯になるらしいです。

特に山梨県は、都心から約1時間半の立地で人気が高く、
さらに山梨県の空き家率20.2%と全国平均13.1%に比べて高く、
二地域居住者を受け入れる条件が揃っています。

それなのに貸せる空き家が足りないそうです。

建築業者いわく、
「第三者に貸すと言う話が簡単ではない」
「物件(空き家)はあってもなかなか貸してくれない」

不動産仲介業
「空き家を借りたい要求はあるが物件が追いついていない」

空き家があるソコに住みたい人もいる
しかし盆や暮れに使う仏壇がある私物がある

空き家の所有者の都合で両者が繋がらないといいます

他の地方でも、空き家のほとんどが売却物件だが、移住希望者のニーズは賃貸というケースで、繋がらないケースが多いみたいです。

では、不動産投資家が買いとって貸せばいいじゃない、と思いますが、そう簡単にはいきません。

番組で、取材されていた方は、住む前は空き家だった家を取得しましたが、
手入れはほとんどされておらず、建物自体が荒廃し、廃車・生活用具などが錯乱していたそうです。

土地の価格は都心の1/100程度の価格ですが、躯体以外ほぼ全てを改装したため改装費は3000万円超。

二地域居住者が好むのは自然の中の古民家。

地方都市の収益物件ではありません。

古民家といっても、水回り等の設備は新しくないと駄目です。

私が好きな東北の秘湯も、トイレは最新のウォシュレットが付いています。

利回り重視の不動産投資家の目線に合う物件は少なそうです。

でも、それを克服できそうな大家さんもいらっしゃいます。

例えば東京築古組幹事のてらちゃんさん。

てらちゃんさんは関東に居住しながら、関西の戸建物件を職人さんと組んでセルフリフォームされています。

てらちゃんさんにとっては、山梨の物件など、近所の物件に過ぎないかもしれません。

自分とっては、はるかかなたですが。


てらちゃんさんのブログ「地方不動産ど素人日記」
いつもリフォームの参考にさせて頂いています。
現在、人気ブログランキング12位ぐらいです。
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ジェービルです。


レオさんも戸建賃貸商品を発売しましたね。


戸建住宅を希望する子育てファミリーなど、長期入居が見込める新たな需要層の取り込みを狙うそうです。

以下、ニュースリリースです。

1.商品名の由来
 「Lavo Villent」のVillentとは、イタリア語のvilletta(戸建)と英語のrent(賃貸)を組み合わせた造語です。当社初の戸建賃貸住宅として名付けました。
2.構造・工法・性能型式
木造枠組在来工法(2階建て)、木造集成材パネル工法(3階建て)
3.特長
 本商品は、戸建住宅を希望する子育てファミリーなど、長期入居が見込める新たな需要層の取り込みが可能となります。LDKを中心とした間取りによるプランを多数用意し、狭小地などさまざまな土地に対応いたします。
 また、従来のオプション仕様の他、外装グレードアップや、住宅金融支援機構対応オプションなど、豊富なバリエーションを用意しております。
4.販売価格
800万円台/戸? (設計諸経費込み)
5.販売目標
初年度200棟
6.販売地域
 四大都市圏(首都圏、名古屋市内、大阪府・京都市・兵庫県、福岡市内)を中心に、建築基準法や条例を調査・分析の上、販売活動を致します。
 また、Lavo Villentは当社で一括借上げをおこなわない、販売専用商品となります。




戸建賃貸は、数年前までニッチな市場でしたが、大手もどんどん参入してきます。

長期のシュミレーションを作る場合、新築やデザイン・希少価値等のプレミアは除いた方が安心かもです。


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ジェービルです。

レオさんが昨日、2010年3月期の決算を発表。

連結最終損益が790億円の赤字となりました。

法人需要の低迷でアパート入居率は期中平均で82%強と、前の期から約6ポイントも低下。
家賃保証分を補えず、営業損益は296億円の赤字。


中期経営計画には、徹底的なコスト削減を謳っています。

まず建築原価の圧縮(資材調達価格の低減)。
今も物件を拝見するとかなり圧縮しているように見えますが、さらに行うそうです。

請負事業は2010年3月期見込み売上2,370億円・営業利益297億円に対し、2012年3月期は売上1,561百万円・営業利益326億円。
35%減収なのに10%の増益。
営業利益率20%超。


