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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです

毎年、この時期は入居者さんから、エアコンが効かない、動かない等の連絡が来ます。

今シーズンも、今年2件目の連絡が来ました。

今年は2台とも、一つの室外機で、二つの室内機が稼働するタイプ。

隠蔽配管で、新品に取り換えるのもコストが掛るので、とりあえずは修理を呼びます。


これが室内機と室外機が壁を隔てて隣接しているタイプの場合は、状況や経過年数にもよりますが、原則修理を呼ばないで、設置費込み4万円程度のものを、すぐ付けてもらっています。

どうせ修理しても、出張費+部品代で2万円以上掛る場合もあります。

さらに時間的にも、修理ですと、場合によっては、来てもらってから、部品の関係で、さらにそこから数日かかり、治るまでトータル1週間以上掛る場合もあります。

暑くなると、エアコンのない生活はヒートアイランドと化している東京都区内では耐えられません。

新品になると、入居者さんも喜ばれます。


なにか問題が起きた時に、すぐ動いて、お客様の想定以上の対応をする。

顧客満足度をあげ、長く入居して頂くコツの一つと思っています。

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備忘録

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ジェービルです


今日の日経新聞朝刊にLED照明の記事が出ていました。

ポイントとすると、
ある市庁舎では、LED照明に交換したら複数の職員が体調不良を訴えたそうです。
定電流回路が付いていない一部製品で細かな点滅が起きていたのが原因とのこと。

また、ある町では、周辺のテレビやラジオにノイズが入るようになったそうです。
発生した磁力で受信障害が起きた模様とのこと。


また、「家庭用つり下げ型蛍光灯器具」や「白熱電灯器具および放電灯器具」といった既存光源の代替に向けたLED照明器具は特に注意が必要とするという意見もあります。

蛍光ランプの代替用途として蛍光管型LEDランプは現在、JIS規格のような標準仕様を定めたものがなく、明るさや消費電力、配光などの仕様や性能がメーカー間で異なるためだそうです。

日本電球工業会では、投入電力の低さをうたいながら明るさが蛍光ランプより劣る製品が存在することや、ランプの質量が500g以上もあるため器具からの脱落が懸念される製品があるといった報告もあります。

熱がこもると劣化が早いといった問題点もよく指摘されています。
共用部露出なら良いですが、カバーがあると劣化しやすいかもです。
でも、露出だと今はまだ高価なので盗難にあったと聞いたこともあります。


値段はLED電球で2千円、蛍光灯型で8千円程度に、近いうちになるとのこと。

もっと安い製品も中小メーカーさんは既に出されているようですが。


照明に限らず、パソコン・携帯・デジカメ等の例を見ても分かるように、性能も価格も、数年で劇的に向上します。

まだまだ、発展途上の製品ですが、今年は東芝さんや他の大手電器メーカーも力を入れています。

一気に性能も価格も良くなっていくでしょう。

自分としては、大家業の利益計上状況にもよりますが、早ければ来年末ごろに導入を検討しようと思っています。


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ジェービルです。


今日は、リフォーム中の部屋のエアコンを購入しに池袋に。

ここでは、ヤマダさんとビッグさんが熾烈な安売り競争を繰り広げています。

よく家電量販店は日曜の夜が安くできるといいます。

日曜に行けなくて「しまったなー」と思いつつ行きましたが、平日も侮れません。

平日昼間のタイムセールで通常5万円台の商品が工事費込み3万円台で買えました。

季節的にも良かったのかもしれません。

最近は他でも激戦エリアがあると聞いています。

ネットでは出ていないので、ちょっと立ち寄る癖をつけると良いかもです。

それが狙いなのかもしれませんが。

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ジェービルです。


イケアが日本で全国展開に乗り出すそうです。

九州地区や名古屋市周辺に初進出するほか平均年1店のペースで主要都市に出店するとのこと。


今秋にはインターネット通販にも参入するそうです。

まず、専用サイトを開設。

利用者は主にリフォーム等に携わる施工業者を想定。

店頭と同じ商品を同じ価格で提供とのこと。

今も、ネット通販はありますが、価格も高いし、品揃えも今一。

これからは施主支給やセルフリフォームで便利になりますね!!


ただ、イケアの商品は、値段は安いですが、中にはクオリティが低かったり、
木製品では品質にバラつきがあったりします。

私は、5棟目マンションにイケアの木製便座をつけるとき、
お店で現品をかなり選別しました。

イケア便座
箱は開けられませんが、箱の左側の丸から木目と色合いが確認できます。

通販で調達する商品にしても、まず、現物をお店で見て、良ければ、
次回以降通販で調達するようにした方が良いかもです。


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ジェービルです。

楽天からメールが来たので、何かと思ったら、
中野照明商店さんが、クネクネライトの週末タイムセールをするそうです。

期間は6日土曜日の24時まで

通常11,600円のクネクネライトが9,800円です。

クネクネライト1


2021
               ↑ with 緑のSUMOボール

2022


2051

既にこの繁忙期、内見時に入居希望者さんに3台そのまま持っていかれましたので、今回2台注文しました。

他にも内見に使えそうな商品がありました。


二子玉1

二子玉2

名付けて二子玉(笑)

上から二番目の写真で緑のSUMOボールを使いましたが、代わりに二子玉を使うと良さげです。

仲介会社の方と話していても、内見の時に間接照明を巧みに活用している部屋は他に無く好評です。
内見者にとっては、3?4見た部屋の内、この部屋だけなので、インパクトがあるのでしょう。

