東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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2010年度版不動産投資の戦略マップ

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ジェービルです。

昨日の続きです。

最後の方に「半永久的に保有するつもりの物件を提供する場合には、
何度も借りても、登記費用が掛らないので、有益です。」と書きました。

ただ、気をつけなければならないのは、根抵当権を設定すると、銀行間の競争原理が働きにくくなることです。

一度、担保を設定すると、自分では担保余力が発生していると思っていても、担保設定額の減額や共同担保の一部解除に銀行はなかなか応じません。

すると、他行と新規融資を合い見積するときに、その担保余力を振り分けることができません。

例をあげると、AさんがB銀行から7,000万円融資を受けて、1億円の収益物件を取得しました。
その時、担保権は根抵当権7,000万円を設定しました。

15年後借り入れの返済が進み、その融資の残高が3,000万円になっていました。
その時の物件の銀行評価(各行同一と仮定)は8,000万円でした。

銀行の担保受入額を評価の7掛としても5,600万円になります。

よって5,600万円?3,000万円の差額2,600万円が新しい融資の担保に使えることになります。

しかし、B銀行は根抵当権ですから、そのまま新規融資の担保として使えますが、他行が、その根抵当権の後順位に担保権を設定して使う場合、B銀行が根抵当権の減額に応じなければ使えません。

前回の通り、B銀行からの借り入れが、その一件でしたら応じるかもしませんが、何件か別に借りていたら、難しいかもしれません。

このように空き担保がB銀行に囲い込まれているので、他行と金利等の融資条件で競合させにくいのです。

目先の手続きの簡便さや担保設定コストに気を取られずに、中長期的にトータルとして抵当権と根抵当権のどちらが自分にとってベターなのか良く考えて設定しましょう。


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コメント
この記事へのコメント
根抵当権、たしかに仰るとおりですよね!戦略が本当に大事だと思いました。
2010/02/20(土) 00:32 | URL | 恵比寿のI #-[ 編集]
こんばんは、埼玉swallowsです。
昨日はホワイトベースを見学させて頂きまして有難うございました。
KO大学前の飲み会以来ご無沙汰しておりましたがお元気そうで何よりです。
ぶらぶら会、しょっちゅうぶらぶらしていますので又、今度一緒にぶらぶら遊んで下さい!
2010/02/20(土) 03:05 | URL | 埼玉swallows #-[ 編集]
恵比寿のIさん

あまり銀行員も先の戦略を考えてはいないです。
その時の案件の事務の簡便さが優先することが多いです。
やはり自分で戦略を練らないとですね。
2010/02/20(土) 14:49 | URL | ジェービル #-[ 編集]
埼玉swallowsさん

昨日はありがとうございました^^

こちらこそ、一緒にぶらぶらさせてください!!
2010/02/20(土) 14:50 | URL | ジェービル #-[ 編集]
たいへん参考になりました。
以前、根抵当権について組長からも教えて頂いたのですが、いまいち解読できなかったので、今回、意味がやっと理解できました。ありがとうございました。
2010/02/21(日) 07:55 | URL | おおやがく #-[ 編集]
一つ質問があり、教えて頂けると嬉しいです。

仮に債務者が破産した際、根抵当となる物件は設定した銀行が処分していく方向になると思うのですが、処分後も銀行がマイナス(全額回収不能)になった場合、他の物件まで回収債務の権利が及ぶのでしょうか?

根抵当も、物件に対して設定しているので、その物件内だけの債務と思っていましたが、実際はどうなのでしょうか?

すみませんが、お教えいただけると嬉しいです。
よろしくおねがいいたします。
2010/02/21(日) 10:13 | URL | おおやがく #-[ 編集]
大家学さん

担保権については、大家業界であまり触れられていませんね。

質問については記事で書きたいと思います。
2010/02/21(日) 15:10 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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