東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。

今日、築33年RCマンションの解約通知を受けました。

退去予定の無い満室期間も1カ月余りで終了。

何回経験しても精神的にブルーになってしまいます。

この入居者さんは物件取得前から入居されてた方なので、室内がどれぐらいの傷み具合なのか分かりません。

見たところバランス釜のようですし、多分数ヶ月前に施工した真上の部屋と同じでフルリフォームしなければならない気がします。

仮にトイレを和から洋にして、フロと配管をやり直すと100万円以上掛かりそうです。

水周りをさわらなければ、さほど掛かりませんが・・・

この物件は部屋によってレベルがまちまちなので退去するといつもドキドキです。

築浅物件なら、クロスやフロアタイル等を張りかえて、照明付けてお終いで良いのですが。

最近、築古物件を取得する場合、新築に比べて表面利回りが5%ぐらい高くてイーブンと、他の大家さんと話していますが、精神的プレッシャーも加味して実感があります。


ただ、今回は、バスルームで試してみたい新建材もあります。

他については、数ヶ月前に同じタイプの部屋をほぼフルリフォームしていますし、6棟目のフルリフォームや新規事業等他にやることも多いので、企画にあまり時間を掛けずに、サクサクと進めたいと思います。

時々、あまりリフォームにお金を掛けずに安く貸したり、初期費用を安くして入居促進を図った方が良いのではという意見も頂きます。

その物件のエリアの状況や、管理手法、出口戦略によってはそれもありと思います。

自分は自主管理なので、家賃を下げて入居者の質を下げることはあまり好みません。

また、この物件については、長期保有の方針で、リフォームすれば家賃水準も高めに維持できるエリアですので、短期的にはコストが掛かっても積極的に設備更新していきたいと思っています。



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コメント
この記事へのコメント
見たいです!
試してみたい新建材とやらが気になります。

ぜひビフォー・アフターの写真をアップしてください!
よろしくお願い致します。
2010/09/28(火) 19:49 | URL | Oz... #Q1ggAB2s[ 編集]
和式⇒洋式便器の改修は任せて下さい!
今、3つ目の和式便器と格闘しています。
2010/09/28(火) 20:57 | URL | おおやがく #-[ 編集]
ozさん

退去は10月末なので、ゆっくりお待ちください^^
2010/09/29(水) 17:16 | URL | ジェービル #-[ 編集]
おおやがくさん

さすがです!!
格闘している光景が目に浮かびます^^
2010/09/29(水) 17:18 | URL | ジェービル #-[ 編集]
私も新建材気になります!
写真期待しています!

長期保有であれば設備もある程度更新した方がトータルではプラスではないでしょうか?
家賃が高く取れるエリアであれば尚更ですね。

短期売却なら別ですが。
2010/09/29(水) 17:35 | URL | HRE #-[ 編集]
HREさん

見積もりと費用対効果を勘案して新建材を取り入れるか決めたいと思ってます。
取り入れたら、写真アップしますね。
2010/09/30(木) 19:01 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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