東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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先週の土曜日の続きです。

これからの投資方針について、日々思いをめぐらせています。

自分が今、マクロ的な不動産投資方針を考える上で、ポイントとしている点を備忘録代わりにあげます。

○日本は慢性的なデフレ状態にある。
○ただ、国内の景気回復感のないまま、新興国景気の過熱に引っ張られ、
  スタグフレーションもあり得る。
  (スタグフレーションとは不況下の物価上昇のことです)
  ただ、インフレの時とは異なり、需給バランスが供給過多に傾いている不動産市況は上昇しない。

○国債増発により長期金利が将来急に上がる可能性がある。

○日本の人口は、移民政策を推進しない限り、当面増加する要因は無い。
○いずれにせよ、不動産賃貸マーケットは高齢者・外国人等のシェアが高くなる。
○工場は海外に移転し、大学や子育ての終わった世帯は都心に回帰する。
○所得格差が大きくなることにより、同じ経済圏でも地域格差が大きくなる。

○大都市には、まだまだ容積率等を有効活用していない低利用地がある。
○都会の町工場跡地は用途地域使い勝手もありアパマン建設に適している。
  *川口等が良い例。

○海外投資家が政治的経済的にも積極的に日本に投資する環境には無い。


そして現在直面しているポイントとして、

○大家さんのデフォルトが増加している。
○それに伴い金融機関の融資スタンスが厳しくなっているというか、以前の目線に戻っている。
  メガバンクはかなり前より、最近はあのス○ガまで。

○平成バブル時に相続対策として建てられた物件が数多く市場に出始めている。
  *元々、相続対策で建てているため、大家業自体に興味があまりない方々が、
   設備の減価償却期間が過ぎ、妙味があまり無くなったことから、売りに出してると思料。

などと言った事をポイントに、自分の置かれた立場を勘案して、今後の投資方針を考えてます。

では、これらのことから導き出される投資方針は

続きは次回に


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コメント
この記事へのコメント
要点をまとめて頂けるのは助かりますね^^

融資が出ないのは、買い場との見れますよね。

買えれば…ですが…
2009/11/24(火) 15:24 | URL | 水戸大家 #-[ 編集]
いったい、、、

どうなっちゃうんでしょーね。。


ところで、おきてがみ、最近のはやりみたいですが、面白いですね。はじめてやってみますたー
2009/11/24(火) 17:45 | URL | たろう #-[ 編集]
基本認識はご指摘の通りと思います。金利上昇の可能性が高い時期ですが、国債の消化は今年度分は何とかなりそうですが、来年度以降が本当の試練になりそうです(今年度の金利急上昇はなさそう)。

ただ中位REITでも秋から100bpほど上がっており、来年度から賃貸住宅向け融資も同程度上がっても驚きません。

需給ギャップの改善と金融機能が回復するまでの2~3年は、賃貸物件価格は実態以上に売られそうですね。

2009/11/24(火) 20:28 | URL | りーと #-[ 編集]
現況での都心の主たるプレーヤーは
地方の資産家さんか
首都圏の勝ち組み会社員さん
といったところですかね。
あっ、もちろん
秀逸フリーターさんも!
2009/11/24(火) 23:11 | URL | ポチお #qbIq4rIg[ 編集]
勉強になります!

2009/11/25(水) 00:39 | URL | 目指せ!金持ちリーマン #-[ 編集]
水戸大家さん

確かに競合が少ない場合、買い場ともいえますね。
あとは、どこまで下がるか見極めがポイントですね。
2009/11/25(水) 02:20 | URL | ジェービル #-[ 編集]
たろうさん

私もおきてがみやり始めましたが、まだよく分かりません。
というか反応が無いのかなー
しくしく
2009/11/25(水) 02:25 | URL | ジェービル #-[ 編集]
>中位REITでも秋から100bpほど上がっており
自分も銀行時代に担当していたことがありますが、不動産セクターという観点から考えると、今までが低かったと思います。
期限がきた折り返し資金で、一気にスプレッドが上乗せされてますね。
2009/11/25(水) 02:29 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ポチおさん

いいとこ突いてますね!!
あと中国の法人・個人も最近は多く見受けます。
2009/11/25(水) 02:34 | URL | ジェービル #-[ 編集]
目指せ!金持ちリーマンさん

関西は、またちょっとポイントが異なるかもです。
地域によって、それぞれですね。
2009/11/25(水) 02:37 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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