東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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2010年度版不動産投資の戦略マップ

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ジェービルです。

3月はセミナー講師を3本。
その他に記事執筆、確定申告作業、入退居対策、複数のセミナー・懇親会参加と多忙な日々が続きました。

一昨日、ノムコムさんのセミナーの講師を務めて、やっと一段落。

月の半分は、いろいろな大家さんの相談に乗ったり、懇親会に参加して四方山話に花を咲かしていますが、気になったのは、長期的な大局を語られる方が少ないこと。

今日の読売新聞に気になる文がありました。

日露戦争の日本海海戦を勝利に導いた秋山作戦参謀は、戦闘の最中も双眼鏡をのぞかなかった。
「はっきり見える反面、視野が狭い。」と

狙う目標、進む方角を俯瞰し、視野を広く保って大局を見失わないことが重要です。


太平洋戦争で日本は初戦で勝利しました。
ゼロ戦やその他の兵器も優れていました。

ただ、アメリカは圧倒的な工業生産力と開発力で、最終的に質でも量でも日本を凌駕しました。

これは不動産投資でも言えることです。

細かい工夫・努力は大切ですが、大家業は、マクロ経済の流れを読み、波がきたとき、その波に上手く乗れるかどうかで、勝負はほぼ決まると思ってます。

今は新興大家さんが地主大家さんにノウハウ・スキルで勝っていても、そのノウハウ・スキルは毎月のように本として出版され、一般化しています。


日本全体でも人口は減っていきます。
これから10年で生産年齢人口は約760万人減ると予測されています。

また、例えば東京都下の多摩ニュータウン。
当初の計画人口は34万人でしたが、都心部に高層マンションが相次いで開発され、昨年の人口は21万人程度にとどまっています。

都は宅地やオフィス用として今も売れ残っている115ヘクタールの販売を続けています。


人口、そして世帯数は減るのに、余剰な住宅地は既にあり、地域の中心部の高度利用は更に進み、既存の建物も今まではスクラップアンドビルドされていたものが、リフォーム・リノベで再活性化する。

長期金利も今は低いけれど、中長期的に急上昇する可能性は高まっています。

今時点の家賃水準や空き室率を前提にシュミレーションすると判断を誤るケースが多いです。

これは仮定の話ではありません。

数年前、フルローンで物件を取得した方々の破綻が続いています。

ただ、恐れること、ネガティブになる必要は無いと思っています。
私もフルローン・オーバーローンで物件を取得することもあります。

「敵を知り、己を知れば百戦危うからず。」

ちゃんと勉強して、的確な判断ができるようになれば、不動産賃貸業は他の事業・投資に比べてローリスクで、メリットが大きいと思います。


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コメント
この記事へのコメント
おっしゃるとおり
全面的に賛成です
2010/03/26(金) 15:08 | URL | 長嶋 修 #-[ 編集]
孫子の兵法
私も時々読み直します。坂之上の雲も中学生以来何度読んだかなぁ。含蓄ありすぎです。
2010/03/26(金) 23:42 | URL | Boss_okubo #-[ 編集]
大局からの不動産投資ってのも大事と分かっていつつも、
その時の流れに乗ってしまっているのは否めない…かな~。
2010/03/27(土) 00:40 | URL | rem #-[ 編集]
戒めとなります。
ジェービルさん
いつもためになるお話ありがとうございます。

不動産投資はついつい良い部分のみを見つめがちになります。
常に長い目でのリスクを意識すべきですよね。
気をつけます。
2010/03/27(土) 10:42 | URL | 中目黒のざかさん #-[ 編集]
長嶋さん

コメありがとうございました。
義弟の件、お聞き及びでしたら、宜しくお願いいたします。
2010/03/27(土) 15:02 | URL | ジェービル #-[ 編集]
Boss_okuboさん
戦もビジネスも基本は変わらないですね。
2010/03/27(土) 15:03 | URL | ジェービル #-[ 編集]
remさん
自分も偉そうに書いてますが同じかもです。
一呼吸置いて、頭を冷やすようにしています。
2010/03/27(土) 15:05 | URL | ジェービル #-[ 編集]
中目黒のざかさん
ワールドワイドな感性はざかさんの方が鋭いと思います。
お互い時間的感覚を養っていきましよう^^
2010/03/27(土) 15:07 | URL | ジェービル #-[ 編集]
23日の懇親会、24日にセミナーとお世話になりました。職場が近いので朝申し込みで参加しました。大局の件耳にいたいですが、返済計画とにらめっこして繰上げ返済や手持ち資金料をじっくり考えています。やっぱり金利上昇こわいです。また話し聞かせてください。(いつもアドヴァイスもらっていてすみません)
2010/03/28(日) 16:22 | URL | ひゃん #ZMnQA7pQ[ 編集]
銘言ばかりですね。
私も大家業は、『需要』『価格&金利』『品質』の
3つの順のバランスで成り立っていると思っています。




2010/03/29(月) 00:09 | URL | アッキー #-[ 編集]
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