素晴らしいです。
このご時世にこの業界でなかなか出せる数字ではありません。

現場の社員の方や、下請けさん、そして今から発注する地主さんは大変かもしれませんが。

中古物件を取得するときは気を付けないとですね。


そして、さらに全国の大家さんに影響があるのは借上賃料の適正化

負担となっている大家への家賃保証料も、賃料固定期間10年経過物件等について、保証契約期間の終了時に相場実勢にあうように引き下げるとのこと。

空室損失引当金を317億円も計上していますから、仕方ないことですが。

元々、レオさんで建てた地主大家さん、そして、レオさん物件が多数ある周辺に物件を持っている大家さん。
皆さんに影響大です。

競合物件をお持ちの方は、その動向に要注意ですね。



話は変わりますが、昨日のともろうさんのブログ記事の「石斧君」で大受けしました^^
商標登録されないのなら、何かの機会に使ってみたいと思っています(笑)

ともろうさんの「サラリーマン大家 明日への不動産投資」
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ジェービルです。


東京の人口が1,300万人を超えたそうです。

東京都の人口は70年以降の30年間、それまでの増加傾向が止まって、約1200万人を横ばいで推移し、2000年以降は減少に転じると予想されていました。

ところが、2000年以降は逆に増加を続け、10年で100万人増えたみたいです。

各種報道では、5?10年後に人口は減少に向かうと見通しを立てています。

自分もエリアによっては減少すると思います。

都心へのアクセスが悪いエリア、古い団地、駅から距離がある物件等々。

ただ、23区とそれに近接する神奈川・千葉・埼玉のエリアはまだまだ人口が増える気がします。

下町やベイエリアには、まだまだ十分に活用されていない土地がたくさんあります。

実際、最近、人口が増加しているのは、そのエリアです。

以前は、街にパワーを感じなかったエリアも東京スカイツリーの建設等により良くなりつつあります。

ストロー現象で、都心遠方の人口を引き続き吸い上げるでしょう。



日本の人口は、移民政策を抜本的に見直さない限り、減り続けます。

外務省キャリアの友人と話していても、当面変わりそうもないようです。


あわせて高齢化が懸念されます。

これも全国的な問題ですが。

都区内でも20?40年前に開発された新興住宅地や団地では既に問題になっています。

物件を取得するときには、将来その周辺が、どう変化しているか、予測することが重要ですね。


人気ブログランキングへ ← 他の方もこの問題について書いていらっしゃいます。



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ジェービルです。


国立社会保障・人口問題研究所の2008年の報告によると、

日本の総人口は平成17年以降長期にわたって減少が続くのに対し、
世帯総数は、最初のうちは増加する。
平成17年(4906万世帯)から平成27年(5060万世帯)まで増加し、
この年にピークを迎えるとのことでした。

いわゆる住宅賃貸業界における2015年問題ですね。

この人口が減っていても世帯数が増えるという予想は、成人した子供が親と別居することを前提しています。

また晩婚化による若年層とお年寄りの一人暮らしが増えていることも前提としています。


予想を立てたのは、リーマンショックの前でした。

最近、賃貸仲介業者さんや他の大家さんと話していて、そして自分の物件の入居状況を見ていて感じることは、もしかして世帯数はすでに減り始めているのではないかということです。

