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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨日の日経新聞から抜粋です。

「厚生労働省は、政府が進めている「税と社会保障の一体改革」で、介護保険料を納付する対象者を40歳未満に広げる案を提示する方針だ。高齢化で介護の給付費は増え続ける見通しで、保険料を負担する人の裾野を広げ、介護保険の財政基盤を強化する狙いがあります。税と社会保障の一体改革に合わせ、早ければ2013年度にも導入を検討する。

 税と社会保障の一体改革は、社会保障制度の再設計と税制の再構築を同時に進める目的で、政府は6月に結論を出すことを目指しています。厚労省は12日にも、関係閣僚と有識者が集まる集中検討会議に介護保険の見直し案を提出する予定だ。

 保険料は65歳以上は年金から天引き、40~64歳は健康保険料に上乗せする形で負担しています。65歳以上の介護保険料は月平均4000円強。給付が増え続けると、さらに負担が増すため、厚労省は「保険料を負担する対象者の拡大も検討する必要がある」と考えている。

 保険料を負担する対象者の拡大は「20歳以上」「25歳以上」「30歳以上」などが検討される見通し。
資産の多い高齢者の保険料増額も議論する。

高額所得者に対する年金の不払いも検討されていますね。
大家さんは定年退職後も高額所得者である可能性が高いです。

また、税引後の所得が多くても、借入の元金返済が多くキャッシュプアな場合(いわゆるデットクロス)もありますが、そこに配慮してくれることは無いでしょうから難儀なことです。

所得・利益に対する課税強化のみならず、相続税以外にも資産を持つ者に対する締め付けが強化されていくでしょう。

相続税は、単純に言えば、死後の資産-負債の純資産に対する課税ですから、「自分が生きている間は、関係無いよ」と考えられる方も多いです。
しかし、今後の資産家に対する負担は、資産家本人が、生きている間のキャッシュフローを減らしますし、もしかしたら固定資産税のように借入金等の負債の有無にかかわらず、負担させられるものになるかもしれません。


そうなると


ますます、家族への分散、法人化、海外への移転等、同じ投資をするにあたっても、対策の巧拙によって、手残りに大きく差が出る時代になりそうです。



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昨日は、増山塾長・上の二つのバナーの小川武男さん・多田和憲さんとゴルフでした。

何気にiphonを打つ増山塾長。
数分後、自分の携帯に増山塾長からメールで自分の写真が着ていました(笑)
ゴルフ

行き帰りや、昼食・プレー後のお茶の時に、いろいろな談議で盛り上がり、有意義な一日でした。

銀行の決算書のとらえ方の話も出ました。


石渡浩さんから前回の日記で再度質問がありましたので、自分の見解を申します。

質問の内容は、
「不動産取得税・登録免許税についても、法人税法上は損金算入するか取得価額にするかは任意とされています。

 不動産関連業の法人が不動産取得税・登録免許税を損金算入しない決算書を銀行に提出した場合、銀行員は容易に見破るものでしょうか。また、見破られた場合、心証を害しますでしょうか。」

自分は銀行員時代に、取得価額に算入していた不動産業者さんをよく見ていましたが、別に心証を害したことはありません。

企業会計原則の保守主義の原則から言えば、費用計上した方が良いのでしょうが、
仲介手数料や取得時の諸費用と同様に取得価額に算入するのも理にかなっていると思います。

デべさんや不動産ファンド融資を担当していたこともありますが、少数の大型PJを主体としている場合、不動産取得税・登録免許税だけ、初年度で一括処理すると、数期間連続して決算書を見た場合、実態としての企業業績を反映していないと思います。

ほぼ全ての業種の決算のポイントとなる減価償却と違い、不動産業における不動産取得税・登録免許税の処理は銀行にとって些事です。

その処理の違いを認識している銀行の担当者は、一般の支店にはあまりいないのではないでしょうか。


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昨日は浪費党の本拠地で開催された東京R不動産の林代表もパネリストのトークイベントに参加していました。

先ほど、帰宅したら、何件かのお問い合わせメールが。

「減価償却費を損金算入しない決算は粉飾決算か?」とか「銀行はどう見るか」といった内容です。


自分は10数年の間、いろいろな企業の決算書を融資担当者の立場で見てきました。

不良債権先主体に担当していた時もありましたので、粉飾決算も多々見てきました。

減価償却を使った利益操作方法は、古典的手法です。

どこの金融機関の融資担当者も、決算書の見方として最初に教わるのではないでしょうか?


