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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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最近、クライアントさんや知り合いの大家さんから、「スルガ銀行が築古木造アパート融資をしなくなるという話は本当ですか!!」と聞かれることが急に多くなりました。

ブログにてまとめて、ご返答させて頂きます。


提携不動産会社の社員の方が、つい最近もスルガさんの担当者から「〇〇〇の条件で積極的に融資しますので、ぜひご紹介ください。」と営業をかけられたそうなので、意外な感じもありましたが、さほどサプライズなこととは思いません。

常々、セミナーや懇親会等でも話していますが、銀行の融資スタンスというのは、結構コロコロ変わります。

私も、現役銀行員時代、何度も融資担当者の立場で当事者として経験しています。


ある方から、「半年とか1年したら、融資スタンスが元に戻る可能性はありますか?」とも質問されましたが、あくまで推測ですが、その可能性は低いと思います。

銀行が融資スタンスを変更する場合、その理由は主に二つ挙げられます。

一つは、そのターゲットとしていた融資の不良債権比率が上昇してきた時。

もう一つは、そのターゲットとしていた融資が、その銀行の全体の融資額の中で占める割合が大きくなり、ポートフォリオに偏りが出てきた時。

金融庁は、一つの業種等に融資が偏るのを嫌います。
その業種等全体が不況に陥った時、銀行も共倒れになる可能性があるからです。

バブル崩壊時、ある業種や企業群に融資が偏重し、共倒れになったケースが実際にありました。

金融庁は各銀行に定期的に検査に入りますが、金融検査マニュアルに照らしてイレギュラーなことがあると、是正するように指導します。


他行があまり取り組まない中、築古木造アパート融資といったらスルガさんか〇〇〇かという状態がここ数年続いていましたので、築古木造アパート向け融資総量もかなり膨らんでいたことでしょう。
ですので、不良債権化しようがしまいが、絞り込んでくるのは、時間の問題と思っていました。

先日書いた拡がる「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」規制のように、金融にせよ、法規制にせよ、日々変化していきます。

平成バブル崩壊直前の頃に銀行員になって以来、金融業界や不動産業界の激変をリアルに経験してきました。

同じ状況が永続的に続くことは、ありませんでした。

現在の日本や世界の状況を視れば、さらに変化することはあっても、今の状況が落ちついて続くことはないでしょう。

融資条件や不動産法規制等で、今は、噂や未確定のことでも、数か月・数年先には現実になっているかもしれません。

不動産賃貸業は、数十年単位のキャピタル・インカム両面を勘案した経営戦略が求められます。

一つの投資手法に固執せず、長期的に視野に立ち、変事抵抗力のあるポートフォリオを形成していくことが重要と考えます。



http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラム 簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策



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昨日は、某都市銀行の課長さんが異動となり、自宅に引き継ぎのご挨拶にいらっしゃいました。

