東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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実質利回り比較(その1)の続きです。


前回の仮定条件

物件は1K×10戸、RC築20年。
入居者平均回転期間3年、原状回復費用大家負担15万円、管理費5%、固定資産税・都市計画税は建物年20万円。

ある北の政令指定都市で表面利回り15%、家賃月5万円とすると仮定取得価格が4,000万円。

空室率20%、広告費6ケ月、年間維持修繕費30万円(除雪費10万円加算)、土地固定資産税等年3万円。

入居者平均回転3年として広告費は5万円×6ヶ月×10戸÷3=年間100万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は600万円×5%=年間30万円

とすると、

年間賃料収入600万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費100万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=247万円となります。

実質利回りは247万円÷4,000万円で6.1%でした。

前回、自分が銀行に在職していた時のざっくりした感覚と述べました。

この感覚は、銀行のアパートローン担当者の立場ではなく、デベロッパー・ファンド等の法人融資担当者の立場での感覚です。

彼等が主にターゲットとしたのは、地方の中核都市です。
そこにレバレッジを効かせた多額の投資が行われました。

その結果、何が起こったか。

需給バランスの崩壊。

上の例で5万円だった賃料は2万円台に下落しています。

仮に3万円として計算しなおしてみましょう。

年間賃料収入360万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費60万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=95万円となります。

実質利回りは95万円÷4,000万円で2.3%となります。
これは借入利息差し引き前の利回りです。
約定返済付きだと元金の返済が滞りますね。
平均入居率がもっと低い所は更に利回りが下がります。

機関投資家はノンリコースローンを使う関係上、メザニン部分も含めて、1割から3割程度の自己資金は投入します。

フルローンは仕組上ありません。

それでも破綻・デフォルトが止まりません。

個人投資家も同様です。

最近、任意売却物件・競売物件が増えています。

それは負け組大家さんが増えていることを物語っています。

自分は失われた10年で、数多くの負け組大家さんの相談に乗ってきました。

ブログや本では、勝ち組大家さんの情報が大半です。
一般の方は負け組大家さんのつらさを知りません。

自分は任意売却物件を取得したり、競売に参加したりしますが、その物件のデューデリをしている時に、前のオーナーの心情を思い考えています。

謄本の甲区・乙区や3点セットを読み解いていると、その方のつらさ・悔しさに触れることもあり、身が引き締まる思いです。

ちょっと暗い方に話しがいってしまいましたが、私のブログを読んでくれている方、そして大家仲間の方には、不幸になってもらいたくないので、あえて厳しいことも書いていきます。

間違っても、想定表面利回りが高いから、銀行がフルローン出してくれるからという、軽い考えだけで不動産賃貸事業を行わないでください。
それがいけないというわけではありません。
自分も物件によっては、オーバーローンを組んでいます。
また実力があれば、他の大家さんなら実質利回りがマイナスになるところ、想定表面利回り近くの高利回りを出して、真のお宝不動産にすることも可能です。

勝ち組大家さんは、熱心に勉強・実践し、いろいろな努力をして、競争の激しいエリアやスペックの劣る物件でも稼働率を上げ、賃料もアップし、コストを削減し、成功されています。

事業家として真剣に取り組めば、他の業界に比べてリスクは少ないです。

日々、精進して幸せな勝ち組大家さんを目指しましょう^^


先日ブログで緊急告知として書きましたが、サラリーマン流不動産投資道場のセミナー「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」に「ウイークリーマンション」事業を築き、バブル崩壊時に苦労されたツカサグループの川又代表が講演をされます。
講座内容にも「1000億円を失い、地獄を見た男が伝えるメッセージ。今回はあえて「冷や水をぶっかけられる覚悟」でお聞きください。」と書かれています。

自分はかなり楽しみにしています。(不謹慎ですが・・・)

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募集定員も少ないので、参加希望の方はお早めに申し込んだ方が良いと思います。



