東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
賃貸経営術
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ジェービルです。

この繁忙期は17戸の入居付けを行いましたが、おかげさまで先週退去した1部屋を除き、全て契約となっております。

なかには10%以上賃料をアップしたのに、退去1週間前に決まった部屋もあります。
最近は、全て中村豊さんの内装コーディネートデザイン作品集を使って、原状回復をしていますが、仲介会社さんの評判も上々です。

パターンが決まっているので、退去前でも他の同じ間取りの部屋の写真で、入居希望者さんに説明できるので、仲介会社さんも自信をもってお薦めできるそうです。

中村豊デザイン集


さて、この繁忙期の締めくくりとなるのが(不意の退去通知が無いことを祈りつつ)、2年前に取得した築30年RC30?2K畳部屋という物件。

どう見ても築古アパートという室内。

6畳


キッチンに立っていると、微妙にゆがんだ自分が映し出されます・・・

玄関キッチン


そしてレトロなバランス釜。

バス


外側は昨年、塗り替えと外構の全面リニューアルしていますので、大幅に手を入れて、15%の賃料アップを目指します。

この物件は山手線駅徒歩10分ですが、かなり良い利回りで取得しました。

なので、全面リフォーム代もさほど負担になりません。
もちろん、費用対効果を考え、できるだけコストカットします。

築古RCは、外側を綺麗にして売り出している物件でも、中はこのよう水回りからの室内全面リフォームが必要な物件が多見されます。

取得検討時には、その費用も堅めに織り込んだ方が無難ですね。


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コメント
この記事へのコメント
うちのボロ物件と同じ感じですね。

バランス釜とか水回りのリフォーム代がかかりますね。
でも場所がいいとリフォームすればなんとかなるから、いいですね。
2010/03/17(水) 14:14 | URL | ささぼう #-[ 編集]
バランス釜→ユニット風

安くていいのありませんでしたっけ?あれ(おおざっぱ)使うと安いですよね。でも、やっぱやすっちいですけど。
おおざっぱな表現しかできず、すみませんです、
2010/03/17(水) 16:57 | URL | たろう #-[ 編集]
ささぼうさん
水回りリフォームは築古の宿命ですね。
きちんとリフォームすれば、それなりの家賃で貸せるのでなんとかなっています。
2010/03/17(水) 17:09 | URL | ジェービル #-[ 編集]
たろうさん
ユニット風のガスターかリンナイのホールインワンを使います。
コストも安いですし、ユニットバスだと柱の関係で浴室が二回り小さくなりますし。
安っちいですが、他の設備でカバーします。
アドバイスありがとうございます^^
2010/03/17(水) 17:13 | URL | ジェービル #-[ 編集]
いろいろリフォームしてますが
風呂周りだけは、コストカッターが
あまり効きません。
どんなアフターを公開して頂けるのか
期待しております。
2010/03/17(水) 19:17 | URL | アッキー #-[ 編集]
基本は、あまり構造に手を入れないことだと思っています。

アッキーさんほど、コストカットに精通していないので、あまり期待しないでくださいね(汗)
2010/03/17(水) 20:52 | URL | ジェービル #-[ 編集]
おお~
うちとおんなじです~

いつも33㎡で全部こわしてリフォームしてます。

がんばってください!
2010/03/19(金) 07:54 | URL | kamochan #-[ 編集]
kamochanさん
スケルトンリフォームですか!!
今度機会あれば拝見させてください(^_^)/
2010/03/19(金) 14:42 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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