まず法人減価償却費の損金計上は任意ですので、計上せずとも粉飾決算とは見ません。

ただ、銀行から見れば意味をなさないばかりか、二つの点でデメリットとなります。


ひとつは、銀行は、債務者から決算書を頂戴して、まず資産台帳等により減価償却費が通常の法定耐用年数に基づく償却率により計上されているか確認します。

全ての法人というわけではないですが、決算が赤字、または、黒字でも、借入残がその金融機関の基準額以上であり、利益額が少ない場合は確認することが多いと思います。

金融機関の基準は、金融検査マニュアルをベースとした自己査定マニュアルによるところが多いですので、小さい金融機関ほど借入の絶対額が小さくてもチェックが入ると思います。

チェックした時に、本来は計上できる減価償却費を計上していないことは、銀行の心証を著しく害します。

また、自己査定上は、決算書で計上していなくても、定量評価時に調整しますので、実質赤字決算とみなされるケースが多いでしょう。


もうひとつの点として、赤字にならなくても、キャッシュフローの計算に影響が出ます。

仮に資産管理法人を前提として、法人税住民税率をざっくり30%・償却後税引前利益▲2百万円・減価償却費6百万円と仮定します。
*あくまで、概算です。

減価償却費を損金計上しない場合のキャッシュフロー
(償却後税引前利益▲2百万円+減価償却費6百万円)×70% = 2.8百万円

減価償却費を損金計上した場合のキャッシュフロー
 償却後税引前利益▲2百万円+ 6百万円 = 4百万円

実質赤字とみなされ、銀行算定上のキャッシュフローも減り、税金も多く払うことになります。


最近は、銀行内部で個人部門と法人部門が分かれている場合が多いです。
与信スキルも落ちていると聞きます。

もしかしたら、金融機関によっては、そして担当者によっては、減価償却の調整をチェックしていないかもしれません。

ただ、基本は見抜かれている思いますので、避けた方が良いと思います。


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昨日は、満室経営新聞の取材で、投資家けーちゃんエミゾウさんが弊社南青山事務所に来社されました。

取材内容は「銀行員から見た確定申告のポイント」でした。

今月号に掲載されるそうですので、まだ購読されていない方は、無料ですのでこちらから購読申し込みをどうぞ。
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以前、お宝不動産のセミナーで聴講した工藤あゆみ税理士も掲載されるということで、自分も楽しみにしています。

税金は、「事前節税・事後脱税」とも言います。

もう11月も中旬。これから年末に向けて忙しくなる方も多いと思いますが、対策が必要な方は、早めに準備しましょう。

と、偉そうなことを言っている割には、自分も目先の仕事に追われて、何もやっていません(汗)

