東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです


一昨日は、東京築古組財務金融分科会にて「元債権トレーダーの不動産投資戦略」というセミナーを、幸田さんの桜丘ワヰン酒場で開催しました。

東京築古組セミナー


講師は、第一勧業銀行・モルガンスタンレーで債権トレーダーをされ、現在は都内中心の自主管理大家さんである川村龍平氏。

キャリア・投資手法・金融スタンスが、自分にとても近い方です。


今回は、マクロ的長期的な金融・経済情勢から、自主管理の中での細かい経費削減テクニックまで、幅広くじっくり語っていただきました。

その中でも、参加者の皆さんが注目されていたのが、金利上昇とハイパーインフレについてです。

このセミナーに参加されたひろ*さんがブログで、的確簡潔にまとめられていましたので、抜粋させていただきます。

「日本は将来的に経済破綻する。
破綻したら混乱が起こり、ハイパーインフレが発生する。
金利も急上昇するから残債がいっぱい残っているとその段階でアウトになる可能性が高い。
だから戦略を立ててその時までに残債を減らすような投資をしなくてはならない。
それが川村先生の意見でした。

経済破綻してハイパーインフレが起こった際、家賃も一緒に上昇するのでは?という質問に
対しては、まず食料がインフレになり、それを追いかけるように住宅の値段もあがるとは思うものの
インフレが起こってからどのくらいの期間でその流れが住宅に波及してくるかが読めないので
3年とかかかってしまうようであれば、その間に金利上昇のあおりをうけてデフォルト・・・。
そんなシナリオも考えられなくはない、という話でした。」


このデフレと超低金利の時代に何を言っているのかと思われる方もいるかもしれません。

しかし、今のまま財政赤字を垂れ流しして、赤字国債を発行し続けたら。

マーケットは国債を消化できなくなるでしょう。

長期金利は上昇し、円への信認が弱まり、円安に向かうでしょう。

自分は銀行員時代に、1992年のボンド危機、そして1997年のアジア危機を体験しています。

ヘッジファンドを主とした機関投資家による通貨の空売り等によって、急激な通貨の下落が引き起こされました。

もう10年以上前の出来事で、最近の不動産投資家さんには知らない方も多いと思います。

その時に比べてファンドの資金量は飛躍的に増えて、今や何千兆円という資金が、獲物を狙って世界中を瞬時に飛び交っています。

現在進行形の欧州ソブリン危機。

友人や元同僚のファンドマネジャーと話していても、皆、次の候補の一つに日本が入っています。


日本がそのような危機に遭遇する可能性は、大地震より確率は高いのではないでしょうか。

自分も超長期の借り入れは、全期間固定でヘッジする等、対策を講じています。

長期金利は上がり始めると、そのスピードは津波のように早いです。

もし、超長期で全額変動金利で調達されている方は、すぐにとはいいませんが、備える準備をした方がいいかもしれません。



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コメント
この記事へのコメント
んま!
引用とか紹介とか、色々していただきありがとうございます。

面白いセミナーに誘っていただき、ありがとうございました。
破綻するかどうかはさておき、金利上昇のリスクについては
世界をまたにかける投機マネーが存在する限りは
発生しうるリスクとして捉えないとですね。

高利回りで攻めるか、残債を減らしていくか・・・
大家さんが不労所得なんて誰が言った!と言いたくなるくらい
考えるべきことがいっぱいありますね。
2010/09/14(火) 14:43 | URL | ひろ* #JyN/eAqk[ 編集]
リスクヘッジは必要ですよね。
はじめまして ナガと申します。今回の日本経済破綻に対するリスクヘッジのお話は非常にためになります。私のやっている海外不動産投資(主にアメリカ)もリスクヘッジの意味合いも込めてやってます。これからよろしくお願いします。
2010/09/14(火) 17:10 | URL | ナガ #-[ 編集]
岡本 様
一昨日の セミナーでは プロジェクター ホワイトボードからはじまり 懇親会の準備まで、準備頂き ありがとうございました。 今秋は 三井生命をはじめとしてセミナーを精力的に やっていきたいとおもっております。今後とも 宜しくお願い申し上げます
2010/09/14(火) 19:05 | URL | 川村 #-[ 編集]
浅井さん?


て人、ずっとのたまってますよね、

もう10年かそこら(笑)


どどど、どうなっちまうんでしょ。。。
2010/09/14(火) 21:13 | URL | たろう #-[ 編集]
やばい!
ボクは変動で借りてます!!

ところで体重減ってますか?
2010/09/14(火) 22:07 | URL | ナルゾウ #-[ 編集]
運命の時は着実に近づいていますよね。
この国債発行のペースではそんなに遠くないのかな?と思っています。

早く残債減らさないと!

