東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。

一昨日は、丸ビルで開催された少人数の投資セミナーに参加しました。

丸ビル

その中で紹介されたのがランドバンキング。
*ランチバイキングではありません^^

ランドバンキングのことを、ご存知無い方も多いと思うので、ウィキペディアからの引用です。

細かな部分はそれぞれの事業主体(ランドバンキング会社)によって異なるものの、一般的な開発手法は以下のようなものである。

1.ランドバンキング会社は、将来(4年?10年)先に開発需要が見込まれる土地(Raw Land)を選び出し、非常に低廉な価格で大規模に買収する。
2.その後、投資家が投資できる程度に小口化して販売し、土地の取得費用と開発に向けての事務コストを回収する。投資家は売却までの期間は何も行わず、ランドバンキング会社に管理・運営を任せることとなる。
3.投資家への販売後、ランドバンキング会社は豊富なノウハウ・経験に基づいて都市開発のプランニングを行い、行政(市・郡・州など)と共に「更地から商業地や宅地など開発可能な土地への地目変更」を済ませていく。
4.プランニングを済ませた後は、自社で開発を進めていく場合と開発会社などに売却する場合などさまざまである。
大部分は完成前の段階で売却して投資家に利益を分配する方法をとっている。

もちろん、ランドバンキングは地域社会(市町村や郡など)に大きな影響を与えるものなので、こうした大規模開発は地域(地方自治体)との協議や協力を経て実施されていく。

個別不動産プロジェクトへの投資形態をとるので、株価や為替などの金融市場の動きに左右されることが無いことが一番の特徴と言える。しかしながら、不動産開発への投資なので、ここ数年のアメリカ不動産バブル崩壊に伴うサブプライムショックの影響はさまざまな面で出てくると思われる。

日本の不動産開発と異なり、未開発地(農地や放牧地)を開発可能な土地に変えていく部分(地目変更)に大きなリターンを生む理由がある。

有価証券(株式や債券)への投資ではないオルタナティブ投資の一つと考えられており、不動産への投資ではあるがREIT(不動産投資信託)とは異なる特徴を持っている。

リスク
1.事業主体(ランドバンキング会社)のプランニング力によってリターンが異なる。
2.満期までの期間が定められていないことが多いので、想定期間より長引くことが考えられる。
3.中途解約出来ないことが多い。
4.個別の不動産プロジェクトへの投資形態をとるので、プロジェクトによって利益幅が異なる。

メリット
1.未開発不動産への投資ではあるが更地をプランニングしていく投資方法なので元本割れのリスクは少ない。
2.短期的な株価や経済指標にはほとんど影響されない。
3.満期が定められていないので、ランドバンキング会社はマーケット環境を見て開発会社(デべロッパー)に売却することが出来る。そのため投資家に不利となる環境下で満期を迎えることはないと言われている。

以上、、ウィキペディアからの引用でした。

USAのように、何百万人単位で人口が増加し、なにも無い平坦な土地に、一つの市街地を一気に造りあげるときに、適した方法です。

ファンドの年利回りはトラックレコードを見ると、低い時でも年利5%。
高い時では年利50%を超えています。
平均すると20%?30%程度でしょうか?

純粋に投資と考えたら、日本で不動産投資しているより、よほど良いですね。

セミナーには、他にも外国にサービスアパートメントを所有されている方々も参加されていました。

不動産は、その国の法律・税務・その他いろいろな慣習によって全く異なるローカル商品です。

その国のカントリーリスクを把握し、土地勘があるならば、海外への不動産投資の方が、日本の不動産に投資するより、全く良いです。

大家さん仲間の方々には、世界を駆け巡っているビジネスマンの方もいらっしゃいます。

そのような方々には適しているかもです。

私は、不動産投資家というより、不動産賃貸経営者ですので、中国やUSAの不動産について研究しつつ、当面はアジアの片隅で地道にやっていきます(汗)


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コメント
この記事へのコメント
いつもありがとうございます。

ランドバンキングは、
私も数か月前、事業主体の方から
説明を受け資産家等の紹介依頼をされたことがあります。

そこで話を聞いた土地も
気の遠くなるような広大な土地を
開発しようとしていました。

でも海外なので判断が難しいですね。
2010/06/28(月) 16:19 | URL | 小川 武男 #-[ 編集]
小川さん
いつもお世話様です。
ランドバンキングは、日本の不動産開発とスケールが違いすぎますね。
でも、純投資としては魅力的に感じました。
2010/06/29(火) 20:16 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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