今期は、個人所有物件はリノベ・リフォームも多かったので、あとは自然体です。

資産管理法人は7月決算なので、個人については、年を越してから、確定申告作業に入ります。


最近、新規事業の立ち上げ準備が忙しく、ブログの更新もままなりません。

おかげさまで、いろいろな先様から、お取り引きのお話を頂いております。

ありがとうございます^^


来週は、平日は、ほぼ台湾出張です。

ひだまり不動産のうっちゃんとReno*RenoのYukaさんも、ご一緒。

ネット環境によっては(夜も食べて飲むからかも・・・)またブログの更新ができないかもしれませんが、宜しくです。


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ジェービルです。

昨日・今日は、リノベ・リフォーム中の部屋の照明とか、インテリア小物を求めて、ホームセンターや家電量販店を行ったり来たり。

その他にも、什器備品を買ったり、植栽を補充したり。

定番品はヤフオクや楽天でも調達しますが、部屋や物件にあわせてコーディネートするものは、やはり現物を見たいです。

また、今日は新しい入居者さんが引っ越してきたので、ルールの説明とかもしてました。


家電量販店やホームセンターを見てまわっていて値段を見比べていると、激戦が続く池袋のビッ○カメラとヤ○ダ電器も、必ずしも安いとは限らないのが分かってきました。

当分買う予定が無いので比べ見ていないですが、大型液晶テレビとかデジカメとかは安いのでしょう。

でも、照明器具とかは、ホームセンターの方が安い場合もあります。

さらに併設しているドラッグストアとか行くと、街の薬屋さんの方が2?3割安い物も。

以前、某家電量販店の会長が、カンブリア宮殿で「ポイントで、薄利の家電を購入されると収益が上がらない。併設しているレストランやドラッグストアでポイントを使って欲しい」的なことを話されていた記憶があります。

ポイントの使い方も工夫せねばですね。


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ジェービルです。

今日、政府税制調査会の専門家委員会は、政府税調の全体会合に税制改革に関する中間報告を提出ました。

報告書では「国民により幅広く負担を求める必要がある」と消費税増税の必要性を強調し、所得税も控除の見直しなどで、高所得者により負担を求める方向性を打ち出しています。

所得税は、80年代後半から景気対策などで最高税率が下がり、所得が増えるほど税率が高くなる「累進構造」が弱まってます。これを踏まえ、中間報告は「累進構造を回復させる改革が必要」と明記し、控除の見直しや最高税率の引き上げの必要性を指摘しています。

さらに内容では、資産課税の強化にも言及。
詳しくは、これからでしょうが、相続税・固定資産税のアップの可能性もあります。

現在の税率で、長期シミュレーションを組まれている方は、その前提が崩れる可能性があります。

特に、所有不動産が家族や資産管理会社に分散しておらず、サラリーマンのご主人だけに収入も資産も集中している方は、要注意かもです。

最高税率が8?9割という時代に戻るかもしれません。

まさか!!という方もいらっしゃるかもしれませんが、昭和60年ぐらまでは、法人税と住民税を合わせて実際そうでした。

ちなみに、昭和60年代は、ローンの借入利率も8?10%、不動産の利回りは2?3%という時代でもありました。

それでも不動産で儲かる、今の30歳ぐらいの方には、想像するのが難しいバブリーな時代でした。


これからは、同じ世帯総収入・総所得でも対策の巧拙で、何百万円、何千万円と税金が変わるようになりそうです。

参院選後が怖いですが、仕方ないので、先日のディープインパクトも含め、ある程度5年後10年後を予想して、不動産投資をしていくことにします。

今の状態がずっと続くことを前提に投資してはいけません。

必ず大きく変わります。

でも、不動産の良いところは、変わる数カ月?数年前に必ず前兆があることです。

翌日に大きく変動することはありません。

きちんと予測して、備えれば、変化はビジネスチャンスにつながります。

今はお宝物件でも数年後には普通の物件に、逆に今はクズ物件と言われているものがお宝物件になるかもです。

アンテナ高くして、先を読みましょう。

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ジェービルです。


昨日、今年度の健康保険料の通知がきました。

保険料の金額を確認すると、自分個人としては高くなってます。

しかし、自分の家族や資産管理法人を合算した負担額としては、安くなっています。

ほぼ、昨年の半分になりました。


別に複雑なスキームを駆使したわけではありません。

いくつかの簡単な手続きを役所でしただけです。

このように、税金や法定福利費等は、手続き一つで、金額が大きく変わります。

知らない方、見過ごしている方は、大きく損をします。


大家さんをしていると、所得税については百万円単位、相続税等については、億単位で変わることもあります。

常に最新の情報をインプットせねばと思っています。



以前の記事でも書きましたが、今日の21時から24時まで大家さんでもある不動産投資専門税理士の叶先生の「不動産投資でお金を残す」出版記念アマゾンキャンペーンがあります。

