東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです

先週末、退去のあった築10年鉄骨造1番艦の2DK。

現在、原状回復中です。

昨日、照明器具やら買いこんで、原状回復が済んでから取り付けようと思ったのですが、本日、内見があり、入居申し込み頂きました。

照明器具は次回の他の部屋に取っておきます^^

これで、空き室は、2DKから1LDKへリノベ中の1室となりました。

今年は1月から5番艦ホワイトベース10戸の入居付けから始まり、合計17室入居付けしました。

他の自主管理大家さんの中には、この数倍入居付けされている方もいらっしゃるので、それに比べると少ないでしょうが、自分にとっては、昨年のシーズンは入退去が2室のみでしたので、かなり仕事量が増えました。

セミリタイアしていなかったら、対応不可でした。

たまに、大家さん同士で飲んでいると、「銀行員を続けて、物件の管理を業者さんに任せた方が収入が多いでしょう。」と言われます。

確かに収入は多いです。

ただ、増えた収入の半分ぐらいを税金で持って行かれます。

また自分の時間もありません。

銀行員時代は、平日は仕事のみ。

土日も、仕事を持ち帰ってやっていたこともありました。

時間と所得のバランスを考えると、今の方が格段に時給が上がっています^^

空いた時間を他の本当に自分がやりたい仕事にまわすこともできます。



入居者募集についてですが、以前は、退去があっても、破損したところの修繕とクリーニングのみで済ましていました。

今は、同じ物件でも、部屋の位置・間取りに合わせてクロスやフロアタイル、照明器具をコーディネートし、内見セットも工夫するようになりました。

物件のバージョンアップに努めることは最低条件です。

それで、やっと賃料水準を維持しつつ、新築物件と伍していけると思ってます。

おかげさまで、以前は数カ月空いていた物件も、今は大体家賃1割アップでも、すぐ決まるようになりました。


ただ、すぐ決まるようになった最大の要因は、仲介業者さんとの紐帯強化ができたことにあると思います。

5年前に1棟しか管理していなかった時は、1シーズンの入退去は1、2件で、仲介業者さんも依頼していたのは、大手の1社のみ。

それが、自宅から自転車10分圏内に5棟44戸を有するようになり、直接お取引している仲介業者さんも8社になりました。

本来、仲介会社さんのサブリースや管理物件でないですので、仲介業者さんにとっては客付けの優先順位は低いのですが、店長や担当の方と親しくなり、普段の接触を増やすことで馴染みになり、お礼をすることで決め物扱いにしてもらっています。

今年は1月から毎月毎月仲介業者さんからの問い合わせが増え、内見も増え、決まるまでの期間も短くなっています。

繁忙期が過ぎたのでどうなるか心配していましたが、繁忙期以上に強気の家賃設定でも、すぐ決まるようになりました。

各仲介業者さんに感謝です^^

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コメント
この記事へのコメント
うらyましい~
うらやましい話ですが・・・
もちろん!
ポチ!しておきました。

競争力のある物件で8件。
僕のようなワンルームだと強い倍くらいバートナーが必要なのかもしれませんね。

がんばっていきます~~
2010/07/04(日) 21:13 | URL | 幸田信行 #-[ 編集]
ジェービルさん
銀行員時代よりも今の方が時間的な余裕と好きなことに没頭できる環境が得られ、本当にすばらしいと思います。私もとっても憧れます。サラリーマンはほんと税金でもってかれますから。私も、自給に換算すると。。。とほほです。
てらちゃんより。
2010/07/04(日) 21:22 | URL | てらちゃん #LkZag.iM[ 編集]
幸田さん

ポチありがとうございます^^

管理会社を使われる方でも、自ら営業されている大家さんもいらっしゃいます。
仲介業者めぐりトライアスロンも良いかもです(謎)
2010/07/05(月) 00:10 | URL | ジェービル #-[ 編集]
てらちゃんさん

サラリーマン部分は税金のコントロールに限界がありますね。

これから所得税も増税になりそうですし、ますます大変になりそうです。
2010/07/05(月) 00:22 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ジェービルさん、素晴らしい実績ですね。さすがです。
最近は私も物件管理に割く時間が増えてます。土日だけでは足りない感じになってきました。
平日に時間が取れると銀行や役所に行くことが出来るので助かるのですが。
2010/07/06(火) 03:30 | URL | ジェイソン #-[ 編集]
お久しぶりです
時間的豊かさは断然自営業のほうがいいですね。ローシーズンでもハイレントで貸せるのはすごいです、それぐらいお部屋のバリューがあるってことですね。見習いたいです♩
2010/07/06(火) 07:38 | URL | レオママ #uaIRrcRw[ 編集]
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