東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/101234567891011121314151617181920212223242526272829302017/12

人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 


ジェービルです。


最近、経済的に暗くなる話題が多いです。

円高 → 工場海外移転 → 逆輸入

不動産関連では無く、メーカーさん関連の経営者や同輩の方々との交流では、トレンドの話題です。


バブルやプチバブルの時にいろいろな方から聞いたことが言葉があります。

「○○な土地は限られている。だから上がることはあっても、下がることはない。」

バブルの時はともかく、プチバブルのときに上場した新興デべの社長さんからその言葉を聞いたときは、???でした。

まあ、30過ぎの社長さんでバブル崩壊を経験していなかったから、仕方ないのかもしれませんが。

もちろん、その会社は市場から退場しました。


東京23区には、既に余地は無いということも聞きます。

そうでしょうか?

確かに一見すると密集しています。

でも余地が無いかと言うとそんなことはありません。

今まで、容積率・建蔽率をフルに使用していなかった古い一軒家が取り壊されると、そこに3階建ての戸建てが3軒できます。

単純に想定すると、今までおじいさん、おばあさんの2人のみが住まわれていた土地に夫婦+子供2人の3世帯、合計12人が住むことになります。
*あくまで、一例です。


そして、この円高です。

高い固定資産税を支払って、都内に工場を持っていても、採算が合いません。

皆さん移転し始めています。

どこに?


地方ではありません。

最近は、町の中小企業さんでも中国や東南アジアに移転し始めています。

元請けさんが海外に移転するのですから当然、元請けさんの近くに移転するのが道理です。

空いた工場の跡には、高層マンションが建ちます。

一時的には地域の需給バランスが崩れますが、少しすると回復します。

日本の人口は減少しています。

どこからか流入してきたわけです。

逆に流出したエリアがあるということです。


この流れは大家さんにはどうすることもできません。

小手先の満室対策も一時しのぎでしかないかもしれません。

国が移民政策を大転換するとか、国内の企業を国内に留まりたくなるような政策を打たない限りは。


自分は、常に5年後、10年後に、経済や産業構造の変化により、そのエリアがどうなっているか推測して、ターゲットとするエリアを決めています。

超長期の投資なのですから、今時点の利回りとか積算価値より、そちらの方が大切だと思っています。

こういってはなんですが、積算価値なんて銀行が担保評価するための簡易ルールであって、時価ではありません。

銀行員時代から、法人営業部にいた自分は、積算価値なんて、あまりあてにはしていませんでした。

*最近は銀行員より熱心な不動産投資家さんの方が銀行の担保評価ルールに詳しいのではと思うくらいです。

銀行のルールは絶対基準では無いです。

その時々にころっと変わります。

銀行から融資を引くことに重点を置いていると物の本質を見失います。


東京・地方・新築・築古・RC・木造、どれが良くてどれが悪いということは無いです。

その人の属性・ポジション・居住地等によって、ベターな方法はそれぞれです。

自分も上記の全ての項目に該当する物件を所有しています。

皆さんも、自分の基準を確立するよう努力して頂ければと思います。

結局は自己責任なのですから。


人気ブログランキングへ ← 役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^





コメント
この記事へのコメント
管理人のみ閲覧できます
このコメントは管理人のみ閲覧できます
2010/10/18(月) 00:06 | | #[ 編集]
さすがジェービルさんと思える内容です。
個人的に収益還元はまだましですが、積算なんかはあまり意味が無い(賃貸経営として)と思っています。
長期に融資を組むわけですからその地域の将来性が最も重要ですよね!
判断するのが難しいですが・・・。
2010/10/18(月) 12:23 | URL | HRE #-[ 編集]
HREさん
判断は難しいですね。
自分も自信を持って判断できるエリアは非常に限定されています。
もう少し広げたいです。
2010/10/19(火) 01:59 | URL | ジェービル #-[ 編集]
お○○○さん
初めまして。
励みになります^^
管理人のみ閲覧にしなくても良い内容かと。
これからも宜しくです。
2010/10/19(火) 02:01 | URL | ジェービル #-[ 編集]
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/tb.php/557-be314352
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック