東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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有効な指標の続きです。

何故、表面利回りを指標としてはいけないのか。
具体例を挙げて説明します。

数値・所在はあくまで仮定です。

物件は1K×10戸、RC築20年とします。
入居者平均回転期間3年、原状回復費用大家負担15万円、管理費5%、固定資産税・都市計画税は建物年20万円は共通です。

都区内で表面利回り11%、家賃月7万円とすると仮定取得価格が7,636万円。

空室率5%、広告費1ケ月、年間維持修繕費20万円、土地固定資産税等年8万円とします。

入居者平均回転3年として広告費は7万円×1ケ月×10戸÷3=年間23万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は840万円×5%=年間42万円

とすると、年間賃料収入840万円×95%(平均入居率)?管理費42万円?広告費23万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税28万円?年間維持修繕費20万円=635万円となります。

実質利回りは635万円÷7,636万円で8.3%となります。


ある北の政令指定都市で表面利回り15%、家賃月5万円とすると仮定取得価格が4,000万円。

空室率20%、広告費6ケ月、年間維持修繕費30万円(除雪費10万円加算)、土地固定資産税等年3万円とします。

入居者平均回転3年として広告費は5万円×6ヶ月×10戸÷3=年間100万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は600万円×5%=年間30万円

とすると、

年間賃料収入600万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費100万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=247万円となります。

実質利回りは247万円÷4,000万円で6.1%となります。

これは銀行に在職していた時のざっくりした感覚です。

実はこれで済みません。
まだ序章です。


リスさんクリックが多ければ続きは次回にて。

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10位以下に下がってしまいました。
ちょっと寂しいです。
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コメント
この記事へのコメント
実質利回り・・・で
広告費まで入れておくとは! 

シビアーに見ると、不動産投資って手残りが少なくて。。。そんなに言うほどオイシクないですよね。

とはいえ創意工夫で何とかするしかないですが・・・。頭鍛えて行動するしかないんですよね。やっぱり。

ぼやき的なコメントしか残せず失礼しました!!

2009/10/24(土) 10:50 | URL | 幸田です。 #-[ 編集]
銀行ではなかなかここまで言ってくれませんから興味深いです。ただ最近都内もなかなか苦しくなってきましたが、地方はもっと苦しいのでしょうか。
2009/10/24(土) 11:21 | URL | さくらもち #-[ 編集]
昨晩は貴重なお話有難うございました。
色々、勉強させて頂きます。
早速、ブログのサブタイトルを変えてみました(笑)

今後とも宜しくお願いします!
2009/10/24(土) 15:02 | URL | kkenji1 #-[ 編集]
幸田さん

そうですね。頭鍛えて、創意工夫して、時には労働力を投入して頑張りましょう!!
2009/10/24(土) 19:35 | URL | ジェービル #-[ 編集]
さくらもちさん

銀行は言ってくれないというか、そこまで分かっている人は少ないと思います。
地方に比べたら都内は全然楽だと思います。
2009/10/24(土) 19:40 | URL | ジェービル #-[ 編集]
kkenji1さん

こちらこそ昨日はありがとうございました。
引き続き、宜しくお願いします^^
2009/10/24(土) 19:41 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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