特典として、音声セミナーや戦略的節税チェックシート、出版記念セミナーの収録映像等が付いてきます。

本の内容は、不動産投資初心者の方にも分かり易く書いてあります。

また、上級者も、復習に使える良書です。


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ジェービルです。


先日の日記「人生を変えないと税金アップかも」を受けて、2等航空整備士きよしさんが「法人による賃貸用不動産保有は相続に有利か?」という記事で深堀りしてくれました^^

最後に「不動産賃貸業においては個人で相続するより法人で相続した方が有利というのは、必ずしも正しくはないと思います。」と締めくくられていました。

私もそう思います。

きよしさんが引用していたノムコムさんのコラムでも「資産規模5億円以上、その運用収入3000万円以上ではないと、税金、コスト、手間を考えると、効果がほとんどありません。」と説明しています。
こちらのコラムでは、なにもしなければ相続税も所得税も最高税率が掛けられることを前提に法人が有利としています。

相続税の観点からは、小規模の資産管理法人のままの場合はあまり意味がないかもです。

ただ、所得税や遺産分割の観点からは使いようがあります。


また、相続の開始前に「経済産業大臣の確認」を受け、相続の開始後に「経済産業大臣の認定」を受けた中小企業者(特別認定中小企業者)は、相続税の納税猶予制度の適用を受けることができます

租税回避行為を防止するため「資産保有型会社」は、非上場株式等の相続税の納税猶予の対象となる会社から除外されています。

しかし、事業実態があれば形式的にそれらの会社に該当していても、納税猶予の適用を受けることができるとされています。

不動産賃貸業として、規模を大きくするか、他の事業を営む等で5人以上の従業員を雇う等の対策をうてば、相続税の納税猶予制度を活用することが可能になってきます。

サラリーマン大家でも週末起業したり、退職後に別の事業を行えば使える余地はあります。
類似業種も変わって、その点でも節税になるかもしれないですし。


財政赤字を受けて、増税と消費税還付のような抜け穴潰しがさらに増えそうです(汗)

節税対策もどんどん高度化・複雑化しそうです。

しかし、きちんと備えなければ、身ぐるみ剥がされそうで怖いです。


2等航空整備士きよしさんのブログ「リタイアしたい公務員」
現在、人気ブログランキング80位ぐらいです。
為になる記事が多いです^^
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前回の続きです。

相続税「小規模宅地等の特例」平成22年の税制改正のポイントについての説明です。

1.「相続人等が相続税の申告期限まで事業又は居住を継続しない宅地等(現行200m2まで50%減額)適要対象から除外します。」

今までは被相続人の居住用宅地であれば、相続人が事業や居住をしていなくても50%を減額することができました。
しかし、今後は相続税の申告期限まで事業や居住を継続していなければ減額できなくなります。
親と同居していない子供にとっては、大増税となる可能性があります。

大家さんの場合は、収益物件は不動産貸付にあたるので50%減額は使えますが、80%減額をどう使えるようにするかがポイントになります。



2.「一の宅地等について共同相続があった場合には、取得した者ごとに適用要件を判定します。」

共同相続人のうち一人でも80%減額が適用できれば、すべてに80%減額が適用できるということで節税によく利用されてきました。
それが今回の改正により、取得した者ごとに適用要件の判定をすることになりました。
遺産分割の巧拙が税金を大きく変動させます。


3.「一棟の建物の敷地の用に供されていた宅地等のうちに特定居住用宅地等の要件に該当する部分と
  それ以外の部分がある場合には、部分ごとに按分して軽減割合を計算します。」

一棟の建物の内に80%評価減のできる特定居住用部分と、貸付用などそれ以外の部分がある場合、
改正前においては、その他の部分もすべて含めて80%評価減をすることができました。
これが今回の改正により、それぞれの用途ごとに適用要件を判定して、部分ごとに按分計算されますことになりま
した。
賃貸部分に対応する敷地部分は50%しか減額できなくなります。
居住用の建物を建て替えて、賃貸併用住宅を作るメリットの1つがなくなってしまった、ということになります


