東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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大家の友人のT・Yさんの記事から知りましたが、世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例が改正され、路地状敷地に建築される一定規模以上の長屋を住環境条例の適用対象建築物に追加されました。

以前の私の記事はこちら

衝撃!! 長屋(テラスハウス)規制

拡がる「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」規制

世田谷区のホームページによると、
「路地状敷地に建築される大規模長屋については、ここ数年、建築審査会に審査請求が出される例もあるなど、建築紛争が目立っており、区議会でも問題として取り上げられ、その対策が求められております。

早急に取り組める区独自の対策として、地域の環境に調和した良好な生活環境の維持及び向上の視点から、路地状敷地に建築される一定規模以上の長屋を新たに適用対象建築物に加え、良好な建築行為等を誘導していくために、「世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」(以下、住環境条例という。)及び同条例施行規則の一部を改正いたしました。」

ポイントは、施行日以降に、路地状部分のみによって道路に接する敷地面積300平方メートル以上の敷地に、住戸の数が4以上の長屋を建築する場合は、建築計画の届出及び協議が必要となること。

住環境の維持に住民の意識が高い世田谷区のこの条例が、今後都区内の他区の規制のメルクマールとなっていくかもしれません。

逆にとらえれば約90坪以下の敷地ならばOKということ。
もちろん多数が規制を逃れて建て続ければ、さらに規制が強化されるかもしれませんが・・・

既存の世田谷区にある300㎡以上の大規模長屋については、今後、既存不適格に準ずる物件としてとして扱われ、資産価値が大きく目減りするかもしれません。

これを財産権の侵害と言われる方もおります。

ただ憲法では、
「財産権は、これを侵してはならない。」と不可侵性が保障されていますが、
「公共の福祉により制限されうるとする。」ともされています。

公共の福祉には、災害予防も含まれます。

昨年の3.11以降、国や都道府県・市町村の防災意識は高まっています。

東京都は災害時に火災が広がる恐れのある木造住宅密集(木密)地域内の23区間に、延焼を防ぎ、さらに緊急通行路の役割も果たすことになる都市計画道路を2020年度までに整備します。

交通量が少ない地域でも道幅は16メートル以上を確保。
今秋から測量を始め、私有地の地権者に売却を促すための支援策も検討するそうです。

都建設局によると、防災目的で都市計画道路の整備路線を決めるのは珍しいとのこと。

かように防災意識は高まっています。


土地の所有者から考えれば、「大規模長屋規制は、財産権の侵害・私権の制限。それでは、大規模な旗竿地はどうすればよいのか。」とも言いたいところですが、役所から見れば、そのような土地は民民で道路付の良い隣地と協議して区画整理するなり売却するなりして、防災上問題の内容にしてくれ、との立場かもしれません。

旗竿地の問題のみならず、大家さんがより高いリターンを求めるならば、リスクも当然高まります。

築古のコンバージョン物件やシェアハウスにもあてはまることです。

不動産投資家の利益を追求した目線のみで、街の防災、入居者の安全といった観点が抜けた物件は、今後、足許をすくわれ、淘汰されていく確率は高いと思っています。

私も道路付の悪い物件やシェアハウスも所有・運営していますので、身を引き締め、各種の規制の流れや政策・施策の行く末、マーケットの推移を読んで行き、入居者の立場からも精査した目線で大家業を営んでいきたいと考えています。



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コメント
この記事へのコメント
いつも 参考にしております。
地方から都内の木造住宅密集地域を見に行くと、築古の空き家や道幅が狭く、車の運転うまいなァと関心しております。 世田谷も一方通行が多くナビが無いと初めて場所は辛いです。  最近は池袋から世田谷見物中です。
2012/11/05(月) 12:49 | URL | ヨッシー #-[ 編集]
参考になりました。
ありがとうございます。

旗地には戸建てしかダメとなってしまったら不動産投資の観点からは厳しいですね…
2012/11/06(火) 01:09 | URL | 小川 ヒロシ #-[ 編集]
ヨッシーさん
世田谷に限らず山手線の外周部はどこも似たようなものです。

私の自宅はナビがあきらめて数百メートル先で案内終了となります(笑)
2012/11/06(火) 07:56 | URL | ジェービル #-[ 編集]
小川さん

そうなったらそうなったで、普通の投資スキームは難しいですが、いろいろと別のやりようはあります(謎)

2012/11/06(火) 07:58 | URL | ジェービル #-[ 編集]
はじめてコメントします。

旗竿地の共同住宅規制は賛成です。二方向避難路が確保できないからです。

逆に、旗竿地の隣地を買っておくと、ゆくゆく棚ぼたで安く買い上げるチャンスという見方もできると思います。
2012/11/06(火) 23:55 | URL | BBQ #-[ 編集]
ぎりぎりセーフ?
私の物件は89坪なのでぎりぎりセーフでした。

この物件も2010年に新築した時に、1軒の方だけでしたが、強いクレームを頂きました。

「壁の色が悪い」など

ただ、この土地は将来的には旗竿が解消されることが確実なため安心はしています。


でも都心(だけではないかもしれませんが)でマンションを建てる時も、区によって、40㎡以上の部屋も必要とか、駐車場が必要とか、使うこともない管理人室が必要だとか、なかなか厳しい条件が付いて利回りが削られていきます。
2012/11/11(日) 22:51 | URL | ケイマン #mQop/nM.[ 編集]
BBQさん

両方ともおっしゃる通りですね!!
2012/11/12(月) 18:26 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ケイマンさん

私が今検討している新築物件も面積や戸数が増えると同様に駐車場附置義務や管理人室やワンルーム税やら規制が多く、利回りが削られています(汗)
2012/11/12(月) 18:29 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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