東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
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ジェービルです。

おかげさまで、5棟目ホワイトベースについては、この土日にも内見が多数あり、
最後の部屋についても入居申し込みを頂きました。

ミュージシャンということで、躊躇したのですが、使う楽器はエレキベースとのこと。
調査したところ、アンプにつなげなければ、音はテレビ以下でたいしたことないみたいです。
特約では念のため22時以降は使用禁止といたしました。

私の物件は全棟自主管理で、保証会社は使っていません。
全て自分の判断で決めています。
仲介会社さんを通して何度か、条件をすり合わせし、先程入居応諾を決めました。

ホワイトベースは、1月正月明けの実質募集開始から、1カ月半で10室満室となりました。
プロデュースを依頼したモダンアパートメントさんと相談して、ターゲットを絞り込んだのが効を奏し、ちょい強気の賃料設定でしたが、値引きも一部屋のみ少ししただけで済みました。
内見はコンスタントにありましたが、それでも内見した方の成約率は2、3割でしたので、楽勝というわけでも無かったです。



他の物件も足が早く、久しぶりの所有物件全室満室となりました。

ただし、3月上旬には2室退去予定ですので、この繁忙期は、まだまだ頑張らねばなりません。

うち1室は、築30年の準主力物件。
どうリフォームしようか、今、構想を練っています。

もう1室は、築10年の主力物件。
こちらは、今シーズンに中村豊さんの内装コーディネートデザイン作品集を使って、他の部屋を原状回復済みですので、パターンが決まっています。

中村豊デザイン集

既に原状回復業者さんの日程も押さえました。
壁紙はどこまで、張り替えるか未定ですが、フロアタイルと土間の張り替えは決めています。
普段は2週間ぐらいかけて、一部セルフリフォームもして、じっくり行いますが、
繁忙期後半戦は、スピードが勝負です。

今回は退去後1週間で原状回復完了予定です。

他の部屋とパターンが一緒なので、仲介会社さんも原状回復前に他の部屋の写真を使って、入居希望者さんに説明できます。

今日マイソクを持参して、ホワイトベースの満室御礼と共に、各仲介会社さんをまわったのですが、1月にはすぐ2部屋決まった物件なので、各社さんともやる気いっぱいです。

周辺には、自分の物件よりグレードが高く、賃料も安いのに、なかなか決まらない物件もあります。
なぜなのか不思議に思い仲介業者さんに聞くと、一見募集サイトの写真では良さそうに見えるが、実際はありきたりの壁紙とクッションフロアを使っており、それほど高級感が無いとのこと。
こちらも普及品を使っていますが、ちょっとした違いでグレードの高さを活かし切れておらず、もったいないことです。

でも、1年前の自分は、多分そのなかなか決まらない大家さんだったと思います。

それまで、本だけで勉強した気になっていましたが、いろいろなセミナーや勉強会に参加して、大家さんの友人もでき、いろいろな物件を見学させていただいたおかげと思っています。

皆さんとの出会いに感謝です^^

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コメント
この記事へのコメント
ホワイトベース満室おめでとうございます!
成約率2~3割なら、現状の家賃設定は妥当な線なんでしょうね。
2010/02/22(月) 23:36 | URL | 大家のコウさん #-[ 編集]
おめでとうございます!
当たり前のように落ち着いて満室になさいましたね。

その経験の深さが羨ましいです!
2010/02/23(火) 00:58 | URL | 母ウッチー #-[ 編集]
満室おめでとうございます!

先日もお誘い頂いていたのにいけなくてすみません!

ホワイトベースの内覧はもう無理かなぁ~
2010/02/23(火) 01:01 | URL | rem #-[ 編集]
おお!おめでとうございます!

素晴らしいです!

読んでいて流石!と思いました。

2010/02/23(火) 02:59 | URL | ヒロシ #-[ 編集]
大家のコウさん

いろいろマーケティングはしましたが、妥当だったのでホッとしています。
2010/02/23(火) 11:46 | URL | ジェービル #-[ 編集]
母ウッチーさん

落ち着いてはいましたが、内心はやはり気になります。

一段落はつきました^^
2010/02/23(火) 11:49 | URL | ジェービル #-[ 編集]
remさん

2月中に入居がほぼ終わりますので、スケジュール的にちょっときついですねー・・・

また、何かのタイミングで、空いていたら宜しくです。
2010/02/23(火) 11:54 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ヒロシさん

ありがとうございます。
今度、機会がありましたら、ヒロシさんの物件も見学させてください^^
2010/02/23(火) 11:58 | URL | ジェービル #-[ 編集]
祝満室v-162
まずは一安心ですね。
周囲の物件との僅かな、しかも微妙な差など、奥が深いですね。
2010/02/23(火) 13:26 | URL | りーと #-[ 編集]
満室おめでとうございます。
私も今週からリフォーム連荘の日々です!
ジェービル様にあやかって、
早く満室に戻さないと。
2010/02/23(火) 20:02 | URL | アッキー #-[ 編集]
こんにちは、マルミーです。

素早いですねー、満室おめでとうございます。

ちょっと強気の家賃設定と仰っていましたが、結果的には良い読みだったわけですね!

いかに周囲の物件と差別化するか、これからも勉強させていただきます。
2010/02/23(火) 21:04 | URL | マルミー #-[ 編集]
りーとさん

最近はインターネットを駆使して、入居希望者さんも詳細に調査してますので、微妙な差で、大きく変わるみたいです。
2010/02/24(水) 09:49 | URL | ジェービル #-[ 編集]
アッキーさん

リフォームの日記をいつも参考にさせていただいてます。
また楽しみにしてます^^
2010/02/24(水) 09:51 | URL | ジェービル #-[ 編集]
マルミーさん

マーケットによって、安くすませるか、一工夫して差別化を図った方が良いか悩みどころです。
2010/02/24(水) 09:53 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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