東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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http://www.kenbiya.com/column/okamoto/05.html ← 昨日、健美家コラム更新しました

今回は、「よりよい条件で融資を受けるには~債務者区分のポイント~」という内容で書いたのですが、その中で、銀行から融資を受けて不動産投資を続けたいときは、海外の不動産や有価証券・投資商品への投資には注意しなければならないと述べました。

友人・知人・その他健美家コラムを読まれたブログ読者さんから、いろいろな質問を受けましたので、この場を借りてお答えいたします。

「国内で不動産投資を融資を受けてする時は、海外不動産投資やFXファンドに投資してはいけないのですか?」という質問に対しての回答ですが、「絶対してはいけない」というわけでは無いです。

銀行がそれらの投資をゼロ査定した時でも、自己資本がプラスであると確信できれば宜しいかと。

ただ、他の専門家や業界関係者もいろいろなソースで述べている通り、銀行は投資家に融資するのではなく、事業者に融資するのです。

銀行は、融資先が投資(≒投機)に走るのは好ましく思っていません。
*除く、設備投資他事業への投資。

過去バブル崩壊時に本業は順調だったのに、資産運用に失敗して破たんした企業を数多く処理してきたことが教訓となっています。

無借金の会社ならともかく、多額の借り入れがある融資先が、事業に関係の無いことに資金を使うことを嫌います。

それは小体の大家さんにも言えることです。

最近、取引のある金融機関の方や友人の銀行員と話していて聴くのが、
「銀行から融資を受けて、レバレッジを効かせて不動産賃貸業を行っているのに、決算説明の時に、嬉々として海外のわけのわからないファンドや不動産に投資したことを話される。
自己査定の時や、金融庁の検査の時の疎明が面倒。」

銀行は、融資した資金はもちろん、その融資した事業によって得られた利益が変なことに使われることを嫌がります。

既存融資先ですら、そうなのですから、新規に融資を申し込んできた先の確定申告書や資産明細・決算書に、わけのわからない投資商品が書いてあったら、どう対応されるでしょうか?


繰り返しになりますが、株式・FX・海外投資等してはいけないとは思っていません。

私も、良い投資と自分が納得すれば、積極的にしていきたいと、日々勉強しています。

ポイントは、それらの投資を銀行に申告せずとも、十分自己資本がプラスであるかどうかです。

銀行からの借り入れ比率が高くて、まだ銀行から融資を受けて不動産投資を続ける方は注意が必要です。

逆に、もう日本で不動産投資をしない。今後は別の投資をするという方は、気にしなくても良いでしょう。



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P.S.

タイミングよくNHKニュースで、丁度適当な事例が出てました。

以下、転載


“学生ファンド”被害相次ぐ
「東京に本部がある有名私立大学の学生が設立した投資団体が、株の値上がりなどを自動で監視して売買するシステムを開発したと言って投資金を集めたまま連絡が取れなくなっていることがNHKの取材で分かりました。
この投資団体は財務局への登録をしておらず、金融商品取引法に違反するとの指摘が出ています。

NHKの取材によりますと、東京に本部がある有名私立大学の学生が設立した投資団体が、株の値上がりや値下がりを自動で監視し、損益が出る前に売り抜けるシステムを開発したと言って投資金を集めていたということです。
しかし、ことし、投資団体の代表の学生と連絡が取れなくなり、東京や横浜の会社経営者などの投資家が被害者の会を作り、投資金の一部のおよそ3000万円の返還を求める訴えを東京地方裁判所に起こしました。
被害者の会によりますと、投資額が1人で4000万円を超える人もいるということで、少なくとも億単位の被害を訴えています。
金融商品を扱う際には財務局への登録が必要ですが、関東財務局によりますと、この投資団体は登録をしておらず、金融商品取引法に違反すると指摘しています。
投資家の一部は、警察への告訴も検討しているということです。
被害者の会の弁護士によりますと、投資団体を設立した学生は、ことし2月に出国したまま帰国していないということで、訴えに対して投資団体から連絡はないということです。」

このような銀行にとってわけのわからない投資が0円査定となります。


コメント
この記事へのコメント
余剰資金で投資を行い、BSには載せないというのが
一番無難なのかなという気がしました。

銀行さんは、自分の理解が及ばないものは
敬遠する傾向にありますからね。
(札幌物件を持っているだけで有志付けに苦労します)

だからこそ、分散投資をするなら所有者も分散。
法人を地域ごとに作って所有させたいところです。
2012/05/17(木) 10:26 | URL | ひろ* #JyN/eAqk[ 編集]
やばい!ギャンブル大好きです。
サブバンクの株があまりに安(配当が5%もでる)かったので、
買ってしましました。
支店長が、塩付けだと嘆いていました・・・
反感もたれたら、次の融資がやばいかも!

株主優待(ローンの優待)を、物件購入にも適用して欲しい!
2012/05/17(木) 14:26 | URL | アッキー #-[ 編集]
ひろ*さん

>法人を地域ごとに作って所有させたいところです。

銀行も実態はそれとなく知っていても、形式的に整えてくれればやりやすいです^^
2012/05/17(木) 23:39 | URL | ジェービル #-[ 編集]
アッキーさんは、自己資本比率が高いので、銀行も気にしないでしょう。

株主優待は、大きな先になると総合採算で取り入れているところもあります!!
2012/05/17(木) 23:42 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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