東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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2010年度版不動産投資の戦略マップ

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ジェービルです。

繁忙期も中盤戦に差し掛かっています。

自分の所有物件は、昨年の繁忙期は35室中1室しか、入退去がありませんでしたが、今シーズンは1月からファミリー向けが4室、単身向けが2室入退去がありました。

自主管理ですので、営業に原状回復に結構アップアップです。

さらに今期は5棟目ホワイトベースのワンルーム新規募集が10室。
おかげさまでこちらも8室決まりました。
1月に募集を開始して、2月の大学受験終了後あたりに満室にしたいと考えていましたので、
ほぼ計画通りです。
賃料の値引きも今のところしていません。

銀行時代の取引先の中堅不動産賃貸業者の経営者の方と新規賃貸物件の募集について話していたら、完成後即満室というのは、担当者を値付けが甘いと叱ったそうです。

早く埋まれば、もう少し高く設定しても良かったかなと思い、なかなか埋まらないとそれはそれで・・・

大家さんの心理は大手も個人も微妙に揺れますね。



自分の所有物件は、ワンルームから2LDK・戸建て・テラスハウスまで間取りは多彩ですが、客層として、どれも、それぞれの世代の「中の上」をターゲットとしてコンセプトを練っています。

築年も新築から築30年まで、いろいろです。

ドミナントエリアの賃貸物件情報は逐次チェックしていますが、自分の物件と競合になる物件は検索するとほとんど募集がなくなりました。

もちろん、ネット上で検索すると、競合エリアで何千戸の物件が入居募集をしています。
中には半年以上募集している物件や、築1?2年なのに数多くの部屋を再募集している物件も。

でも狙う入居者ターゲットで競合する物件は、ほとんどありません。

募集している物件は、大手さんが新築した?あたりの賃料単価がエリアの相場とかけ離れている高額マンションや新築狭小ワンルーム。
そして、ありきたりの木造アパートかメンテナンスの行き届いていない築古マンションです。

別に全面リフォームする必要はありません。
募集ターゲットを絞りつつ、バランスを崩さないように手直しして、他の同じ間取り・築年の物件と競合しないようにする。

最近は、大手ハウスメーカーもガレージハウスを手掛けたり、大手アパートメーカーがサブリース物件の賃料を大幅ダンピングしたり、外国人の方を積極的に入居させる体制を整えたり。

空き室が増えるばかりなので、大手もニッチな市場に参入し、ブルーオーシャンも、あっという間にレッドオーシャンになってしまいます。

*先日ふくちゃんさんに電車の中でブルーオーシャンの本来の意味を教えて頂きました。
  ふくちゃんさんのブログ ← 詳しくはこちらをクリック


ただ、常にアンテナ高くして、戦略を微調整する必要性がありますが、ちょっとしたコツでほぼ短期間で埋めることはできます。

3月21日にサラリーマン流不動産投資道場が開催するセミナー「プロフェッショナルの賃貸経営術

ホームページを拝見すると
「空室率の上昇という時代背景の中、「満室経営の極意!」といった安易なキャッチコピーを使ったセミナーが多くなりました。
しかし実は・・・、それは単なる新しい設備の導入事例紹介だったり、チラシ作りでの創意工夫だったりと・・・、リフォームや設備業者という個々の立場で語っているもの、時には個人投資家の自慢話に近い話だったりします。

      ・ リフォーム・リノベーション会社の事例紹介
      ・ 入居者ニーズ情報の提供
      ・ 自身の空室対策を紹介する体験談的なもの ...etc

確かに、これらはどれも重要なテーマです。

しかし、です。
収益物件を買い、晴れて賃貸経営者になったのです。であれば、断片的なテクニック・ノウハウだけを吸収するのではなく、「賃貸経営」全体を俯瞰して捉えていくことが重要ではないでしょうか。

賃貸経営全体で考えれば、巷で開催されている「満室経営」セミナーは枝葉ばかりです。」


かなり自信がありそうですね。

講師陣も多彩です。

セミナーでは、よく本やプログでは書かれていないことが聞けます。

興味ある方は、ホームページを覗いてみてください。
自分も期待しています^^

3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
賃貸経営術

サラリーマン流不動産投資道場のセミナーは、その後の講師陣も一緒の懇親会がいつも非常に為になるのですが、こちらは先着30名限りとなっています。
ご希望の方はお早めにどうぞ。


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コメント
この記事へのコメント
おしゃる通り「安易なキャッチコピー」が・・氾濫してますねー!
このセミナー、出席しますv-222
3月中まで色々忙しく、身動き出来無いのですが、2月の講演に出席出来ず、残念です・・拝見したかったのですが。ではー!
2010/02/11(木) 21:34 | URL | おとっと #-[ 編集]
おとっとさん

ご無沙汰です。
3月中までは私もアップアップです。
自爆ですが・・・
セミナーでお会いしましょう^^
2010/02/12(金) 00:02 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ニッチでゲリラ、自分も大好きです。新築アパートプロジェクトは、まさにそれを狙っています。

建築予定地の駅で賃貸募集情報検索しましたが、競合する物件が殆ど出てきません。

実は単に人気の無い駅でアパートが全然建っていないだけだったりしたら・・・

ふくちゃん、無人島で一人ゲリラです(自爆)
2010/02/12(金) 01:23 | URL | ふくちゃん #-[ 編集]
ふくちゃんさん

大資本が参入しないところでのゲリラ戦が生き残る道ですね。

自分もホワイトベースの改装は自爆かと一時思いました(笑)

自分の感覚を信じましょう!!
2010/02/12(金) 03:08 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ジェービルさんもふくちゃんも、忙しそうですが楽しそうです。

ぼくもコワレ荘エリアの家賃相場みました。

下がってます、、、

ああ

空室になったら、たいへんですーあわわ
2010/02/12(金) 06:48 | URL | たろう #-[ 編集]
たろうさん

忙しいですが楽しいです(笑)

このご時勢、暇より良いですね。


2010/02/12(金) 11:58 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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