東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。


最近、毎日のように金融機関や不動産業界の友人・知人と会ったリ、不動産関連に限定せず、いろいろなセミナー・懇親会・交流会に参加しています。

この時期は、いろいろな会社さんも仕事の量が落ち着いており、開催するには良い時期ですね。


とあるところで、お聞きしたことで印象に残ったことがあります。

それは、ある機関が不動産コンサルタントの方々に空き室対策について、アンケートを取った結果です。

対策項目が8つぐらいで、回答として多かったのは、家賃の値下げ、初期費用の低減だったそうです。

まあ、それはさもあらんと思います。

驚いたのは、「大家さんに現状に則した総合的な提案をした」という方がゼロだったということ。

資格を取っていたとしても、現実に実践する能力や、する気が無ければ意味がありません。


ただ、自分は、よく賃貸仲介業者さんと話していて、空いた部屋について自分はどこを直すと良いか聞きますし、リフォーム・リノベの完了した部屋についてもダメ出しをしてもらいます。

しかし、大家さんによっては、親切心で入居対策を提案すると逆に怒り出す人もいるそうです。
そこまでいかなくても、ほとんど採用してもらえないことがほとんどとか。

そのような大家さんの物件は、東京23区内の自分のドミナントエリア内でも半年以上さらし物件やあて物になっていることもあります。

コンサルの方も、大家さんのどちらも、プロとしての自覚が足りない方が多いように思えます。

おかげさまで、頑張っている大家さんは、周りが空き室ばかりでも、高い入居率を維持できるのですが。



コンサルの巧拙は不動産に限った事でもないです。

総合的なファイナンシャルプランニングにも言えることです。

自分が銀行員時代に担当していた会社経営者の資産家のお客さんですが、
あるスキームの不動産投資を業者さんに勧められ、実行しました。

今も、新進気鋭の不動産投資家の方々でよく使われている手法です。

その不動産投資単体でみれば、当初は高採算の良い投資でした。

ですが、数年後、お亡くなられた時、業界環境の変化も加わり、その投資をしたばかりに、
しなかった時に比べて、はるかに多額の相続税を残されたご家族は払う羽目になりました。

そのため、その投資した不動産も含めて、かなりの資産を手放されました。


かたや、ファイナンシャルプランナーの助言により総合的計画的に不動産投資を行い、何も対策を打たなかったら数億円の相続税がかかるはずが、無税になられた方もいらっしゃいます。

それは裏技を使うことのない、堂々とした節税でした。

ある特定の利益に引きづられない中立的に適切なアドバイスのできるファイナンシャルプランナー・不動産コンサルタントは、日本ではまだまだ稀有な存在だと思います。

自分も、実践と鍛錬の毎日です。


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コメント
この記事へのコメント
仲介業者さんのアドバイスは現場の生の声なので
大切にしないといけないですよね~

焦りが出てくるとそうも言ってられなくなるのかもしれませんが・・・
2010/10/15(金) 00:58 | URL | rem #-[ 編集]
昔からの地主で大家をやっている人は仲介業者さんの話を聞かないのではないでしょうか?
私の知り合いも、「アパートなんて一番安いの使っとけば良いんだ!」って人が居ます。
世田谷区の物件ですが、おかげで競争力は低下する一方です。
2010/10/15(金) 01:42 | URL | HRE #-[ 編集]
お客様の為のコンサルですよね
同感です。

質の悪いコンサルタントが業界の足を引っ張っているケースが多いです。
顧客より自分の収入優先だとこうなりますね。
2010/10/15(金) 07:44 | URL | 加藤 隆 #B/6VgDws[ 編集]
remさん
何事でも焦ったり、切羽詰まると良い結果がでないことが多いです。
わが身を振り返り、自分も気をつけます。
2010/10/15(金) 10:22 | URL | ジェービル #-[ 編集]
HREさん

>昔からの地主で大家をやっている人は仲介業者さんの話を聞かないのではないでしょうか?

まさにそうですね。
昔は通用したのでしょうが・・・
2010/10/15(金) 10:24 | URL | ジェービル #-[ 編集]
加藤さん
欧米のように顧客本位のコンサルが増えるようになれば良いですね。
2010/10/15(金) 10:26 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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