4.「特定居住用宅地等は、主として居住の用に供されていた一の宅地等に限られることを明確化します。」

居住用の宅地が2つ以上あった場合に、改正前においては、その2つ以上の宅地について同時に評価減が適用できるかどうか、明確な規定がありませんでした。
これが今回の改正により、評価減の対象になるのは、主として居住の用に供されて
いた1つの宅地等に限ることが明確化されました

これは法律の解釈をめぐる争いが起き、地裁と高裁の判決がありましたが、いずれの判決も、
税務当局の解釈を否認しました。

今年の税制改正大綱に「特定居住用宅地等は、主として居住の用に供されていた一の宅地等に限られることを明確化します」とあるのは、この判決を受けたものです。

簡単に言えば、セカンドハウス・別荘の類は特定居住用宅地等として認めないということです。


「小規模宅地等の特例」は相続税対策として利用価値が高いものでした。

変更されましたが、、使い方によっては節税効果は現状を維持できます。


不動産ではないですが、個人年金を使った定期金節税スキームも使えなくなりました。


自分は、今回の改正の影響はほとんどありません。


ただ、人によってはライフプランの見直しを迫られる方も多いかと思います。

収益型マイホーム・2世帯住宅・親との同居・生命保険の活用・資産管理法人の設立等々。


2010年度の税制改正大綱に「課税ベース・税率構造の見直しについて11年度改正を目指す」と
明記されています。

今回の改正が影響の無い方も、のほほんとしていられません。

法律は施行されてからでは遅いこともあります。

「事前節税・事後脱税」とも言われます。

常にアンテナ高くして、備えましょう。

(注意)具体的な対策は税理士さんにご相談くださいね。


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ジェービルです。

先月以降、相続税を下げる効果の大きかった小規模宅地等特例の制度の適用が厳格化されました。

同特例は、相続によって取得した宅地が被相続人や被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族の事業用や居住用の宅地であった場合には、一定面積までの部分は通常の評価額から80%又は50%を減額するというものです。

そもそも「小規模宅地等の特例」が存在する趣旨は、被相続人が居住していた宅地というのは相続人にとっても生活基盤となるため、税負担について配慮しようというものです。

平成初期のバブル時代は、相続税の課税対象者は全体の7%弱。

自分の銀行員時代のお客さんの中にも、相続税を払うために自宅を売却したり、相続税対策が裏目に出て、破たんしたりする方がいらっしゃいました。

その後、相続税の基礎控除が拡大され、今は一律5000万円+法定相続人1人あたり1000万円。

最高税率も、70%から、現在は50%に下がりました。

この結果、課税比率も相続税評価額も大きく減り、課税対象者も全体の4%弱となりました。

最近は、私がコンサルをした方で、時価10億円の不動産純資産を無税で相続された方もいらっしゃいます。

*金融商品等の複雑なスキームを使うわけではなく、不動産以外の資産はほとんど無く、きちんと相続税を申告された方です。

それが今年の4月以降、以前のように厳しくなっていきます。

なぜか?

2010年度の税制改正大綱では、「バブル崩壊後、地価が下落したにもかかわらず基礎控除の引き下げが等が行われず、最高税率の引き下げが行われた結果、再分配機能が果たせているとは言えない。」と問題視されています。

相続税というのは、「富の再分配機能」を持つと言われています。

自分が苦労して稼いだわけでもないのに相続によって多額の資産を得た人からは税金を取ることで社会に還元しよう、格差を縮めていこうということです。

本音としては、税収が減り、赤字国債は増え続け、取ってもマスコミや大半の人から非難されないところから取るということでしょう。

今後も、所得や資産に対する課税は強化されます。


実際、小規模宅地等特例の制度の適用が、どう厳格化されたかは次回に書きたいと思います。


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