中野照明   ← 内見時の必殺アイテム中野照明商店のホームページ
                   


実は間接照明を使って、今まで決まりにくかった部屋をキメ物にするちょっとしたテクニックがあります。
続きは次回に

中村豊デザイン集 ← 私も活用してます

中野照明   ← 間接照明専門店中野照明商店のホームページ

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ジェービルです。

昨年末から今年前半は、ほとんど入退去が無く、平穏でしたが、後半になり退去が立て続けにありました。

今まで、すぐ埋まっていた部屋も苦戦することもしばしば。

そこで取り入れたのが、いつも上のバナーで紹介している中村豊さんの
収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集


原状回復前
超広角レンズ


原状回復後
リフォーム後

*クリックすると写真が拡大します。

内見者さんの食い付きが違います。
今や私の空室対策必須アイテムとなっています。

普及品のクロスですが、コーディネートによって分譲マンションレベルの雰囲気を醸し出します。


あと、シングル向けの空き室対策キラーアイテムとなったのがこちら。

3052

これも、いつも上のバナーで紹介している間接照明専門店中野照明商店の照明

1,000本売れれば、「売れている商品」という間接照明業界で、15,000本を売り上げた伝説のフロアライトだそうです。
自分が良いと思っていても、他の方も良いと思うかわかりずらいです。。
売れているということは、他の方にも受けが良いということで、自己満足に陥っていない確率が高いです。

イケアでも似たような商品が無いか探しましたが、ずんぐりむっくりだったり、幅が太かったりでバランスの良いものがありませんでした。

ワンルームではスタイリッシュさが重要です。

内見時の見せ方としては、メインの照明を切り、シャッター・雨戸の無い部屋でしたら、カーテンを閉めておく等、部屋を暗めにしておきます。

そしてブレーカーを上げたら、間接照明だけ点燈するようにスイッチングしておきます。

下の写真のように。

2051

単身者は、部屋を決める時、何を基準に選ぶのでしょう。

アクセス・間取り・賃料も大きな要素です。

ただ、それ以上に彼女・彼氏を自信を持って迎え入れられることがポイントだと思っています。

これらの戦略が当たり、1週間前に募集を開始した5棟目ホワイトベース以外の空き室は、おかげさまで12月中に全て契約となり年を越すことができました。

3週間前は2LDKが2部屋、ワンルームが1部屋が、内2室が原状回復後2週間以内とはいえ、空き室でドヨーンとしていたのですが。

いよいよ明日から繁忙期の1月ですね。

内見は入った瞬間が勝負です。

自分は昨年まで独学で大家業を営み、悪戦苦闘してきました。

それが今年はSNSやいろいろなセミナー・勉強会・フェアに参加し、スキルを高め、その後の懇親会でもネットワークを拡げ、いろいろなアドバイスも頂きました。

今年築いたネットワークが無ければ、5棟目ホワイトベースも取得できませんでしたし、全ての物件のリフォーム・リノベーションも既存の業者さんに頼んで、値段もデザインもコンセプトも普通の水準でしたでしょう。

今年1年の出会いに感謝するとともに、来年も積極的に活動して、皆様にも還元したいと思っています。

来年も宜しくお願い致します^^
良いお年を!!

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最近、内見時のイメージアップにいろいろ工夫するようになりました。

今までは、スタンダードな30?60?のファミリータイプが自分の物件では主流でしたが、
最近は1Rも増えてきました。

IKEAやニトリも見たりしますが、間接照明専門の中野照明商店さんのホームページも見て、
いろいろと探しています。

結構、良さげな商品がそろってます。

展示品として備え付けして、希望あれば入居者さんに原価で販売しようと思ってます。


中野照明





ライト2


ライト1



中野照明   ← 間接照明専門店中野照明商店さんのホームページ



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今週、5棟目(通称ホワイトベース)のリノベーションに取り掛かります。

ベランダ無し狭小ワンルームなので、室内物干しの設置を検討中。

大阪全賃で、現物を確認してきました。


室内物干しフレクリーン
http://www.aux-ltd.co.jp/products/jusetsu/fracleaninset.html

メーカーの通販サイトでは室内物干しホスミーで紹介されています。
http://www.ans8.jp/40_84.html

送料込みで実売価格15千円程度でしょうか。
ヤフオクだともう少し安そうです。


パナソニックのホシ姫サマ
http://panasonic.jp/sumai/shuno/hoshihime/lineup_04.html

こちらの方が見栄えは良いですが実売価格はヤフオクとかでも確認しましたが、
フレクリーンより結構高めです。
また、大家仲間のAさんから、ホシ姫さまは構造が華奢で、安全係数が低く、
荒く扱われると壊れたり、2倍の重量で折れるというご意見を頂きました。


あと川口技研のホスクリーン
http://www.kawaguchigiken.co.jp/monohoshi/index.html
一番安価でコンパクト。


それぞれ値段・見栄え・耐久性に一長一短があります。

ベランダ無しの物件、
またベランダがあっても最近は女性は室内干しをされる方もおります。
女性が多い単身者向け物件では入居者へのアピールポイントとなりますね。


福岡全賃の時にお世話になった九州のひろさんも確か新築したシェアハウスに導入されたかと。
でも吊り下げタイプかな?


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ひろさんの「大胆な小心者の不動産日記」
自分もシェアハウスもやりたいので、いつも拝見させていただいています。
シェアハウスノウハウ以外にも為になることが多いです。
今、ブログランキング100位ぐらいです。
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