東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨日は、某都市銀行の課長さんが異動となり、自宅に引き継ぎのご挨拶にいらっしゃいました。

まだ融資を受けていない銀行ですが、今まで先入観で想定していたのと異なり収益還元法に重心を移されているようです。


また、一昨日は、クライアントさんの融資の相談で、東京駅近くの某銀行に伺いました。

多分、私の友人の大家さんの中で、この銀行から融資を受けた方は、いないと思います。

ここの融資基準は、また不動産投資家の方々の間で知られている金融機関のそれとは異なります。

他の銀行と融資基準が異なるので、対象物件によっては、とても利用しやすいです。



この両行は、共に融資に積極的でした。



自分が銀行員時代もそうでしたが、銀行の融資基準やスタンスは、それぞれの銀行の事情により、よく変わります。

今まで積極的だったところが、いきなり厳しくなったり。
収益還元評価を重視していたところが、積算重視に戻ったり。

ただ、どんな時代でも、現場の銀行員は融資に積極的です。

バブル崩壊の最後のあたりで、短期間そうでない時も経験していますが、総じて積極的です。

銀行は、昔ほどではないですが、預貸が本業です。

新規に貸出をしていかないと、返済が進み、事業規模が縮小してしまいます。


最近、よく他の大家さんと話していて、融資が厳しくなったと聞きます。


平成初めから融資業務に携わっていた自分にとっては、発想が逆です。

数年前までの一時が異常であって、今は、ほぼ正常に戻っていると。


日本では金融庁の金融検査マニュアルにより各金融機関が債務者を自己査定しますので、各金融機関の融資基準の基本的な考え方は変わりません。

銀行からの融資に裏ワザはありません。

銀行の融資担当者だったころ、ごくたまに法人さんで粉飾決算をもって融資を引き出そうとするところが、ありました。

プロの指南を受けている先もありましたが、なんだかんだで結構すぐ見抜けました。


いわんや素人大家さんの小手先の裏ワザは、その場は大丈夫でも、すぐにボロが出ます。


ひとつ間違えれば、立派な詐欺に該当することも。

そこまでならなくても、期限の利益を喪失し、一括返済を求められるかもしれません。



過去バブル崩壊時にいろいろな不動産会社さんや大家さんを不良債権として職務上処理してきた身として、あの当時の悲惨さは忘れられません。

今の不動産投資家さんは、その時の状況を知らない方も多いのではないでしょうか。

職務上でも、プライベートでも、自分の知り合いの方には、幸せになって欲しいものです。

それには、拙速を避け、着実に利益を上げて、自己資本を蓄積しつつ、その後、時流を読み緩急をつけ、規模拡大を図っていくのが最良と心得ます。

一般事業会社と異なり、不動産賃貸業は、きちんと経営していれば、本来は他業種に比してローリスクなのですから。


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コメント
この記事へのコメント
MUFJ信託?
今日の記事おもしろかったです。
とても勉強になりました。
2011/09/08(木) 08:15 | URL | kamochan #-[ 編集]
kamochanさん

おっ!!近いかも。

グループ全体でだったのでしょうか!?
2011/09/08(木) 08:35 | URL | ジェービル #-[ 編集]
こんにちは
融資に裏ワザはありません

それはすべてに通じることではないでしょうかね・・・

2011/09/08(木) 13:31 | URL | すずき #-[ 編集]
借りる側からすれば都内の物件は収益還元で査定していただけると非常にありがたいのですが出口リスクを考えるとちょっと怖いですね。。

昨今のプチバブルで派手にやってた業者さん達がみんなこれでやられちゃうましたから(笑)

2011/09/08(木) 13:41 | URL | 塩辛い狼 #-[ 編集]
すずきさん

「すべて」は、範囲が広すぎるので、なんて返答したらよいのか・・・

ただ、ビジネスの世界では、裏ワザを狙うより、きちんとまっとうに勝負する方が最後は正解だったということが多いと思います。
2011/09/09(金) 07:44 | URL | ジェービル #-[ 編集]
塩辛い狼さん

収益還元と積算のバランスは、エリアによってそれぞれと思ってます。

ある一方の基準に偏るとやられる可能性が高いですね。
2011/09/09(金) 07:48 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ブラタモリファンです。
おっしゃる通りですね。ごまかしや嘘で固めなければ融資受けられないのだったら、やめればいいんですけどね。無理をすれば必ず後でそのしわ寄せきます。かれこれ20年近くいろんな家主さん見てきてますが、だめになった家主さんは大抵銀行だまして融資受けてます。

誰にも後ろ指差されることなく正直に正々堂々と人生を歩んでいきたいものですね。

貴重な話ありがとうございました!
2011/09/16(金) 19:05 | URL | ユーゲン #-[ 編集]
ユーゲンさん

>誰にも後ろ指差されることなく正直に正々堂々と人生を歩んでいきたいものですね。

私もそう思います。
心豊かに歩んでいきたいです。
2011/09/17(土) 11:42 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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