しかし住宅ローンを変動で借りている人はサラリーからの返済なのでもっと大変ですね。
2010/09/15(水) 08:22 | URL | HRE #-[ 編集]
ハイパーインフレの話は以前どこかで聞いたことがありましたが、あまり気にしていませんでした(汗)
この記事を読むと、すごい不安になってきました・・・
もっと勉強しなくちゃですね。

応援ポチ
2010/09/15(水) 12:31 | URL | よしお #-[ 編集]
あーあの飲み会は勉強会の後だったわけですねw
大家さんの憩いの場とはあそこだったのですか。
南の方行った帰りにプラっと飲みに行ってるかもしれませんw

ポチ
2010/09/15(水) 13:55 | URL | kkenji1 #-[ 編集]
「国債破綻→ハイパーインフレ」はずっと気にしているのですが、「利息制限法(MAX15%)」があるので、いくら変動金利でも一旦15%止まりかと思います。法改正で制限を外す時には固定金利にも相応の負担があるかと思います。
2010/09/15(水) 16:04 | URL | 2等航空整備士きよし #-[ 編集]
ひろ*さん

先日はどうもでした。

自分は大家さんは不労所得でなくて苦労所得だと思ってます。
まあ、楽しているとぼけそうですから、普通に生活できれば苦労も良いかなと思ってます。

追伸:昨日、フルレバおやじさんが16期の集まりに誘ってくれなかったとつぶやいていました。16期が初めてのメンバーのみでしたと説明しておきました。
2010/09/16(木) 15:42 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ナガさん

はじめまして。
海外不動産投資は自分も興味ありますが、スキルがないので踏み込めていません。
これからも宜しくです^^
2010/09/16(木) 15:48 | URL | ジェービル #-[ 編集]
川村さま

先日は、充実した講義をしていただきありがとうございました。
参加者の方々も、感謝しております。
また、別途ご連絡させていただきます。
これからも宜しくお願い致します。
2010/09/16(木) 15:51 | URL | ジェービル #-[ 編集]
たろうさん

政策次第で5年後になるか、10年後になるか、はたまた起こらないかもしれませんね。


2010/09/16(木) 15:56 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ナルゾウさん

ドキッ!!
減るどころか飲みが多く、さらに暑くて引きこもり、増えてます(汗)
食欲の秋をどうのりきるか。
勝負は今からです!!
2010/09/16(木) 15:58 | URL | ジェービル #-[ 編集]
HREさん
住宅ローンの方は、景気が大幅変動した時に、雇用もどうなるか分からないので、その点でも大変かもです。
2010/09/16(木) 16:04 | URL | ジェービル #-[ 編集]
よしおさん

知らないで、その状況に直面するのと、知っていて心構えをしておくのでは、その状況が近づいてきた時の対処も変わりますね。

ポチッありがとうございます^^

2010/09/16(木) 16:09 | URL | ジェービル #-[ 編集]
kkenji1さん

先日はどうもです。
ぷらっといくと誰かいるかもしれません。
一人でも気軽に行ける店です^^
2010/09/16(木) 16:11 | URL | ジェービル #-[ 編集]
2等航空整備士きよしさん

市場金利が、その水準を超えたらすぐ解除になると思います。
でないと銀行は逆ザヤになって融資をストップせざる得なくなり、それこそ金融システムがマヒするからです。

固定金利の見直しは、スワップ取引でヘッジしているので可能性は低いと思いますが、金融機関によってはあるかもしれませんね。
2010/09/16(木) 16:16 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ハイパーインフレ、確かにやばいですね。やっぱりある程度のキャッシュ残はとっておかないと。。
2010/09/17(金) 11:52 | URL | さくらもち #-[ 編集]
こんにちわ!
はじめて書き込みいたします。
>経済破綻してハイパーインフレが起こった際、家賃も一緒に上昇・・・
もし、この国がハイパーインフレになるとしたら国家的に沈没状態になったときではないでしょうか。経済には疎いのでよく分かりませんが、そうなれば貧乏人が溢れて逆に実質家賃は下げないといけなくなるのではないですか。
2010/09/18(土) 00:13 | URL | 茨城のサラリーマン大家 #-[ 編集]
さくらもちさん

タイムラグに、ある程度の備えは必要ですね。
2010/09/19(日) 10:44 | URL | ジェービル #-[ 編集]
茨城のサラリーマン大家さん

実質家賃は下がるかもしれませんね。
でも借入元金の価値は確実に下がります。
2010/09/19(日) 10:47 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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