東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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9月末契約終了の狭小ワンルームが3日前に契約となり、一昨日入居となりました。

入居者は、某国立大学大学院への中国人留学生の方です。

エリア的に文京区へのアクセスの良さから、他の物件も含めて、そのような方を案内されることもあったのですが、成約したのは、今回が初めてでした。

やはり、自分がその国の言葉を話せないと、どこかしら、仲介会社さんを通しての条件折衝も堅くなってしまうところがあります。

ですが、今は現地にも何度か訪問し、自社で台湾人スタッフも抱えており、中国・台湾人投資家向け不動産ビジネスを今後の主力事業に育てていく方針ですので、対応もポジティブになっています。

今後、ゲストハウス事業も含めて、力を入れていきたい分野です。

なにはともあれ、久しぶりの退去予告の無い完全満室状態になりました。

さらにバイクガレージも2台新規契約となり、月間総賃料は現在の物件群になってからは、最高額を更新しました。

他にやることが盛りだくさんですので、年明けまでは、不動産賃貸業は、この状態を維持したいです。


悪いことは、前回の日記で書いた地下駐車場浸水。

排水ポンプを交換しなくてはなりません。

そして、今日、別の築12年の物件でガス給湯器の故障。

ファミリータイプ追い炊き可のスリム型給湯器で、とりあえず修理しましたが、交換が必要とのことで、家賃の2か月分の出費となりそうです。

さらに、他の物件で排水口の詰りから現地出動。
こちらは、セルフでしたので、コストは自分の時間ぐらいでしたが、1週間で3回トラブル対応したのは、大家業を始めてから、初めてかもしれません。

といっても自らの実働時間は、それぞれ1時間程度と少ないですし、修繕費も今期の予算内ですから、想定内ではあるのですが。

全棟自主管理ですが、各業者さんとチームを構築していますので、初期対応以外はさほど手間は掛かりません。
入居者さんから連絡を受けて、現地に行かずに、業者さんに連絡してとりあえず自分の仕事は終わりということもよくあります。

事業計画をきちんと立てて、修繕費用も余裕をもって予算計上しておけば、築古は築古なりの修繕を楽しみにしていけるものと考えています。

不動産を大人のプラモデルとすれば、修繕はそのカスタムとでも言えますでしょうか。

趣味に限らず、仕事でも、スポーツでも、まさに直面しているときは大変でも、クリアしたり、達成したときは、楽しいものです。

これからも、「楽しく厳しく元気良く」不動産ライフを満喫していこうと思っています。


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コメント
この記事へのコメント
ジェービルさん

色々と大変ですね。
給湯器ですが、12年でしたら部品交換でいけるケースも多いと思います。自宅の追炊付も10年くらいで壊れましたが、普通に東京ガスに電話して、指定工事店が来て電磁弁交換で16000円くらいで住みました。殆ど出張費と工賃程度です。

湧水ポンプ、詳細の仕様が分からないのでなんとも言えませんが、前回の記事を見る限り、地下水位が高く常時相当量の湧水が出ているのであれば、ポンプ発停頻度はそこそこあるので、固着系の故障はないと思います。水中ポンプである程度水に浸っていれば、メカニカルシールがイクことも少ないのですが・・・ポンプの設置場所がメンテナンスしやすい場所にあるか(点検口、タラップもしくは引き出しようのフック等)、そういったことも本来は最初に検討しておくべきポイントです。ただ、集中豪雨に限って地下ピットに水がたまるようですと、そもそも雨水の流入・逃がし方の問題(設計上の問題)になるので・・・

制御盤抱いているタイプで、自動交互同時でしたら、一次水位で一台目軌道、二次水位で二台め軌道、ポンプ故障の場合は高水位警報が出るようになっています。警報をどこに飛ばすか(移報)を良く考えておかないと、対処のしようないので、日立ビルシステムサービスとかの非常時警報サービス(電話回線で違報を飛ばして緊急対応する)など、一ヶ月1~2万円でやってくれるみたいです。

抜本的な対策としては、建物と敷地境界の間がある程度広くて掘削工事できるなら、建物外周部に砕石と集水管を設けて湧水を迂回させ、併せてピット地中外壁の外側を防水処理して水を入れないなどの処置が有効です。耐圧盤と地下立ち上がり壁の間に膨張系止水シールを入れてコンクリ打つのが一般的ですが、施工業者のレベルによってはそこまでやらないので、下から湧水が湧き出てきたり・・・

あとは地中外壁の貫通部処理がいい加減だと、そこからジャバジャバ入ります。マチの適当な工務店だと、そのアタリのノウハウないので、テキトーにコーキングして終わりですが・・・地下のある建物やる場合は、それなりに技術力あるとこでないと後で大変です。
2011/10/08(土) 04:29 | URL | ふくちゃん #-[ 編集]
だれですか?

こんなコメント、プロでもなかなか言わないです。いや、すごい。

湧水ポンプですが大きさが0.4kwくらいならそんなに重くないので案外日曜大工で交換出来たりしますよ。(電流計で1.1~1.3Aくらい触れてれば0.4kwで0.75kwなら3.0~3.2Aくらい針が振れます)

当方こういうポンプをイヤと言うほど交換経験あり。。。
2011/10/08(土) 08:06 | URL | 塩辛い狼 #-[ 編集]
ふくちゃんさん
帰国早々詳細なアドバイスありがとうございます。
給湯器の件は、東京ガス直系会社の馴染みの外商さん(謎)にみてもらいました。
基盤がやられているのですが、部品在庫無いとのこと。
湧水については、ジャバジャバでなく、チョロチョロです。
雨水もスロープ部分に降った分のみですので、量は少ないです。
また、今月お会いするときにいろいろと教えてください^^
2011/10/09(日) 11:23 | URL | ジェービル #-[ 編集]
塩辛い狼さん
先日の曙橋のセミナーにもいらっしゃていた凄腕建築士大家さんです。
塩辛い狼さんの物件見学会や新築不動産勉強会にもよく参加されています。
いろいろとお会いする機会も多いと思いますので今度じっくりお話くださいませ。
ポンプのアドバイスありがとうございます。
今回はチャッキ弁の交換も必要なのと、ピットを覗いたら水の奥底から貞子がでてきそうな雰囲気なので(謎)、業者さんに任せることにしました。
2011/10/09(日) 11:36 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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