まだ融資を受けていない銀行ですが、今まで先入観で想定していたのと異なり収益還元法に重心を移されているようです。


また、一昨日は、クライアントさんの融資の相談で、東京駅近くの某銀行に伺いました。

多分、私の友人の大家さんの中で、この銀行から融資を受けた方は、いないと思います。

ここの融資基準は、また不動産投資家の方々の間で知られている金融機関のそれとは異なります。

他の銀行と融資基準が異なるので、対象物件によっては、とても利用しやすいです。



この両行は、共に融資に積極的でした。



自分が銀行員時代もそうでしたが、銀行の融資基準やスタンスは、それぞれの銀行の事情により、よく変わります。

今まで積極的だったところが、いきなり厳しくなったり。
収益還元評価を重視していたところが、積算重視に戻ったり。

ただ、どんな時代でも、現場の銀行員は融資に積極的です。

バブル崩壊の最後のあたりで、短期間そうでない時も経験していますが、総じて積極的です。

銀行は、昔ほどではないですが、預貸が本業です。

新規に貸出をしていかないと、返済が進み、事業規模が縮小してしまいます。


最近、よく他の大家さんと話していて、融資が厳しくなったと聞きます。


平成初めから融資業務に携わっていた自分にとっては、発想が逆です。

数年前までの一時が異常であって、今は、ほぼ正常に戻っていると。


日本では金融庁の金融検査マニュアルにより各金融機関が債務者を自己査定しますので、各金融機関の融資基準の基本的な考え方は変わりません。

銀行からの融資に裏ワザはありません。

銀行の融資担当者だったころ、ごくたまに法人さんで粉飾決算をもって融資を引き出そうとするところが、ありました。

プロの指南を受けている先もありましたが、なんだかんだで結構すぐ見抜けました。


いわんや素人大家さんの小手先の裏ワザは、その場は大丈夫でも、すぐにボロが出ます。


ひとつ間違えれば、立派な詐欺に該当することも。

そこまでならなくても、期限の利益を喪失し、一括返済を求められるかもしれません。



過去バブル崩壊時にいろいろな不動産会社さんや大家さんを不良債権として職務上処理してきた身として、あの当時の悲惨さは忘れられません。

今の不動産投資家さんは、その時の状況を知らない方も多いのではないでしょうか。

職務上でも、プライベートでも、自分の知り合いの方には、幸せになって欲しいものです。

それには、拙速を避け、着実に利益を上げて、自己資本を蓄積しつつ、その後、時流を読み緩急をつけ、規模拡大を図っていくのが最良と心得ます。

一般事業会社と異なり、不動産賃貸業は、きちんと経営していれば、本来は他業種に比してローリスクなのですから。


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直近では、日本の長期金利は低下傾向にありますが、米国債格下げを機に「次のターゲット」をめぐる思惑が市場に広がっています。

まずは欧州。

フランス国債のCDS(クレジット・デフォルト・スワップ)の保証料率が急上昇しています。

フランスについては、ギリシャ国債に対する金融機関の損失が大きいのが主な要因です。

対岸の火事ではありません。

日本国債への視線も厳しさを増しています。

S&Pは1月、外貨建て・自国通貨建て長期ソブリン格付けを「AA」から「AA─」に引き下げ、その3カ月後の4月には格付け見通しを「安定的」から「ネガティブ」にして、一段の引き下げの可能性を示唆。ムーディーズは5月、日本政府の自国通貨建て・外貨建て債務格付け「Aa2」を引き下げ方向での見直しを発表。月内にも見直し結果を公表する見通しです。

世界の債務危機問題で、日本国債の格下げが現実に行われた場合、一気にマーケットの注目が日本に向けられる可能性が高くなってきました。

実際、日本の保証料率も最近1%を超え、リーマンショック以来の過去最高水準に迫っています。

日本国債CDSのチャート ← チャート右上の「5年」をクリックしてください

よく、日本の国債は、その大半が国内で消化されているから大丈夫と聞きますが、その消化余力も限られてきています。

また、日本の機関投資家の決定権限者はサラリーマンであることが多いです。

今は、為替リスクもなく、格付的にも買える水準にある日本国債を消去法的に買っています。
組織内で、内部ルールと手続きを踏んで買っていますので、将来、日本国債の価格が暴落(=長期金利の上昇)しても致命的な責任を問われることは少ないです。

しかし、期間投資家は米国の格下げをきっかけに安全神話が永遠に続かない可能性を意識し始めました。

日本国債の格付けが下がり、他の機関投資家が買わなくなった場合、右向け右で、合成の誤謬が起こり、一気に長期金利が上昇する可能性もあります。

地震も過去の金融危機もそうですが、じわじわと歪が溜まり、一気に現実化します。

海外に工場が移転し、貿易黒字が縮小または経常的に赤字転落。
そして、政府が財政規律を立て直しできず、財政再建に懸念が出た場合、
最悪のシナリオは株、債券、為替のトリプル安です

機関投資家は、サラリーマンリスクの範囲内で済みますが、個人投資家は最終的に全てが自己責任です。

インフレ・円安になった場合、輸入に頼る食料やその他の生活必需品は、当然値上がりします。

しかし、供給過多のエリアの家賃や不動産の価格はどうでしょうか。

長期金利は上昇したけど、賃料相場や不動産相場はそのままか相変わらず下降ということもあり得ます。

ただ、このシナリオは、必ずなるというものではありません。

政府や国会が、日本国内の産業育成に努め、プライマリーバランスを黒字化すれば避けられます。

今の永田町の動向を見ていると、なかなか難しそうですが・・・


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日経新聞によると、金融庁は、金融機関に対して中小企業からの返済条件の変更要請に応じる努力義務を課す中小企業金融円滑化法の期限を1年間延長するそうです。

