東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/031234567891011121314151617181920212223242526272829302017/05

最近、5棟目ホワイトベースが、全空取得から募集開始して、2年経つことから、退去が出始めました。

8月初め頃に1室空いて、前と同じ家賃で募集を掛けた時は、内見は多かったのですが、なかなか成約に至りませんでした。

夏という閑散期であったことも決まらない原因かとも考えましたが、内見は多かったです。

この時期は、転勤や入学で引っ越し先確保に急ぐわけではなく、じっくり良い条件の引っ越し先を探されている方が多かったのかもしれません。

そこで、表面募集賃料を約5%値引きして、価格帯を一段下げて、再度募集したところ、2週間でなんとか入居申し込みとなりなりました。

その後、2部屋退去がありましたが、退去後2週間程度で入居申し込みとなっています。

さらに、来月半ばに1室退去となりますが、今日、入居申し込みが入り、退去4日後入居予定となりました。

ちょっとした価格設定の巧拙で入居付けに大きく差が出ています。

おかげさまで、新規に購入してリノベ前の物件を除き、今年は全棟満室で年を越せそうです。


周辺の他のオーナーさんの募集物件を定点観測していると、私の物件と同じスペックで、私の物件の値下げ前の賃料水準で何か月も募集している部屋が多見されます。

空室による逸失利益、入退去に伴う広告料等の募集費用、原状回復オーナー負担分、内見セットの設置手間を勘案すると長い目で見れば、家賃を値下げしても、手残りは多くなります。

繁忙期にもし退去が出たら、元の家賃水準での募集に戻そうかとも考えていますが、テナントリテンションの観点からは、更新前に退去が続いたことを考えると、今の家賃水準が丁度良いのかもしれません。

ただ、売却を視野に入れている場合は、賃料を下げると、表面利回りが下がり、売り出し価格に影響が出るので、空室期間が長くなっても賃料水準を高めに維持した方が良い場合もあります。

それぞれのオーナーのポジションによって戦略は微妙に変わりますね。


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コメント
この記事へのコメント
気づきをえました。
売ることは絶対に考えていくので、無理してでも高めに貸したいです。
というのが、ミーのポジションなんですね。
あと、アパマンの余った土地にコインパの件、ステキです。
今すぐやろう!
とおもったけど、区分しかなかったです。あれれ
2011/11/24(木) 05:49 | URL | *たろう* #-[ 編集]
たろうさん

たまに区分マンションの駐車場部分だけを販売しているケースもあります。

キャッシュ買いなら、それも狙い目かもです。
2011/11/25(金) 10:30 | URL | ジェービル #-[ 編集]
家賃が高ければ時間かかりますし、下げれば利回り落ちますし><

どちらにしても。。。ですね。

うちは、来月から1月末までの間だけ、広告費2ヶ月を提示するか悩んでいます。
2011/11/26(土) 22:55 | URL | 目指せ!金持ちリーマン #-[ 編集]
目指せ!金持ちリーマンさん

収益極大化に対するさじ加減は、いつでも微妙ですね
2011/12/02(金) 10:50 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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