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シリーズ次回はB/S・キャピタルゲインも絡めて書きたいと思います。
おかげさまで10位前後におります。
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コメント
この記事へのコメント
負け組大家
私も不動産投資のスタートが平成3年と、バブル崩壊直後だった事から、基本的には負け組大家に分類されると思います(苦笑)

最近はそれなりに復活出来ましたが、派手な活躍は正直転落の可能性も大きいし、「退場せず、完済に辿り着く」って感じで運営する方が、正解だと思いますね。
2009/10/24(土) 20:10 | URL | ひろ #-[ 編集]
ひろさん

自分も勝つ投資でなく、負けない(退場しない)投資を心掛けています。

いつも、どこかしら後悔があり、勝ったと思ったことはないです。
2009/10/24(土) 20:37 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ファンドもの
私は仙台在住です。
地方の中核都市でしょうか?
ここ最近ファンドが2、3年前に買った、RC物件が、かなり売りに出ています。
売値に小数点が付いていたりしますので、千円単位まで、設定されているものもあります。
普通は細かくても、10万単位ですよね。

仲介業者さん 曰く、
「この金額以上じゃないと、抵当はずれないので、指値なしです」と話されてました。

普通の大家さんが買ってくれて、普通の賃料に戻してくれるのを、祈るばかりです。
2009/10/24(土) 23:53 | URL | ともろう #-[ 編集]
負け組み大家さんのお話、一番聞きたいことだったかもしれません。
いろいろあるんですね。。。
2009/10/25(日) 00:52 | URL | うりょ #GEuigX6s[ 編集]
ともろうさん

仙台は当然東北地方の中核都市ですね。
広告費が6ヶ月かどうかはあまり仙台の大家さんと話していないので自分は分かりませんが。
売値がそこまで細かいのですか!?
お徳感を出す必死の工夫なのかも。
古い物件の退場等により賃料が早く回復すると良いですね。
2009/10/25(日) 08:42 | URL | ジェービル #-[ 編集]
うりょさん

普通は聞く機会ないですものね。
自分も飲み会の時とかは場がお通夜になりそうなので話しませんね。
2009/10/25(日) 08:45 | URL | ジェービル #-[ 編集]
謄本の内容を読み解きたくて本を買って勉強したのですが、なかなか理解できません。売主の背景などいろいろ想像してるのですが、なかなか。。
2009/10/25(日) 10:15 | URL | さくらもち #-[ 編集]
さくらもちさん

百聞は一見にしかずですね。
自分は身をもって理解しました。
時には脅されたり、泣かれたり、怒鳴られたりされつつ・・・
謄本を読んでいると、臨場感たっぷりに思い出します。
2009/10/25(日) 11:21 | URL | ジェービル #-[ 編集]
クリックしときました(笑)

うーん、考えさせられます。
楽観的にアイディアを出し、悲観的に事業計画をして

という言葉を思い出しました。(稲盛さん?)

自分も負け組みにならない様に頑張ります!
2009/10/25(日) 11:38 | URL | 目指せ!金持ちリーマン #-[ 編集]
先日、、、僕も任意売却物件を買わせていただきました。

年商で20億円近く、神奈川の地場で建築をメインに不動産経営をされていた会社さんから買わせていただきました。
既に管財人である弁護士がすべて交渉にあたり、こうやって私財を売り債権者に返せるだけ返し、残債の不履行の同意をとって、新たなチャレンジにむけて一つ一つ進めていっていると弁護士が、おっしゃっていました。

怖いですね~~。

こういう怖いお話もどんどん世に公開されていくほうがいいだと思います。

なので、ジェービルさんには、バンカー時代に観たそういう話もバンバンここで書いてもらいたいです!!
2009/10/25(日) 11:49 | URL | 幸田です。 #-[ 編集]
目指せ!金持ちリーマンさん
>「楽観的にアイディアを出し、悲観的に事業計画をして 」
いい言葉ですね。
記憶に留めておきます。
2009/10/26(月) 15:41 | URL | ジェービル #-[ 編集]
幸田さん
悲しい話、つらい話しは本当は触れたくないですね。
でも誰かが語る必要があるかもですね。
2009/10/26(月) 15:43 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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