来年3月末で切れる期限を2012年3月末まで延ばすとのこと。

円滑化法は中小企業から金利減免や返済猶予など返済条件の変更の申し出があれば、できるだけ応じる義務を金融機関に課しています。

この法律が適用されている間に景気が回復し、企業の業績が上がり、従業員の給料も上がれば良いでしょう。

しかし、そうならなければ、法律が適用されなくなった途端、返済猶予していた銀行の債権は、正常債権(=隠れ不良債権)から不良債権に区分されます。

今年は、この法律のために競売物件や任売物件が減りました。

銀行が貸金の回収を緩め、担保物件の処分も進めなかったからです。

東京圏での収益物件の価格は高止まりしています。
来年もその傾向は続くでしょう。

ただ、歴史は繰り返します。

10年近く前の状況に似てきました。


一部の金融機関の動きにも変化があります。


10年前と違う面もあります

今は欧米を含めた先進国は元気が無く、アジアの各国は元気です。

円高が続きます。

日本の赤字国債は増え続けてます。
いつまで国内で消化できるのでしょうか。

衆参ねじれ国会で、政治は、まだしばらく停滞するでしょう。

それぞれの事象をつなぎ合わせて2年後3年後を予測すれば、自ずと投資方針は導きだされるのではないでしょうか。


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各種報道によりますと、高い利回りをうたって、各地でラブホテルを運営するファンドへの投資を勧誘した東京都内の不動産関連業者が、8月に運用期限を迎えた出資者に元本の約16%しか償還できないと通知したとのこと。

一部の出資者は業者側に損害賠償を請求する準備を進めているそうです。

大抵の銀行は、ラブホテルには融資しません。

そのため、ファンドを組成して資金を調達するというスキームに違和感はあまり感じません。

きちんと運営すれば確かに高配当は見込めると思います。

ただ、中にはきちんとしていない業者もいるかもしれません。

これは、別に不動産系のファンドに限らず、全ての金融商品にあてはまります。

投資家は元本を棄損し、運営サイドだけ利益を得るケースも少なくありません。

最近は、ファンドに限らず、銀行ですら、きちんとしていなくて倒産します。

そして預金も一部帰ってこないご時世です。

資金の運用先には細心の注意が必要です。

ただ、全てのアセットマネージャーが駄目かというと、そうでもありません。

自分の銀行員時代の同僚が転職後運用を任されているファンドは、ここ数年、常時15%以上の運用利回りをたたき出しています。

彼と話していると、投資テクニックより、その人柄にいつも感銘を受けています。

運用を他人に任せるときは、その事業体の基盤、過去のトラックレコードももちろん大切です。
でも、今まで成功していたからといって、明日以降も上手く運用しているかは分かりません。

アセットマネージャー自身の運用方針と人柄にも気を配る必要があると思っています。

それができないなら、ハイリスクハイリターンの運用は避けた方が良いと思います。


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ジェービルです


一昨日は、東京築古組財務金融分科会にて「元債権トレーダーの不動産投資戦略」というセミナーを、幸田さんの桜丘ワヰン酒場で開催しました。

東京築古組セミナー


講師は、第一勧業銀行・モルガンスタンレーで債権トレーダーをされ、現在は都内中心の自主管理大家さんである川村龍平氏。

キャリア・投資手法・金融スタンスが、自分にとても近い方です。


今回は、マクロ的長期的な金融・経済情勢から、自主管理の中での細かい経費削減テクニックまで、幅広くじっくり語っていただきました。

その中でも、参加者の皆さんが注目されていたのが、金利上昇とハイパーインフレについてです。

このセミナーに参加されたひろ*さんがブログで、的確簡潔にまとめられていましたので、抜粋させていただきます。

「日本は将来的に経済破綻する。
破綻したら混乱が起こり、ハイパーインフレが発生する。
金利も急上昇するから残債がいっぱい残っているとその段階でアウトになる可能性が高い。
だから戦略を立ててその時までに残債を減らすような投資をしなくてはならない。
それが川村先生の意見でした。

経済破綻してハイパーインフレが起こった際、家賃も一緒に上昇するのでは?という質問に
対しては、まず食料がインフレになり、それを追いかけるように住宅の値段もあがるとは思うものの
インフレが起こってからどのくらいの期間でその流れが住宅に波及してくるかが読めないので
3年とかかかってしまうようであれば、その間に金利上昇のあおりをうけてデフォルト・・・。
そんなシナリオも考えられなくはない、という話でした。」


