東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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2010年度版不動産投資の戦略マップ

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ジェービルです。

今日は担保のお話です。

アパートローンの場合、通常、抵当権か根抵当権を使います。

抵当権が特定の債権を担保するのに対して、
確定前の根抵当権は、 継続的に発生する債務を一定額まで担保します。

普通の抵当権では、債権が消滅すると同時に抵当権も消滅してしまいます。
すると、継続的な取引がある場合に、つぎの取引のとき再び抵当権を設定し、そのあと解除しなければいけなくなり、そのあとまた……というように、手続きが大変面倒になります。

そのため、継続的取引で債権額が増減する場合には、あらかじめ極度額を設定し、一括して担保しておき、借りたり返したりを繰り返せるようにします。

根抵当権は、抵当権と異なり、担保すべき債権が特定されていないことが特徴です。


例えばAさんが土地から取得してC収益物件を建てる場合。

土地取得資金を3,000万円、建物建築資金を7,000万円とします。

融資の申し込みを受けたB銀行が、担保権の設定をする場合で考えてみましょう。

仮に根抵当権ではなく、抵当権で設定した場合、被担保債権は特定の債権となります。

そのため、土地の取得資金3000万円、そして建物建築資金7,000万円を個別に融資する場合には、別の抵当権の設定をしなければならなくなってしまいます。

建築資金を分割して支払う場合は、さらに設定回数が増えます。

また、建物が完成したら土地の取得資金3000万円の抵当権に建物を追加設定しなければなりません。

金融機関によっては、土地の取得資金3000万円の抵当権を一旦抹消して、総額1億円でつけ直すかもしれません。

追加融資をするたびに抵当権を設定していたのでは手間もかかるし、登記費用もかかります。

根抵当権であれば、極度額の範囲内で、全てのローンが根抵当権によって担保されるから、普通抵当権のような問題は生じません。

いいことづくめのように見えますね。


ただ、問題もあります。

先程説明したとおり、根抵当権の特徴は、担保すべき債権が特定されていないことです。

AさんがC収益物件を10年後に8,000万円で売却しようとします。

C収益物件の取得・建設にかかった借入元金は7,000万円にまで残高が減っているとします。

AさんがB銀行から他の借り入れが無い場合、借入残金7,000万円を全額一括返済すれば、
当然B銀行はC収益物件の根抵当権1億円を解除してくれます。


しかし、AさんがB銀行からD収益物件の取得資金の融資を抵当権にて受けていて、
その融資が2,000万円担保割れしていたとします。
収益還元法を使用していた銀行が積算法に変更したらすぐにそうなります。

この状態の場合、C収益物件の根抵当権を解除するには、
D収益物件の取得のための借入金を2,000万円繰り上げ返済しないとできないと
言ってくるかもしれません。

C収益物件の担保権が抵当権だったら、そんなことにはならないです。

もし、出口戦略を絡めてゆくゆく売却を検討する場合は根抵当権は要注意です。

ただ、半永久的に保有するつもりの物件をメインバンクに担保として提供する場合には、
何度も借りても、登記費用が掛らないので、有益です。

この件は、もう少し掘り下げてみたいと思います。

続きは次回に。


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コメント
この記事へのコメント
こんにちは。僕も根抵当権を設定されています。

はじめは「ネ、テイトウケン?」と、全く理解出来ませんでしたが、調べてようやくその正体を半分理解出来ました。^^

前に記事にされていた土地と建物の比率についても担当税理士さんと話し合いました。

ジェービルさんの記事は難しいですけど、勉強になります。

ついていけるように頑張ります!

これからもよろしくお願いします。

2010/02/18(木) 18:55 | URL | ナルゾウ #-[ 編集]
抵当権と根抵当権の違いはしっかり理解する必要がありますね。

共同担保の注意点についても解説いただきたいです。
2010/02/18(木) 23:10 | URL | ジェイソン #-[ 編集]
ナルゾウさん

不動産業は知らないでそのまま受け入れていると致命傷になることが結構ありますね。

私も勉強することが多いです。

なかなか暇になれません(汗)
2010/02/19(金) 00:09 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ジエイソンさん

どんどん深みに入っていく気がします・・・

それは築古組の財務・金融分科会のネタにするかもです。
2010/02/19(金) 00:11 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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