東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです


土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」についての続編です。

今回から中古物件の取得価格について書きたいと思います。

一括取得した土地・建物を譲渡した場合の取得価額の区分計算は、通常次の3つの方法のいずれかによります。

(イ) 取得時の契約において土地と建物の価額が区分されている場合は、その価額によります。


(ロ) 契約上建物の価額が明らかでない場合であっても、建物に課された消費税等の額が明らかなときは、その消費税等の額を基に建物の取得価額を算定します。

   建物価格={(消費税÷5%(3%))+消費税}ー減価償却費
   土地価格=土地・建物の合計額ー建物価格

    *消費税率は取得時の税率で計算します
          
        平成9年3月31日まで…3%
        平成9年4月1日より …5%


(ハ) 購入時の契約において土地と建物の価額が区分されていない場合は、購入価額の総額を購入時のそれぞれの時価で合理的に按分して計算します。



問題になるのは(ハ) ですね。

初回にも書きましたが、一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。

どの方法をとっても、区分したそれぞれの価格が常識的なものであればいいわけです。


一般的な分け方として、

1. 標準建築単価による方法

2. 固定資産税評価額の比率で按分する方法

3. 土地の時価を算定し残りを建物価格とする方法

があげられます。


次回には具体的に説明したいと思います。

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コメント
この記事へのコメント
こんばんは、はじめまして
競売で固定資産税評価で土地建物合計額で400万円程度の物件を41万円で落札しました。
1の標準建築単価による方法
で計算して41万円を全額建物で落としたいのですが、税務署で怒られるでしょうか?(結果的に土地評価額ゼロ)
どの物件もこんな感じで競売で買っています。(固定資産税額の8分の1程度です)
全ての物件を標準建築単価法に統一して申告しても却下されるのでしょうか?
見解をお聞かせ下さい。
宜しくお願い致します。
2010/02/03(水) 01:11 | URL | 日本海@大家 #-[ 編集]
日本海@大家さん

初コメありがとうございます。

長くなりそうなので、次回以降の記事で、私見を述べたいと思います。
2010/02/03(水) 10:15 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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