景気が悪化し、収入が減りました。

子供は成人しても、そのまま親と住み続けています。

今までなら一人暮らししていた人が、兄弟姉妹なり、友人なりとファミリー物件をシェアしています。

また、結婚しないまでも同棲される方も多くなっています。

いままで、「不景気だから空き室が増えた」という話しを聞いても、人口は景気・不景気によって変動しないから、因果関係は無いと思っていましたが、実はあるようです。

具体的な統計資料に基づいた意見ではなく、あくまで推測ですが。

一時は2DKより1LDKの方が引き合いが強かったですが、今年は狭くても部屋数が多い方が引き合いが強いです。

間取り設定も、マーケットの変化を読んで行った方が良いですね。


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ジェービルです。


最近、住宅市場でパワービルダーさんが急成長されています。

以前は、年間1000棟規模の建売住宅を供給する大きな建売業者さんのことを指していました。
最近は、低価格分譲戸建住宅の販売業者さんを示すことも多いです。

規模の利益を追求し、大量発注により建材仕入れの購買力は強くなり、職人さんの効率運用と合わせて建築コストを大幅に圧縮することが可能となります。

なかには、そこそこのグレードの60?で本体価格550万円の戸建業者さんもあります。

取得者は30歳代の子育世帯と想定していたら、実は60歳代の方が多いとか。

管理のしやすさを考えて狭い住宅に建て直す高齢者の方が多いそうです。

パワービルダーさんは、今後も、強気の成長を見込み、営業体制を強化しています。


以前の某アパートメーカーさんを彷彿させるものがあります。

60歳代の方が60?の戸建を大量に建てる。

60?は戸建賃貸には適した広さ・間取りです。

そのうち、賃貸市場に中古として大量に供給されそうですね。

今の木造アパート市場におけるアパートメーカー物件の影響を他山の石と考えつつ、
先を見据えて戸建賃貸事業を手掛けた方が良くなるかもです。

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ジェービルです。

3月はセミナー講師を3本。
その他に記事執筆、確定申告作業、入退居対策、複数のセミナー・懇親会参加と多忙な日々が続きました。

一昨日、ノムコムさんのセミナーの講師を務めて、やっと一段落。

月の半分は、いろいろな大家さんの相談に乗ったり、懇親会に参加して四方山話に花を咲かしていますが、気になったのは、長期的な大局を語られる方が少ないこと。

今日の読売新聞に気になる文がありました。

日露戦争の日本海海戦を勝利に導いた秋山作戦参謀は、戦闘の最中も双眼鏡をのぞかなかった。
「はっきり見える反面、視野が狭い。」と

狙う目標、進む方角を俯瞰し、視野を広く保って大局を見失わないことが重要です。


太平洋戦争で日本は初戦で勝利しました。
ゼロ戦やその他の兵器も優れていました。

ただ、アメリカは圧倒的な工業生産力と開発力で、最終的に質でも量でも日本を凌駕しました。

これは不動産投資でも言えることです。

細かい工夫・努力は大切ですが、大家業は、マクロ経済の流れを読み、波がきたとき、その波に上手く乗れるかどうかで、勝負はほぼ決まると思ってます。

今は新興大家さんが地主大家さんにノウハウ・スキルで勝っていても、そのノウハウ・スキルは毎月のように本として出版され、一般化しています。


日本全体でも人口は減っていきます。
これから10年で生産年齢人口は約760万人減ると予測されています。

また、例えば東京都下の多摩ニュータウン。
当初の計画人口は34万人でしたが、都心部に高層マンションが相次いで開発され、昨年の人口は21万人程度にとどまっています。

都は宅地やオフィス用として今も売れ残っている115ヘクタールの販売を続けています。


人口、そして世帯数は減るのに、余剰な住宅地は既にあり、地域の中心部の高度利用は更に進み、既存の建物も今まではスクラップアンドビルドされていたものが、リフォーム・リノベで再活性化する。

長期金利も今は低いけれど、中長期的に急上昇する可能性は高まっています。

今時点の家賃水準や空き室率を前提にシュミレーションすると判断を誤るケースが多いです。

これは仮定の話ではありません。

数年前、フルローンで物件を取得した方々の破綻が続いています。

ただ、恐れること、ネガティブになる必要は無いと思っています。
私もフルローン・オーバーローンで物件を取得することもあります。

「敵を知り、己を知れば百戦危うからず。」

ちゃんと勉強して、的確な判断ができるようになれば、不動産賃貸業は他の事業・投資に比べてローリスクで、メリットが大きいと思います。


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