東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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現在、築古RCマンションの1室をリノベ工事中です。

築35年の和室主体の物件ですので、私が取得してから退去のあった部屋は、かなりの予算を掛けて順次リノベしています。

最近この物件については、コンセプトを南欧風にしているので、工事はナチュラルリノベーションを得意とするハプティックさんに専ら依頼しています。


リフォームで特に注意しているりが水回り。

給水管については、 以前と同様のライニング鋼管としても、現在は継手が特殊になっていて、末端ネジ部をくるむような構造になっている為に、いまのところ問題はないとされています。

対して築古マンションでも、70年代に入り、塩化ビニールでライニング加工処理された管が使用されていましたが、ねじ末端処理の管の継ぎ目部分からさびが広がる欠陥がありました。
継ぎ目も防食加工された継ぎ手が本格導入されたのは平成に入ってからです。
そのため、築20年以前のマンションの給水管は腐食・漏水の問題をかかえています。

築30年を超えた物件については、物件の構造にもよりますが、躯体に埋め込まれている配管については、替えた方が良いと思っています。

内側をライニング工法でコーティングするにしても、曲がり部分の管厚が既に減りすぎていたり、外側も腐食しているケースもあるからです。

下の写真は、この物件のトイレの給水管をはつって露出させたところです。

外側もボロボロです。

配管

入居中に漏水が発生したら、その部屋の入居者さんだけでなく、その階下のいくつもの部屋の入居者に迷惑が掛かることがあります。

掛かる費用も修繕費に加えて、修繕工事中のホテル費用や損害賠償その他もろもろ。
保険で賄えないこともあるかもしれません。

迷惑も掛けるし、余計なコストも掛かる。

なので、私は、リノベをする時に配管も交換するようにしています。

配管工事

最近、築古物件を取得した不動産投資家さんから相談を受けますが、時々びっくりするのは、長期事業計画を作成している方でも、修繕コストを低く、または全く勘案されていないケースがあること。

建物は決してメンテナンスフリーではありません。

築古物件の利回りが高いのにはそれなりの訳があります。

私は、リフォーム済み・大規模修繕済みという謳い文句の売り物件があっても、きちんとしたエンジニアリングレポート・修繕履歴が無い場合、建物全体をフルリノベーションしても採算が合うと判断できない物件は、自分でも取得しませんし、クライアントさんにも薦めません。

特に注意してもらいたいのは、ブログではあまり具体的に書けませんが、壁面塗装や屋上防水をしたばかりか、することを前提として売却しようとしている物件です。

皆さんも築古物件を取得するときは、メンテナンスコストを堅めに見積もって頂ければと思います。


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コメント
この記事へのコメント
ジェービルさん、


給排水管は

ヨーチェケラっちょしないとヤバイですね。

てか、チェックもどうしたらいいのかよくわかりませんが。。。

運?
2012/08/14(火) 18:37 | URL | たろう #-[ 編集]
チェックは専門家に任せるしかないでしょう。

ということで、たろうさん

 よ・ろ・し・く^^
2012/08/14(火) 19:42 | URL | ジェービル #-[ 編集]
うちも一ヶ月前から、漏水対応現在進行形です(-_-;)

木造だと直ぐに原因解るそうですが、築古RCは大変ですね。
2012/08/14(火) 20:37 | URL | ひろ #-[ 編集]
この点、木造は楽ですね^^

私も築古は基本的に木造の方が好きです
2012/08/15(水) 07:42 | URL | ジェービル #-[ 編集]
お隣の大大家さんは、所有する3階建RCにおいて
3室以上空くのを待ち、居住さんを移動して頂き
縦3室を同時にリフォーム&給排水管の更新を
行いました。

『RCは運営費&修繕費が高い!もうごりごり』と
いつも発言されてます。
(それ以降は、木造しか建てない)

埋め込んである配管の修繕は大変ですね。
自分も、該当する部屋が数室あります。
時限爆弾が埋設されている様です。
思い出さない様にしています。

2012/08/22(水) 18:07 | URL | アッキー #-[ 編集]
直圧に換える時は全部屋管の更新をしなければならないので、縦毎の移転をするところがありますね。

コストが掛かりすぎるので私は断念しました(汗)
2012/08/23(木) 07:27 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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