東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨年末に衝撃!! 長屋(テラスハウス)規制というタイトルで東京の長屋(テラスハウス)規制について書きましたが、いよいよ具体化してきました。

http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-792.html ← その時の記事


以下、讀賣新聞より

重層長屋

アパートなど共同住宅の建設規制の適用が除外されている「重層長屋」を巡って、世田谷区は区条例を一部改正し、建設に一定の制約を加えることを決めた。住民から苦情が相次いでいるための措置で、区は来年1月の施行を目指している。この問題を巡っては、都も実態調査を進めており、区は今後、都に対して都条例で建設戸数を制限するなど、建設ルールの厳格化を求めるとしている。(森重孝)

 区によると、区内で過去2年間に建設された重層長屋は計26棟。多くはアパートなど共同住宅であれば認められない、道路から奥まった敷地に建てられているという。

 このため、周辺住民からは、「狭い敷地の集合住宅は防災上不安」「大きな建物が隣接しているので圧迫感がある」などの苦情が区に寄せられていた。重層長屋の建設を禁じる措置を求める声もあるという。

 区条例で建設を禁止することは難しいため、区は、区住環境条例を一部改正して重層長屋の建設条件を一部厳格化することにした。

 改正案では、敷地境界線から建物までの距離を、重層長屋の場合は従来の「50センチ」から、建物の規模などに応じて「75センチ~1メートル」に拡大。周辺住宅との間隔にゆとりを持たせることで、住環境の悪化を防ぎ、火災時に円滑に避難できるようにすることなどが狙い。

 区は来月から条例改正案への意見を公募。区民の意見などを反映させた上で、条例改正案を9月の区議会に提出する。

◇重層長屋 長屋を積み重ねたような、複数階層を持つ集合住宅。普通のマンションやアパートなどと異なり、2、3階などの上層階にある世帯も含めて全世帯の玄関が1階にあり、共用の廊下や階段、エレベーターなどの設備がないことから、法令上の「共同住宅」に含まれない。

(2012年5月31日 読売新聞)


ポイントとしては、「区条例で建設を禁止することは難しいため、区は今後、都に対して都条例で建設戸数を制限するなど、建設ルールの厳格化を求めるとしている。」というところ。

都の建築企画課も、「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」への対応を検討していますが、世田谷のような城南地区と下町のエリアでは、住環境に対する住民の考え方や実態が異なるため、一概に全面禁止になるかどうかは分かりません。

しかし、今までように安い旗竿地に連棟式建物という手法は、難しくなりそうな気配です。

また規制が掛かった場合、既に建築済みの連棟式建物は既存不適格になるかもしれません。

既存不適格になると、その土地を次に取得して、活用を検討される方の使い方が制約されますので、売却する時の価格が下落したり、融資付けに支障がでます。

超長期保有で考えているのなら、さして影響もありませんが、
売却を想定している場合は、出口戦略を練り直す必要があります。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラム 簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策


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コメント
この記事へのコメント
当初の案(アパート並に規制)より、
だいぶ緩和された様です。
賃貸用に限らず、二世帯住宅も規制も
規制されてしまう為。
2012/05/31(木) 11:53 | URL | アッキー #-[ 編集]
残念な
改悪だと思います。
2012/05/31(木) 21:51 | URL | K藤 #-[ 編集]
でも敷延って必ずできちゃいますよね^^。真中に道路つくるようになるのかな?
2012/06/01(金) 08:14 | URL | kamochan #-[ 編集]
貴重な情報ありがとう御座います。
本日来られた福岡の営業マンさんも同じような理由で造れなくなると言ってました。
2012/06/01(金) 17:32 | URL | 九州のMi #-[ 編集]
アッキーさん
なるほどです。
記事にも建設戸数を制限とありますね。
3戸一ぐらいでしたら、大丈夫そうですね。
2012/06/02(土) 05:17 | URL | ジェービル #-[ 編集]
K藤さん

隣の住人には改善でも、頑張る大家さんには改悪かもしれませんね。
2012/06/02(土) 05:35 | URL | ジェービル #-[ 編集]
kamochanさん

その時々の規制に最適化するので、時代に合わなくなった敷延が見受けられますね。
その素材で収益を最大化するのが大家の腕の見せ所と思ってます^^
2012/06/02(土) 05:42 | URL | ジェービル #-[ 編集]
九州のMiさん

福岡もそうなのでしょうか。
2012/06/02(土) 05:43 | URL | ジェービル #-[ 編集]
一応、福岡大家です
福岡市で、天井高の高い企画アパート1棟持っている者です。

最近、福岡市では、敷延規制ではなく、高さ規制が厳しくなって

私が2011年5月に建てたのを最後に、同じタイプの建物は、少なくとも福岡市内には建てられなくなった

(だから、隣接する新宮、古賀、福津などで建設しているそうです・・・)

とはいえ福岡では、北側斜線規制とかは、関東よりずっと緩いみたいです。
2012/06/03(日) 21:19 | URL | Manachan #-[ 編集]
Manachanさん

東京圏でも、川崎・横浜は規制が異なります。

自分り知らないエリアの物件を取得するときは注意が必要ですね。
2012/06/04(月) 21:11 | URL | ジェービル #-[ 編集]
文京区小石川の重層長屋
5月に建築確認取り消しの裁決がされたらしいです。
http://suzuki.seesaa.net/article/276766582.html
2012/06/16(土) 06:51 | URL | 文京区建築審査会 建築確認取り消し #AGLHhgEM[ 編集]
おっ、文京区もですか!!
2012/06/18(月) 11:13 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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