東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/031234567891011121314151617181920212223242526272829302017/05



中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


【月刊 アパートローン最前線】
ここだけ特典 ← こちらをクリック


人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
                 応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 


ジェービルです。

「銀行への担保提供」の記事を読んだ読者さんからの質問です。

質問部分を要約すると
「銀行から、アパートローンで1棟物マンションを取得しました。
 家賃水準が下がってますが、なんとか返済は続けてます。
 物件の評価は下がっていると思いますが、追加担保や繰り上げ返済を求められることはありますか?」です。

結論から申しますと、返済をきちんと続けていれば、求めることはありません。

よく銀行との約定書に「債権保全を必要とする相当の事由が生じたときは、請求によって、直ちに貴行の承認する担保もしくは増担保を差し入れ、または保証人をたてもしくはこれを追加します。」とあります。

この相当の事由は、期限の利益喪失事由と同レベルだと考えます。

期限の利益の喪失する場合として、皆さんの契約書には、下記の文言があると思います。

「私について次の各号の事由が一つでも生じた場合には、貴行からの通知催告等がなくても貴行に対するいっさいの債務について当然期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。

一 支払の停止または破産、和議開始、会社更正手続開始、会社整理開始もしくは特別清算開始の申立があったとき。
二 手形交換所の取引停止処分を受けたとき。
三 私または保証人の預金その他の貴行に対する債権について仮差押、保全差押または差押の命令、通知が発送されたとき。
四 住所変更の届出を怠るなど私の責めに帰すべき事由によって、貴行に私の所在が不明となったとき。

2 次の各場合には、貴行の請求によって貴行に対するいっさいの債務の期限の利益を失い、直ちに債務を弁済します。
一 私が債務の一部でも履行を遅滞したとき。
二 担保の目的物について差押、または競売手続の開始があったとき。
三 私が貴行との取引約定に違反したとき。
四 保証人が前項または本校の各号の一にでも該当したとき。
五 前各号のほか債務保全を必要とする相当の事由が生じたとき。」

上記のような、よほどのことが無ければ、追加担保や繰り上げ返済を求めることはありません。
よほどのことが無いのに返済をせまったら、亀井大臣にしかられます(笑)

プチバブル崩壊後に不動産ファンドが資金繰り破綻したのは、返済期日に返せなかったのが主因です。

彼らは、期間2?3年の短期で資金調達して、物件を取得します。
そして、賃料引き上げ等で物件の価値を高め、その借入返済期間までに売却してクロージングするか、
ローンを借り換えたりします。

ただ、ローンの借り換えというのは、法的には借り入れの継続で無く、既存借り入れの返済と新規借り入れです。

ですので、融資の審査は、借り換え時点での積算価値や収益還元価値が基準となります。
その物件の積算評価が下がり、賃料水準も下がっていれば、同じ条件での借り入れはできません。
このような理由で借り換えができなかったために破綻したのです。

不動産賃貸業を営む上で、約定通りローンの返済を続けることが、一番重要と思っています。

手許にキャッシュが貯まってきても、無駄遣いしてはいけません。
不意の修繕や大規模な退去に備えて、留保しておいた方が良いです。

自分は収益不動産の借入金は繰り上げ返済せず、キャッシュを手許に留保しています。

ただ、投資手法やライフプランによっては、繰り上げ返済もありだと思います。
その場合は、必ず返済期間の短縮ではなく、毎月の返済額の減額の方法を取った方が良いと思います。

人気ブログランキングへ  ← 応援の1クリックをお願いします。
                  クリック頂けると励みになります^^





コメント
この記事へのコメント
>必ず返済期間の短縮ではなく、毎月の返済額の減額の方法を取った方が良いと思います。

上記の部分、私の考えと同じでした。ジェービルさんが言うのだから、間違いないですね。よかった。
2010/02/23(火) 18:54 | URL | 山中龍二 #-[ 編集]
山中さん

期限の利益は、借地権や借家権みたいなものです。
大切に使いたいです。
2010/02/24(水) 09:55 | URL | ジェービル #-[ 編集]
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/tb.php/237-49d8b1e4
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック