東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨日、8月初めから入居可であった16㎡のワンルームが契約となりました。

実質、入居決定まで1か月半掛かりました。

山手線から地下鉄で一駅、徒歩7分の立地です。


周辺の同スペックの物件と比較しても、賃料はさほど高くないので、いつも通りすぐ決まると思っていました。

自分の物件は全て自主管理で、各大手仲介会社さんとも直取引です。
皆さん決めブツ扱いで客付してくれています。


募集開始してから、最初のうちは、毎週1~3件の内見がありました。

このペースですと、すぐに決まるなと思っていました。

しかし、内見はあれど、なかなか成約に至りません。

8月末頃になると内見のペースも落ちてきました。


各業者さんに側聴を掛けて、最近のマーケット動向を確認しました。
あわせて自分の物件の状況も踏まえると、ポイントは次の通り

・3.11以後、実家に戻る方が多い
  東京の実家のみならず、田舎の実家に戻る方もいらっしゃいます。

・今まで一人住まいであった方が、カップルで同居するようになった。
  私の他の物件の広めのワンルームも3.11以後、二人住まい許容で2件成約しました。

・同じ面積帯ならば、ボロでも賃料が安いところの方が成約しやすい。
  雇用環境が悪化し、給与水準が低迷していることが影響。


上記の状況を総合的に判断して、表面募集賃料を5%値引きして、再度募集したところ、2週間でなんとか入居申し込みとなり、昨日契約となりました。

これで、とりあえず全物件満室です。
しかし、9月末に同じ物件で退去があるので気が抜けません。


山手線近郊でも、狭小ワンルーム系はマーケットが弱含みです。

9月の中繁忙期でも、引き合いは回復しませんでした。

このような状況でも、チラシや物件情報をチェックしていると狭小ワンルームアパート・マンションが新築されています。

当初の表面利回りが高く見えることからなのでしょうが。

周辺の家賃相場と乖離がある家賃設定の物件が多く、そのような物件は定点観測していますが、築浅でも常に苦戦しています。


かたやカップルで住める1LDKタイプは、人気があり、品薄です。

自分の物件でも最近は客付に苦戦している狭小ワンルームと同じエリアの物件で賃料は1~2割アップしています。

もちろんハプティックさんや、他の業者さんを使って、きちんとリノベはしています。


最近は、賃料の㎡単価も狭小ワンルームと1LDKで、あまり乖離が無くなってきました。


今まで以上に、今後の人口動態や賃貸住宅入居希望者のライフスタイルの変化を踏まえて、新築や築古のリノベをプロデュースしていかなければならないと実感する今日この頃です。



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