この物件は、4年前ぐらいに大手ハウスメーカーのサブリースを解除して、自主管理に切り替えたのですが、サブリース時は、今より1割程度安い家賃で貸し出されていました。
大家さんを始めて3年ぐらい経た時でしたが、今思うと、大家力は今よりかなり低かったです。
サブリースから自主管理に切り替えた後も、同程度の家賃設定で募集していたのですが、3か月以上決まらないこともありました。
なぜ決まらないか、不動産投資本を読み、いろいろなセミナーに参加し、大家さんの友人を増やし、試行錯誤しながら、大家さんとしてのスキルを高めていきました。
おかげさまで、今はコツをほぼ掴み、どの物件も以前より高い賃料で1か月以内に埋められるようになりました。
一昨日退去となった部屋も、退去前に入居申し込みを頂き、昨日退去後の部屋を確認してもらって、正式契約となりました。
さすがに1か月前に退去通知を受けた時は、繁忙期後ですので、多少はショックを受けましたが、すぐに次の入居者が決まってホッとしています。
おかげさまで、また満室に復帰です。
今回の退去後早期契約で感じたのは、人のつながりの大切さ。
よく満室を維持する秘訣を皆さんに聞かれます。
ポイントとして、
①物件力を清掃・リフォーム・リノベにより維持・向上させる。
②賃料の妥当性
③内見セット・家具家電付等により、内見者により良くアピールする。
等がありますが、
今回の退去後早期契約でつくづく感じたのは、仲介会社さんとの人のつながりの大切さ。
多分、数年前に上記①~③について今と同じレベルにあったとしても、決めるまでは今より時間が掛かったでしょう。
これからは、今まで以上に空室が増え、その空室の質も向上してきます。
物件力、賃料設定、入居促進ツール、管理会社・仲介会社対応。
どれか一つ欠けても、満室・高採算は維持できません。
自分は、7年間の自主管理大家さんの経験の中で試行錯誤で自分の型を作り、大体自然体で満室にできるようになっています。
それでも、常に新しいことを取り入れ、過去を復習しています。
今年に出版された本で空室対策の良書と思っているのが、
尾嶋健信さんの「満室革命プログラム」
空室対策について、 不動産業界のルールもふまえて丁寧に体系的・総合的に網羅しており、空室発生時に、再度読み直したいと思わせる1冊です。
http://www.kenbiya.com/column/okamoto/07.html ← 健美家コラム 東京で高利回りを狙うには?
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いつも応援いただき感謝です^^
あやかりたい。。。。。
最近、老人ホーム関係の新規案件の持ち込みが多いですが、損益分岐点が読みにくい。
補助金等もありますが、制度改革で吹っ飛ぶような、制度でもあるので悩ましいです。
ジェービルさんの情熱と智能と努力と温厚には、
ただただ頭が、下がるだけです。
今後需要は確実にあるマーケットです。
ただ、福祉の世界は、大家さん業界と別の業界ですので、本格参入については微妙です・・・
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