東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです


昨日は、自分が主宰する「東京大家の会」のリフォーム物件見学会&暑気払いでした。

物件は、専業大家Aさんの世田谷の大型RC築20年超です。

リフォーム中に、来週引き渡しとなり、急遽の開催でした。


以前にも一度拝見させて頂きましたが、セルフリフォームをかなりされており、いつも勉強になります。

今回も2室拝見しましたが、フローリングを分譲用クラスに使用する高級品と一般品の2パターンを見比べることができました。

やはり高級品は違いますね。

ただ、低い家賃水準の物件では、採算が取れません。

そのあたりのさじ加減が難しいです。

今回の物件では、高級品の方がエリア的にも物件のスペック的にも適している感がありました。


私も築古RCは2棟所有・運営していますが、20年を超えてくると、設備が時代のトレンドに合わず、ほぼスケルトンリフォームするケースも多いです。

大型RCで水回りからやり直すと千万円単位で費用が掛ります。

築古RCをフルローンで取得するときには、大規模修繕や内部のリノベ費用も長期事業計画に織り込まないと、ほぼ破綻しますのでお気をつけて。

実際、元同僚から、ここ数年そのようなケースが多くなっていると聞いています。


内部のリフォーム・リノベ・大規模修繕は避けて通れません。

その費用をどれだけ安く抑えるか。

それが大家の腕の見せ所ですね。

私もその点はまだまだだと思っています。


暑気払いは、毎度おなじみ幸田さん桜丘ワヰン酒場

幸田さん経由で、予約したのでサービスしてもらいました^^

暑気払いから参加された方も含め、4時間以上不動産談義で盛り上がりました。

いつも、皆さんと飲んで語ってモチベーションアップです。


今日は、自分も頑張らねばと、リノベの終わった1室の内見用のセッティングをしていました。

IKEAで買った新しい内見用セットも組み立て。

一部補修も行い、あっという間に1日が過ぎました。


また明日、やりたい部分の材料をホームセンターに買い出しに行かねば。

写真は次回にアップしますね。


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