東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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多摩信用金庫さんの地域経済研究所レポートに気になる記事がありました。

東京都多摩地域の人口がら来年より減少に転じるとのことです。

日本全体の人口は2005年より減少に転じています。

また多摩地域の生産年齢人口(15歳?65歳)も2005年より減少に転じています。

人口減少も大家さんには悩ましいですが、更に気になるのは人口構成比です。

今年の総人口407万人が2035年には12%減の357万人。

それに対し、生産年齢人口は270万人から23%減の208万人。

エリアの高齢化が進みます。

意外だったのは、生産年齢人口の減少割合が大きかったのが、東京23区に隣接する武蔵野市・三鷹市で上位3位に入っており、それぞれ30%程度の減少だったことです。

東京23区に隣接するエリアの方が急速に高齢化が進むとのこと。

吉祥寺等の人気エリアを抱えているので意外な結果です。

ただ、私も住んでいたことがあるので、土地勘はありますが、同じ市内でもエリアによってかなり特性が違います。

同じ市内でも、栄えるエリアと衰退するエリアが出てくるでしょう。

このような現象は多摩地区だけでなく、神奈川・千葉・埼玉の東京通勤圏でも同じ傾向だと思います。

千葉のユーカリが丘のように、東京23区より離れているエリアでも長期的計画によって永続的に栄えているエリアもあります。

最近、さくら事務所の長嶋修さんに何度かお聞きしたことが思い浮かびます。



不動産賃貸業は、超長期の設備投資です。

新築・築浅で取得しても、クロージングするときは築古です。

自分は三代目大家で、新築・築浅の物件がどう老朽化していくのか、エリアがどう変わっていくかを物ごころついたときから40年近く見てきました。

自分より若い物件が、メンテナンスの掛け方にもよりますが、高齢化・老朽化しています。

今、利回りが高いとか、キャッシュフローが得られていても、10年後・20年後の出口戦略を考慮するとどうなるのでしょうか?

最近は毎月のように大家さん向けの本が出版されて、大家さん全体のスキルも大幅に底上げされています。

今ちょっとした工夫で高い稼働率・収益性を誇る物件も、数年後にはその工夫は一般化しています。

情報の共有化・伝達スピードが早くなっており、先行者利益を得られる期間も短くなっています。


建物の価値も今までの実際の価値と関係の無い積算評価から、現物を実際に査定した評価額に変更されるかもです。

高利回りで短期に資金回収できる物件は別として、超長期のハイレバレッジの物件の場合は、政策の転換も考慮すると、これからは今まで以上に緻密なマーケティングが必要だと思います。


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コメント
この記事へのコメント
ジェービルさんの警鐘は
いつも心に響きます。
今度ゆっくりお話し聞かせてください!
2010/10/28(木) 14:20 | URL | ポチお #-[ 編集]
この手のお話を耳にすると、大変焦ります。

低利回りの長期ローンで、今売却しても、逆レバの物件を抱えています。

売るに売れないので、天を仰ぎ、逆レバでなくなるまで、今の低金利が続く事を祈っています。
2010/10/28(木) 15:07 | URL | ICHIRO #-[ 編集]
都内でも人口減
ジェービルさん、こんにちは。
昨日、調布市の物件の調査をしましたが、調布駅近辺の駅の乗降客の推移を見ていると今までの増加が2008年から減少していました。

今回の記事を読んでやっぱりとの思いを強くしました。

私の住んでいる練馬区も人口は増えるものの急激に高齢化となる地域です。将来の建て替え時のマーケッテイングは非常に難しいですね。
2010/10/28(木) 20:31 | URL | 加藤 隆 #B/6VgDws[ 編集]
ポチおさん

今度ゆっくり^^
早ければ明後日でしょうか?
2010/10/29(金) 19:09 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ICHIROさん
自分もそうですが、取得してしまったものは仕方ないです。
収入増と経費削減の努力あるのみです^^
2010/10/29(金) 19:12 | URL | ジェービル #-[ 編集]
加藤隆さん
調布とは意外です!!
加藤さんの物件は、駅前の商店街の隆盛がキーのような気がします。
2010/10/29(金) 19:15 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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2010/11/02(火) 17:12 | | #[ 編集]
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