このデフレと超低金利の時代に何を言っているのかと思われる方もいるかもしれません。

しかし、今のまま財政赤字を垂れ流しして、赤字国債を発行し続けたら。

マーケットは国債を消化できなくなるでしょう。

長期金利は上昇し、円への信認が弱まり、円安に向かうでしょう。

自分は銀行員時代に、1992年のボンド危機、そして1997年のアジア危機を体験しています。

ヘッジファンドを主とした機関投資家による通貨の空売り等によって、急激な通貨の下落が引き起こされました。

もう10年以上前の出来事で、最近の不動産投資家さんには知らない方も多いと思います。

その時に比べてファンドの資金量は飛躍的に増えて、今や何千兆円という資金が、獲物を狙って世界中を瞬時に飛び交っています。

現在進行形の欧州ソブリン危機。

友人や元同僚のファンドマネジャーと話していても、皆、次の候補の一つに日本が入っています。


日本がそのような危機に遭遇する可能性は、大地震より確率は高いのではないでしょうか。

自分も超長期の借り入れは、全期間固定でヘッジする等、対策を講じています。

長期金利は上がり始めると、そのスピードは津波のように早いです。

もし、超長期で全額変動金利で調達されている方は、すぐにとはいいませんが、備える準備をした方がいいかもしれません。



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ジェービルです


日本振興銀行が、今日民事再生法の適用を申請する方針を固め、経営破綻する見通しになったそうです。

債務超過の恐れがあり、預金の払い戻しができない可能性が高まったためです。

振興銀が破綻しても、預金者の預金は元本1千万円とその利息までは保護され、払い戻されます。
ただし、それを超える金額については、一部が払い戻しされない「ペイオフ」が実施されます。

日本で、初めてペイオフが発動されることになりそうです。


日本振興銀行は、日銀出身で竹中金融相のブレーンであった木村剛氏が中心となって2004年に設立した中小企業向け融資専門の銀行です。

当時、既存銀行の貸し渋りが問題になるなか、話題をよびました。

振興銀行のホームページには、
「日本振興銀行は、将来性・成長性のある中小企業のみなさまに新たな資金調達手段をご提供するべく開業した銀行です。

従来の銀行のスタイルにとらわれず、これからの日本を元気にできる企業を積極的に支援し、共に成長していくことを目指しています。

1.将来性・成長性のある中小・新興企業にとって利便性の高い資金調達手段を提供することにより、わが国経済の健全な発展に寄与する
2.「ミドルリスク・ミドルリターン市場」を進んで開拓創生する?」とあります。


