東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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東京カンテイさんが築10年以上を経ながら、現在でも流通坪単価(売事例ベース)が300 万円を超える“ヴィンテージ・マンション”の立地分布を調査。

詳細はプレスリリースを参照願います。

やはり、都心3区や城南地区は強いですね。
自分のドミナントエリアの城北地区はほとんどありません・・・


記事からはずれますが、仮に10年前と物件の売買価格がほぼ変わらなければ、利回りが低くても、出口戦略を絡めた投資額に対する利益は高いです。

例えば1億円の物件を10年前に取得し、今売却するとします。
単純にするため、減価償却費・その他経費・税金とかは勘案しません

A物件(郊外)
10年前 利回り12%
土地3,000万円
建物7,000万円
    ↓
現在
土地2,000万円
建物3,500万円

10年の総収入12,000万円?不動産売却損4,500万円=7,500万円


B物件(都心)
10年前 利回り8%
土地9,000万円
建物1,000万円
    ↓
現在
土地10,000万円
建物   500万円

10年の総収入8,000万円+不動産売却益500万円=8,500万円

あくまで仮定の例です。

ただ、所得税は累進税率で人によっては住民税合わせて50%近くになります。
それに対して不動産長期譲渡所得税は住民税合わせて20%です。

出口戦略を絡めた税引き後の利益はかなり差がでますね。

最近、自分の勝ちパターンの型が固まりつつあります。

自分がコンサルするときは、
総所得がまだ低い方は郊外型を、総所得が既に高い方は都心型を薦めることが多いです。

銀行の担保積算評価の関係もありますし。

それ以外にも奥向資産や家族構成、職業により千差万別ですが。

中には収益物件としては妙味がなくても、相続対策物件としては最適な物件もあります。

本当、1,000人いれば1,000通りのアドバイスがあります。

そこがやってて、楽しいですね^^


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コメント
この記事へのコメント
先日はどうもありがとうございました。

融資を使って運営する場合、「売却時の税引き後の手取りがEquityの何倍になるか」という指標で見た場合も、10年というのは効率のいいポイントではないかと思います。

借り方にもよりますが、自分のシミュレータだと8~10年くらいが複利でみた投資利回りが一番よくなります。

築古組のシミュレータ分科会で、そのあたりShareさせて頂ければ嬉しいです。
2009/11/06(金) 22:09 | URL | ふくちゃん #-[ 編集]
為になります。
ありがとうございます。


くりっくしておきました。
2009/11/07(土) 00:15 | URL | 目指せ!金持ちリーマン #-[ 編集]
ふくちゃんさん

こちらこそ先日はどうもありがとうございました。
金融機関宛長期事業計画は25~30年で作文できますが、シュミレーターでストレスチェック掛けて、ボラティリティを高めに設定すると、超長期だとあまり良い値が出ないですね。
出口も絡めて精度を高めるとすると10年ぐらいがシュミレーター上は投資効率がよくなりそうです。
後ほど、Shareしましょう^^
2009/11/07(土) 10:19 | URL | ジェービル #-[ 編集]
目指せ!金持ちリーマンさん

一気にランキング上昇してますね!!
夜のうちにポチッしときました。
2009/11/07(土) 10:21 | URL | ジェービル #-[ 編集]
「総所得がまだ低い方は郊外型を、総所得が既に高い方は都心型を薦めることが多いです。」というところが納得です。僕も最初は郊外からちっちゃく始めていこうと思います。そして、いつかは太い物件を・・・。(ピアノ可のマンションを建てたいデスw)
2009/11/07(土) 12:18 | URL | うりょ #GEuigX6s[ 編集]
うりょさん

最初は小さくは私も同意見です。
「習うより慣れろ」

物件はスリムなのより太めなのがお薦めです(笑)
2009/11/07(土) 13:34 | URL | ジェービル #-[ 編集]
IRRで見る
岡元さん、
久々にポチしました!

この検証すごく大事ですよね。

僕も5年の該当物件の期待利回りを想定して売値を割り戻して決めて、
5年間のキャッシュフローを自己投資額で割り戻すIRR(内部収益率)値を重視して物件を選定しています。

IRRで20%超えていれば○としています。

地方物件の場合、5年後の期待利回りが見えにくい分、
そこをリスクがあると判断して厳しめにみると、岡本さんのいう状況は多々おきますよね~。

なんで・・・
元同じ会社の大先輩の藤山勇二さんがしているような北海道の地方都市への投資は、出来なくなっちゃうんです。その話をしたら・・・。

藤山さんは、出口なんて考えていないよ!持ち続けなきゃ!

と一蹴されましたが。

苦笑・・・

僕は、5年間のIRR優先なんで、
都内近郊物件が好きです!
自主管理が好きということもありますが・・・。
2009/11/07(土) 13:34 | URL | 幸田です。 #-[ 編集]
幸田さん

IRRですか!!
自分は融資畑でしたので、複利計算は苦手です。
特に今は低金利ですし。
でも5年という期間は出口戦略上、金融的にも税務的にもいいですね。
2009/11/07(土) 21:27 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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