東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです

昨日、先月末退去して、先週リフォームがほぼ完了した旗艦物件の部屋に申し込みが入りました。

前入居者は10年前の新築時から、ずっと入居されていた方でした。

いつも通り、中村豊さんの内装コーディネートデザイン作品集を使い、クロスを全面張り替えして、クッションフロアもフロアタイルに切り替えました。

リフォーム前のデザイン
101リフォーム前

リフォーム後のデザイン
リフォーム後

そして照明器具とウォシュレットを価格競争の激しい池袋の家電量販店で買ってきて付けました。


家賃は繁忙期を過ぎたにも係わらず、さらに新築の10年前の賃料に対して若干上げましたが、リフォーム完了後、すぐ入居者が決まりました。

決まった理由には、立地の良さとデザイン性アップ、そして仲介会社さんとの紐帯強化ができたことも、もちろんあげられます。

ただ、それ以上に以前の家賃設定が低かったのではないかと思っています。

この物件は、昨年まで、ある大手ハウスメーカーさんのサブリースが付いていました。

自分が、運営管理を引き継いだ時に、その家賃設定の低さに疑問を持っていました。

2年毎に賃料水準が見直されていたのですが、基準賃料は徐々に引き下がっていました。

前オーナーは納得していようですが、自分なら、もう少し高く貸せれるのではないかと思い、昨年サブリース契約を解除しました。

サブリースを受託する会社は基準賃料から15?20%程度のバッファを取っています。

基準賃料が周辺の賃料水準より低ければ空き室リスクはほとんどなくなり、サブリースを受託した会社は儲かり、本来得られる収入を大家さんは得られなくなります。


その大手ハウスメーカーさんは、最近、この物件の近所に新しいマンションを建てました。

家賃設定は、周辺の同水準のマンションより2割安いです。

オーナーは江戸時代からの地主の方で、土地の簿価が無きに等しいから、その賃料水準でも成り立つのでしょう。


もちろんサブリースを受けている会社さんにも良心的なところはあります。

不動産賃貸業以外に本業や主業があり大家業に注力できない方、また大家業に興味の無い資産家の方がサブリースを使うことは否定しません。


ただ、ちゃんと勉強して知識武装しなければ、カモネギになってしまいますね。

これは不動産に限らないことですが・・・



今日はいよいよ賃貸住宅フェア、そして夜は新橋で100名参加の大家の会合同懇親会。

フェアの会場では、セミナー聴講やブース見学で、ゆっくり話す時間は無いと思いますが、夜は大いに飲んで語りたいと思いますので参加者の方は宜しくです^^



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コメント
この記事へのコメント
昨日はありがとうございました
昨日の懇親会、大いに楽しませていただきました。

リンクを貼らせていただきましたので、「お会いしたブロガーの方々」に載せていただけると嬉しいです。

今後ともよろしくお願いいたします。

ドビー
2010/06/16(水) 07:09 | URL | ドビー #-[ 編集]
昨日はありがとうございました!
昨日の懇親会、楽しませて頂きました!
こちらのブログでこれから勉強させて頂きます。
今後ともよろしくお願いします!
2010/06/16(水) 09:30 | URL | 浅草の行政書士 #-[ 編集]
ドビーさん
楽しんで頂いて何よりです^^
これからも宜しくです!!
2010/06/16(水) 16:31 | URL | ジェービル #-[ 編集]
浅草の行政書士さん

あまり長く話せませんでしたが、ご参加ありがとうございます。
これからも宜しくお願いいたします。
2010/06/16(水) 16:35 | URL | ジェービル #-[ 編集]
こんにちは
こんにちは、ブログを拝見させていただきました。とてもいいリフォームですね。すぐ入居されるのもわかります。

私どもはリフォームやリノベーションをさせていただいています。

クロス替えなどの簡単なリフォームから、供給過剰・築年数経過による空室対策としての間取りを変えるリノベーションまで比較的ローコストでさせていただいています。

最近は震災関連での補修工事を続けてしています。もしよろしければHP、ブログを拝見してくださいませ。

http://form620.blog74.fc2.com/
2011/08/11(木) 11:37 | URL | フォルム #-[ 編集]
フォルムさん

社寺からゲストハウスのリフォームまで多彩に取り組まれていますね。

一度お話ができればと思います。
2011/08/13(土) 11:50 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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