東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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前回の「表面利回りって?」の続きです。

前回書いたとき、あまりクリックが無かったので、すべったかな?と思いましたが、その後、いろいろとメール・コメント等で反響がありましたので続けます。

今回のタイトルは「実は投資家は嫌いです」

ちょっとドキッとしましたか?

これは銀行の法人融資担当者の気持ちです。

なぜか?

銀行は平成バブルの時に投資資金を出して、痛い目にあいました。

その後、融資の資金使途で投資資金はご法度となりました。

会社の決算書や個人の確定申告書で、所有有価証券の保有額が多かったり、毎期銘柄が入れ替わっていたり、売買損益が多額計上されていると、非常にネガティブに見ます。

もちろん本業とのかかわりで持ち合っている株や貿易会社がリスクヘッジの為に行っている外為取引はOKです。

本業と関係ないのに短期の株式売買損益やFX等の為替差損益が計上されていると、投資というより投機とみなします。

「そうはいっても、不動産投資資金を融資していますよね。」と思われる方が多いと思います。

銀行の法人部門は「不動産投資資金」は出していません。
*一部の金融機関は出しているみたいですが。
あくまで不動産賃貸事業に対する「事業資金」です。

銀行も、今は投資商品も販売しますし、投資としての位置づけ?のアパートローンも扱いますから、お客さんが投資をしていても、若手行員はあまり抵抗感が無いかもしれませんが、審査部・支店長・課長レベルになると与信判断をする上で重要な判断材料にします。

自分は最近、他の大家さんのコンサルもしていますが、属性も良く、B/S・PL共問題のなさそうな方で規模を拡げていて本部決済になり、なぜか融資が通りにくくなったという方はそういうところで引っ掛かっている場合もあります。
他にもいろいろとポイントがありますが。
融資額が大きくなると収益還元法や積算評価等の定量評価以外に、定性評価が重要視されてきます。

最近は不動産投資で破綻している方が増えていますので、以前の考え方に回帰しつつあります。
銀行員、特に上席の方と話す時は、「不動産投資家」としてではなく、「不動産賃貸業経営者」として、臨んだ方が良いと思います。


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今回の件に近い内容の特別レポートが、親しくさせて頂いている不動産融資コンサルタントの小川さんから届いたのでご紹介いたします。

今話題の「亀井モラトリアム」。
鳩山政権が誕生し、亀井静香氏が向こう3年間借入の返済猶予をするという法案が
物議を醸していますね。
政権内でも右往左往あるようです。

このモラトリアム法案について
不動産投資家はいかに考えるべきか?

元融資担当者で500億円貸してきた不動産融資コンサルタントの
小川武男さんの特別レポートをこのタイミングでを読んでおくことは
非常に価値があると思います。


―――――――――――――――――――――――――――――――――
小川です。

もし、この3年間返済猶予が実行されたら、投資用不動産購入の融資にも
適用されるのでしょうか?

報道では中小企業向けの事業性融資や住宅ローンが対象とされています。
不動産投資は住宅ローンではできません。

投資用不動産購入資金は一般に「事業性融資」の扱いをされています。

ですから事業性融資として返済猶予の対象になるのでしょうか?

ここらへんは詳細を知りませんのでわかりませんが、
もし、投資用不動産購入の融資が返済猶予になったら
あなたはどうしますか?

あなたの借入を3年間元金返済しなくていいと言うのです。

あなたはどう思いますか?

少し考えてみてください。

「ラッキー!これで毎月の返済が楽になる」と思った方。
残念、その時点で「アウト」です。

確かに元金を返さなくていいのですからラッキーな話です。
しかし、実は返済猶予をするとその当初は返済負担の軽減などで
楽になるのですが、半年も経つと返済が無いのが当たり前の
資金繰りになってしまうのです。

本来は返済額分、手元に現金が残らないといけないのですが
このようなケースはまずありません。
(少なくとも私が元金返済猶予などで関わったお客様の場合
100%お金が貯まるのを見たことがありませんでした。)

私はバブルが崩壊した後、金融の世界に入りました。

バブル期に融資した不動産向け融資の元金返済などの条件変更を
かなり行いました。

ほんとうんざりするくらいにです。

しかし、一度元金返済猶予や返済額減額をするとお客様は二度と
元に戻ることはありませんでした。

それは、先にも書きましたが返済猶予した状態が「普通」になり
元に戻したらお客様は破綻してしまうからです。

先ほどの質問でもし元金返済が猶予されたらいいと思ったなら
将来的に苦しい思いをすることも十分あり得ます。

返済猶予というのは実は目の前の危機を回避するだけで
将来的にあまりいいことがありません。

ですので、あなたが不動産を買おうという時に、
しっかりと返済能力の検証を行っていただきたいのです。

「家賃が毎月40万円入るから月30万円の返済なら大丈夫だろう」
などと安易に考えず、しっかりシミュレーションを出して
検証していただきたいのです。

シミュレーションも入居率80%、70%、60%、
あるいは90%など数字を換えて具体的に数字で把握してほしいのです。

私の教材、アパートローン必勝マニュアルにシミュレーションを付けているのはこのためです。

シミュレーションをしっかり検証の上、購入したなら返済猶予など無縁でいられます。

私が常々キャッシュフローが大切だとお話しているのもここに繋がります。

シミュレーションしてキャッシュフローがどれくらい出るのか?

これがわかっていれば、返済猶予など関係ないのです。

もし、亀井モラトリアムが実行されそれが投資用不動産購入の借入に
適用されたとしても返済猶予などすることなく早期に返済していくことができます。

そうすることで銀行の信用が生まれます。

モラトリアムがなくても、現実問題として数年前に投資用不動産を
買った方で返済ができず返済額減額などのリスケをしている人が多い
という情報は私の元に入ってきています。

私はこのメールを読んでいる方には返済が苦しいという状態に
無縁であって欲しいと思っています。

―――――――――――――――――――――――――――――――――

以上、小川さんからのレポートでした。

モラトリアム法案が成立する、しないにかかわらず
きちんとした返済計画が立てられること。

これが、安全に成功する不動産賃貸経営の秘訣です。

小川さんの融資に関する本質的な考えは時代の変化に惑わされず、
成功するための必須知識だと思います。

体系的に学びたい方は小川さんの
アパートローン必勝マニュアルがお薦めです。
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あと、それ以外のコンサルの依頼は現在多忙につき、申し訳ございませんが新規には受け付けておりませんので、ご了承願います。
コメント
この記事へのコメント
「投資家」ではなく「経営者」ですね!
銀行からの視点のお話、タメになります。

不動産屋さん、銀行屋さん、ともに人間関係を良好に保つためにも、どうやったら喜ばれるのかを知るのはとても助かります^^
2009/10/19(月) 11:35 | URL | うりょ #GEuigX6s[ 編集]
うりょさん

実際、経営者なんですよね。
全て丸投げでも良いのですが、心構えは、経営者の方が不動産ビジネスはうまくいくと思います。
2009/10/20(火) 21:16 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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