東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。


国税庁は今日、相続税や贈与税の算定基準となる2010年分の路線価を公表しました。

今年1月1日時点の公示地価は国土交通省が今年3月に公表していますが、全国全用途平均で前年比4.6%減と2年連続で下落していました。
2010年の公示地価は、全国の住宅地が4.2%減で1983年の水準、商業地は6.1%減で、公示地価の下落に伴い、路線価も2年連続の下落となる公算が強いとみられていました。

路線価の標準宅地の全国平均額は前年比8.0%下落となり、2年連続で下落しました。

東京圏は前年比9.7%下落(前年6.5%下落)、大阪圏は同8.3%下落(前年3.4%下落)、名古屋圏は同7.6%下落(前年6.3%下落)。
地方圏も前年比5.9%下落(前年3.8%下落)しました。 

3大都市圏の下げ幅が大きいのは、オフィスビルや商業ビルの空室率上昇による賃料下落が大きい要因となっています。

賃料水準の上昇時には、収益還元法により地価を膨らませ、積算価格も上昇し、好循環となりましたが、現在は賃料下落による収益還元価値の下落により、積算価値も低下しています。

オフィス・商業系の積算価値は、収益還元価値を後追いするもので、お互い密接に連携しています。

住宅地の場合は、夢のマイホームを望まれる方は、利回りとか初めから発想に無く、その地に住みたいという方も多いので、連携度はオフィス・商業系に比べると低くなります。


最近、3大都市圏でもファンド物件でフリーレント6ヶ月とか広告料6ヶ月とかの物件があるそうです。

知識の浅い素人大家さんをターゲットに表面利回りを高くして売り抜けようとする気なら別ですが、ファンドさんの物件は規模も大きく、買い手も現在の想定賃料に引き直してデューデリすると思いますので、そこまでして高い表面利回りを維持する必要があるのか、ちょっと考えてしまいます。


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