東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/06123456789101112131415161718192021222324252627282930312017/08

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
一昨日に、自分が所有する物件の内、一番賃料の高いファミリー向け2LDKの部屋が退去となりました。

この物件は、4年前ぐらいに大手ハウスメーカーのサブリースを解除して、自主管理に切り替えたのですが、サブリース時は、今より1割程度安い家賃で貸し出されていました。

大家さんを始めて3年ぐらい経た時でしたが、今思うと、大家力は今よりかなり低かったです。

サブリースから自主管理に切り替えた後も、同程度の家賃設定で募集していたのですが、3か月以上決まらないこともありました。

なぜ決まらないか、不動産投資本を読み、いろいろなセミナーに参加し、大家さんの友人を増やし、試行錯誤しながら、大家さんとしてのスキルを高めていきました。

おかげさまで、今はコツをほぼ掴み、どの物件も以前より高い賃料で1か月以内に埋められるようになりました。

一昨日退去となった部屋も、退去前に入居申し込みを頂き、昨日退去後の部屋を確認してもらって、正式契約となりました。

さすがに1か月前に退去通知を受けた時は、繁忙期後ですので、多少はショックを受けましたが、すぐに次の入居者が決まってホッとしています。

おかげさまで、また満室に復帰です。


今回の退去後早期契約で感じたのは、人のつながりの大切さ。


よく満室を維持する秘訣を皆さんに聞かれます。

ポイントとして、

①物件力を清掃・リフォーム・リノベにより維持・向上させる。
②賃料の妥当性
③内見セット・家具家電付等により、内見者により良くアピールする。
等がありますが、
今回の退去後早期契約でつくづく感じたのは、仲介会社さんとの人のつながりの大切さ。

多分、数年前に上記①~③について今と同じレベルにあったとしても、決めるまでは今より時間が掛かったでしょう。

これからは、今まで以上に空室が増え、その空室の質も向上してきます。

物件力、賃料設定、入居促進ツール、管理会社・仲介会社対応。

どれか一つ欠けても、満室・高採算は維持できません。

自分は、7年間の自主管理大家さんの経験の中で試行錯誤で自分の型を作り、大体自然体で満室にできるようになっています。

それでも、常に新しいことを取り入れ、過去を復習しています。

今年に出版された本で空室対策の良書と思っているのが、
尾嶋健信さんの「満室革命プログラム」



空室対策について、 不動産業界のルールもふまえて丁寧に体系的・総合的に網羅しており、空室発生時に、再度読み直したいと思わせる1冊です。



http://www.kenbiya.com/column/okamoto/07.html ← 健美家コラム 東京で高利回りを狙うには?


人気ブログランキングへ ← 他の役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^

コメント
この記事へのコメント
みんなが言っていることだと思いますが、ジェービルさんの人柄ですね。
あやかりたい。。。。。
最近、老人ホーム関係の新規案件の持ち込みが多いですが、損益分岐点が読みにくい。
補助金等もありますが、制度改革で吹っ飛ぶような、制度でもあるので悩ましいです。
2012/06/19(火) 14:11 | URL | #-[ 編集]
同じ時期に、大家にデビューしました。
ジェービルさんの情熱と智能と努力と温厚には、
ただただ頭が、下がるだけです。
2012/06/19(火) 22:47 | URL | アッキー #-[ 編集]
サ高住等には私も興味があります。
今後需要は確実にあるマーケットです。
ただ、福祉の世界は、大家さん業界と別の業界ですので、本格参入については微妙です・・・
2012/06/21(木) 21:50 | URL | ジェービル #-[ 編集]
アッキーさんのリフォーム・資材調達スキルには、こちらも頭が下がります!
2012/06/21(木) 21:51 | URL | ジェービル #-[ 編集]
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/tb.php/839-fa74bef6
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。