設立当時、中小企業向け融資担当者であった自分は、この銀行が成功するか疑問でした。

巷では「貸し渋り・貸し剥がし」と叫ばれていましたが、現場では「貸せるお客様」に対する各行の貸し出し競争は熾烈だったからです。

日本の中小企業融資マーケットは「ミドルリスク・ローリターン市場」と思っています。

さほど格付けの良くない企業に対しても、短プラフラット又は若干スプレッド上乗せで融資しています。

ミドルリスクの中小企業でも、低利で資金調達できるのに、わざわざ新銀行から資金を調達はしません。

案の定、新銀行は「ハイリスク・ミドルリターン市場」に向かい、最終的に破綻してしまいました。


不動産投資にもいろいろなマーケットがあります。

都心美人物件の「ローリスク・ローリターン」から地方築古の「ハイリスク・ハイリターン」まで。

マーケットの基本はそうですが、たまに値付け・目利きの差・売主によって「ローリスク・ハイリターン」の物件や「ハイリスク・ローリターン」の物件が出てきます。

銀行融資業務も不動産賃貸業務も、ロジックやスコアリングによる定量判定は必要ですが、最終的な判断は、職人芸によるところが大きいと思っています。

とくに大企業ではなく、個人の場合は確率論・統計学からはじき出される結果と乖離が生じやすいです。

スキルを向上させ、経験を積んで、常に平均値よりはるか上をキープできるよう、自分も常に頑張っています。


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ジェービルです


参院選、民主党が議席を減らし、与党が過半数割れとなりました。

これが、大家さん・不動産投資家にどう影響するか。


参院選前。

民主党は、消費税増税に言及しました。

ギリシャのような状況が回避できるかなとの期待感が高まっていました。

財政の健全化が期待され、長期金利が下がりました。


今回の選挙で、消費税は鬼門という感覚が政治家の方々に更に植えつけられました。

個人の貯蓄を国債が食いつぶす可能性が高まりました。

国内で日本の国債が消化できなくなったとき。

長期金利は跳ね上がります。

中期的に長期金利の動向が気になります。


自分が今、新規に物件を取得する機会があり、銀行からフルローンOKと言われても、金利が変動だったらあきらめるかもしれません。


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ジェービルです。

昨日は、取引のある銀行の支店長に、期間限定の借り換え専用アパートローンを提案されました。

期間は9月30日まで
但し、販売限度額も決まっており、枠を使い切ったら販売終了。

融資期間は、その銀行は、通常は経済耐用年数期間内ですが、借り換え前の融資期間により融通を利かせてくれるみたいです。

融資限度額も通常は担保評価の7掛けですが、 この商品ではフルローンも出るとのこと。

金利もかなりお得な期間限定のキャンペーンをやっています。


自分が勤めていた銀行もそうでしたが、年度初めに人事異動があり、新しい体制にて、その年の営業方針が決まります。

そして本部から、支店に具体的な営業方針やノルマが伝達されるのは5?6月のところが多いと思います。


数ヶ月前に、融資が出なかった金融機関も、今なら融資が出る可能性もあります。

他にもいくつかの金融機関で良い噂を聞きます。

その逆もありますが。

アンテナは常に高くしていないと、大損しますね。

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ジェービルです

自分は、日本政策金融公庫から融資を受けています。

融資期間が10年程度なので、土地・建物を取得するときは、キャッシュフローの関係で、使いづらいのですが、大規模修繕やリノベの時に重宝しています。

RCで、水回りから念入りに大規模修繕すると千万円単位で費用が掛ることもあります。

場合によっては、無担保固定低金利で数千万円の長期の融資を受けられるので、使い勝手が良いです。

HeartBrainさんから教えて頂いたのですが、公庫の設備資金融資は、
2月から融資後2年間の金利を、0.5%引き下げています。

今だと、10年固定の金利が2.65%なんですが、(これでも十分な低金利ですが)
貸付後2年間は、2.15%の金利が適用されます。

今年は利用していなかったので、気が付きませんでした。

景気が悪い時は、国の政策によって、いろいろ融資や税制で、お得な制度が期間限定で打ち出されます。

実需があれば、使わない手はないですね。


自分が、日本政策金融公庫に融資の申し込みをする際に活用している教材がこちら。

日本政策金融公庫完全攻略レポート ← 日本政策金融公庫 完全攻略レポート

元メガバンク融資担当者であった自分にとっても、日本政策金融公庫はちょっと異なるので大変参考になります。

この教材を活用して思ったのですが、この教材は別に日本政策金融公庫に限らず、普通の銀行・信用金庫に融資を申し込む際の資料作成にも十分役に立つこと。

基本は変わりませんから。

コテツさんと投資家けーちゃんの
・公庫融資についてのスカイプ相談サービス
・事業計画書の添削サービス
・公庫用シミュレーションソフト(ダウンロード版)
も付いています。

お薦めの教材です^^


この教材とは関係ないのですが、時々、日本政策金融公庫や一部の金融機関の融資は、個人信用情報機関に登録されないので、新規に別の金融機関から融資を受ける際に、借入の一部を隠しても大丈夫かと相談を受けるケースがあります。

止めた方が良いです。
*他物件で同時に融資の申し込みをするのは別です。

自分は、銀行で融資を担当していましたが、個人信用情報などあてにせず審査していました。

確定申告書・決算書を読み解き、不可解な点をあぶりだします。
そして借入申し込みした方との、何気ない会話。
他にもブログでは書けない、いろいろな調査方法があります。

大家さんなど、銀行員にとっては、ど素人です。
すぐバレます。
というより、初めから頭隠して尻隠さずのケースが多いです。

よく、大丈夫だったということも聞きますが、融資を受けた時は大丈夫でも、
決算を数期続けていると、大体分かってきます。

お気をつけて。


公庫の金利特例制度はこちらでご確認ください
    ↓
設備資金貸付利率特例制度
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