東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。


一昨日は、となりの大家さんの飲み会。

場所は、先日「東京大家の会オフ会」を開催した、幸田さんがオーナーの「桜丘ワイン酒場」
http://r.tabelog.com/tokyo/ ← 桜丘ワイン酒場の食べログ。


正面

写真は、お薦めの外国産ビール「カステロ ロッソ」
和訳すると赤の帝王です。

赤い帝王

主催の村橋社長の他、多数の大家さんが参加。

最近は、飲食業界で伸びられている広瀬智也さんも参加。

終電間際まで楽しいひと時を過ごしました^^


飲み会の中で話題となったのが貸しはがし。
最近、メールでも聞かれることが多いので、以前も書きましたが、再度自分の見解を申します。

まず結論から申しますと、返済をきちんと続けていれば、求めることはありません。

よく銀行との約定書に「債権保全を必要とする相当の事由が生じたときは、請求によって、直ちに貴行の承認する担保もしくは増担保を差し入れ、または保証人をたてもしくはこれを追加します。」とあります。

この相当の事由は、期限の利益喪失事由と同レベルだと考えます。

期限の利益の喪失する場合として、皆さんの契約書には、下記の文言があると思います。

「私について次の各号の事由が一つでも生じた場合には、貴行からの通知催告等がなくても貴行に対するいっさいの債務について当然期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。

一 支払の停止または破産、和議開始、会社更正手続開始、会社整理開始もしくは特別清算開始の申立があったとき。
二 手形交換所の取引停止処分を受けたとき。
三 私または保証人の預金その他の貴行に対する債権について仮差押、保全差押または差押の命令、通知が発送されたとき。
四 住所変更の届出を怠るなど私の責めに帰すべき事由によって、貴行に私の所在が不明となったとき。

2 次の各場合には、貴行の請求によって貴行に対するいっさいの債務の期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。
一 私が債務の一部でも履行を遅滞したとき。
二 担保の目的物について差押、または競売手続の開始があったとき。
三 私が貴行との取引約定に違反したとき。
四 保証人が前項または本校の各号の一にでも該当したとき。
五 前各号のほか債務保全を必要とする相当の事由が生じたとき。」

上記のような、よほどのことが無ければ、追加担保や繰り上げ返済を求めることはありません。
よほどのことが無いのに返済をせまったら、亀井大臣にしかられます(笑)

プチバブル崩壊後に不動産ファンドが資金繰り破綻したのは、返済期日に返せなかったのが主因です。

彼らは、期間2?3年の短期で資金調達して、物件を取得します。
そして、賃料引き上げ等で物件の価値を高め、その借入返済期間までに売却してクロージングするか、
ローンを借り換えたりします。

ただ、ローンの借り換えというのは、法的には借り入れの継続で無く、既存借り入れの返済と新規借り入れです。

ですので、融資の審査は、借り換え時点での積算価値や収益還元価値が基準となります。
その物件の積算評価が下がり、賃料水準も下がっていれば、同じ条件での借り入れはできません。
このような理由で借り換えができなかったために破綻したのです。

不動産賃貸業を営む上で、約定通りローンの返済を続けることが、一番重要と思っています。
返済が滞れば、金融機関は借入金の回収・担保の増強に走ります。

手許にキャッシュが貯まってきても、無駄遣いしてはいけません。
不意の修繕や大規模な退去に備えて、留保しておいた方が良いです。

借入人の財務状況が変わらずとも、銀行の事情により貸し渋りは起きますので。

ちなみに今の各金融機関の融資スタンスについて自分は貸し渋りと思っていません。

長い銀行員生活の中、数年前の状況が異常だったと思っています。

現在の状況が通常と考え、それでも金融機関が貸したがる人になることが大家さんとして伸びる近道と考えます。

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コメント
この記事へのコメント
安心しました
楽しそうな飲み会があったのですね。桜丘ワイン酒場、今度行ってみたいです。

貸しはがしは、毎月の返済が滞らないようなら、問題ないとのこと、安心しました。
口座にお金を入れ忘れないよう、注意したいと思います。

3棟目をどうしようか、いろいろ考えていましたが、ジェービルさんのように、自宅の近くに絞っての物件探しに注力したいと思っています。

良い物件を見つけた時、貸し渋りにあわないようになっていたいですね。
2010/05/15(土) 22:56 | URL | ドビー #-[ 編集]
ドビーさん
となりの大家さんで告知していましたので、こちらのSNSにもぜひご参加を。
ローンの返済は数日遅れても大丈夫な場合もありますが、クレジットカードの場合は痛いです。
返済口座にはゆとりを持って、残高をキープした方が良いです。
2010/05/16(日) 12:56 | URL | ジェービル #-[ 編集]
のみ会に参加しなかった罰か、いま福岡空港で足止めくらってます。

「金融機関が貸したがる人」ですが、経営が黒字で安定していることが条件だと思うのですが、何年くらいの実績が必要ですかね?
ブログをヤフーカテゴリに登録してもらうのとどちらが難しいですかね?
2010/05/16(日) 17:36 | URL | 自家用操縦士K #-[ 編集]
御礼
お越しいただきましてありがとうございました!

赤の帝王です。って赤ちゃんさの新しいニックネームとなりそうですね。(笑

ジェーベルさんにはお礼しなければいけないことばかり続いております。
まずは、気持ちを込めてクリックしました。

2010/05/17(月) 17:40 | URL | 幸田伸行 #-[ 編集]
自家用操縦士Kさん

経営が黒字は直近最低2期、できれば3期が法人融資のスタンスです。

大家さんの場合は、特別損益をみてくれるところも多いので、多少違うところもあります。

2010/05/18(火) 18:49 | URL | ジェービル #-[ 編集]
幸田さん
赤ちゃんさんが、あのビールを飲んでいると決まりますね。
メニューに赤井さんご用達と書いておけば、大家さん向けの売り上げが伸びそうです(笑)
2010/05/18(火) 18:51 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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