東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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前回の日記にコメントやメールやSNSでいろいろな反響をいただいております。

ありがとうございます。

頂いたメールの内容とすると、
業者さんからですが、「新興大家さんに対する適切なアドナイスと、私共の悩める?心境を救って頂けるコメントをありがとうございます。」

あと、質問系として「都区内は指値してはいけないのでしょうか?」

実績をあげられて「利回りも積算価値も銀行の基準に合う物件を最近取得しましたよ」といった内容のメールも頂きました。

本来は個別にお答えしたいのですが、他の方で知りたい方もいらっしゃると思うので、続編として書きます。

まず指値についてですが、してはいけないということは全くありません。
自分も買付けを入れるときは、指値します。
ただ、業者さんと話して、業者さんがこのぐらいなら話しを通せるという値段で止めます。
自分の購入希望価格よりその値段が上の場合は買い付け自体を入れず見送ります。

自分は前職で不動産開発・運営会社に勤めていましたが、昨年はよく破綻寸前のデベさんの売り物件に鬼指しを入れてました。
都区内でもオフィス系商業系や都心3区のレジ系、その外周でも3億円以上の物件はそれもありと思います。
もともとプレイヤーも限られ、需給により大きく値の動く物件ですので。

ただ、山手線外周の1億円内外の物件に銀行の評価を基準とした鬼指しはあまり積極的にはお薦めしません。
確かに長期保有を前提とした収益物件として捉えたら妙味が無い物件かもしれません。
でも、その物件を取り壊して、更地にして、分譲の戸建やマンションを建てたら、利回りとか関係無しに買うマイホーム派の方々がおりますので、指値にも限度があります。

特に目黒区・世田谷区・文京区等の人気エリアは、値段に関係なく、住みたいというセレブな方々が買ってますので、収益物件としての利回りは総じて低いですね。

分譲業者さんは、常に種地を探しています。
また、マイホーム購入者の取得目線は不動産投資家と別の基準です。
銀行の住宅ローンの融資基準もアパートローンの融資基準とは異なります。


このように同じ土地を全く別の次元で取り合うので鬼指しは難しいのです。

そんな中でも「利回りも積算価値も銀行の基準に合う物件を最近取得しましたよ」といった話しも、今回メールで頂きましたし、知り合いの大家さんも取得していますし、私自身も先月取得しました。

そういう物件もあることはあるのです。

買主サイドの仲介業者さんも、あまり無茶な指値を売主サイドの仲介業者さんや売主さんに出すと業界人としての見識を疑われ、次から情報が流れてこなくなることもありますので、鬼指し避けたいという気持ちも分かります。

自分の存じている成功されている大家さんは、総じて、業者さんとの関係を大切にしています。
大家業を順調に伸ばしていく上で一番大変なことは、不動産業者さんとの良い関係を維持することだと言われる方も多いです。

ビジネスですから妥協する必要はありませんが、普段から無茶な指値を通そうとせず、節度あるお付き合いをしていれば、お宝物件にきっとめぐりあえると思います。


コメント
この記事へのコメント
鳥です。

とても参考になります。
2009/10/13(火) 14:50 | URL | 鳥 #-[ 編集]
鳥さん

ありがとうございます^^
SNSでも宜しくです。
2009/10/13(火) 19:26 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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