東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/01123456789101112131415161718192021222324252627282930312017/03

地方プレミアム投資術 ← 特典も含めて、都会・地方にこだわらず、
                         お勧めできる教材です^^ 
                         ご紹介・ここだけ特典はここをクリック


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                     応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 


ジェービルです。


最近、拝読した本の中で特にお薦めなのは、「家主破綻」です。




著者の丸山輝氏は、大家業を営みながら、賃借人保証事業に参入されている方です。

最近の不動産投資家や新興大家さんは、管理は管理会社に任せ、保証会社も利用する方が多いと思います。

それで良いと思います。

餅は餅屋。

本業が別にある場合、不動産賃貸については、その道のプロに任せた方がコストパフォーマンスは良いです。

さらに、家賃の滞納督促は、コンプライアンスや法規制が強まる中、素人には難しいと思います。
特に副業でやっている場合には、時間的に無理でしょう。

自分は、現在全ての物件が自主管理で、家賃保証も一件も使っていませんが、それは銀行員として長い間、債権回収・法的手続きを業務として行ってきて、さらには不動産会社でプロパティマネジメントも手掛けていたからできることです。

長年の経験の中で、自分の管理手法を構築して、新規物件の取得目線、入居者の審査も、自主管理手法に沿って決めています。

なので苦労はしていません。


皆さんは、このような経験をする必要はありませんが、現場でどのようなことが起こっているのかは知っておいた方が良いです。

よく他の不動産投資家の方から、管理会社が○%も管理費を取っているのに、自分の意に沿って動いてくれないという話を聞きますが、そっちサイドの実情を認識している自分にとっては、さもあらんと感じています。

また、家賃保証会社も数年前に数多くできて、そして潰れていきました。

あの保証料であのリスクを取って、やっていけるのかなと思っていましたら、やっぱりやっていけないところが多かったです

この本には、保証会社・管理会社としての視点からネガティブなことも多く書かれています。

特に家賃滞納の11のケースのところは、ぜひ読んでいただきたいところです。


この本を読んで、現場は大変だなで終わらせてはいけません。

不動産賃貸業は、長期のインフラ商売です。


現在、賃貸物件と賃借人の需給バランスが崩れ、礼金・更新料は取れなくなりつつあり、広告料も上がりつつあります。

きめ細かな管理を望めば、管理料も上がるでしょう。


そして、今は良い属性の方も、家賃保証会社の審査基準ぎりぎりの方も保証料は同じなところが大半だと思います。

銀行の融資基準もかつては同じでした。

財務内容の良いお客さんも悪いお客さんも借入金利に、そのリスクの差ほど差はありませんでした。

しかし、今は取れているかどうかは別として、リスクに見合った金利を取るように努力しています。

家賃保証会社もマーケットが拡大して、データベースが整備されてきたら、リスクに見合った保証料を要求するかも知れません。

手間がかかりそうな物件については、管理料も上がるかもしれません。
パーセンテージだけで決めるのではなく、ミニマムチャージを設定するところが多くなるかもしれません。

ボロ物件で低家賃高利回りといったビジネスモデルは、ある意味上記の業界の隙をついたスキームとも思えます。
自分は自主管理・保証会社無利用なので手掛けていませんが。

その業界の隙がいつまで続くかは分かりません。
ずっと続くかもしれません。

ただ、いつ業界の風向きが変わっても、対応できるよう備えたほうが良いと思います。

「家主破綻」

他の不動産投資本では書かれていないことが、生々しく書かれていますので、ぜひご一読を。


人気ブログランキングへ ← 役に立つ不動産情報はこちらから
                 いつも応援いただき感謝です^^


コメント
この記事へのコメント
家主破綻
なるほど、私は大家天国のアメリカしか知らないので、勉強の為に読んでみます。
2010/09/26(日) 15:40 | URL | ナガ #NOQUluTc[ 編集]
私も読まなくてはと思っていた本です。
ご紹介ありがとうございました。

私もジェービルさんと一緒で自主管理で、保証会社は使っていませんが、以前一回モンスター滞納者に出くわしてしまい、戦いました。

幸い一カ月弱で、出て行ってもらうことに成功しました。
でも、あんな経験は二度としたくないです。
2010/09/26(日) 19:06 | URL | ドビー #-[ 編集]
ナガさん

日本は、政策や法律の傾向も考えると、どんどん大家地獄に陥る気もします。

消費者金融のように潰されかねません。
2010/09/28(火) 15:17 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ドビーさん

1か月で済んだのは幸いですね。

解決しないと、ずっと頭の隅で気になるので精神衛生上良くありません。
2010/09/28(火) 15:19 | URL | ジェービル #-[ 編集]
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/tb.php/540-4cb310e1
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック