東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。


土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」について(1)の続きです。

再度質問がございましたので、その回答を先にしたいと思います。

質問は、
「こんにちは。
このたびはご回答頂きありがとうございました。
念のために再度お聞きしたいのですが、契約書に土地と建物の区分割合の金額を書かないことのメリット・デメリットはありますでしょうか?

また「土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです」という意味合いを今一度ご説明いただけますと幸いです。

また人から聞いた話ですが、戸建て賃貸住宅を建てると「貸家建付地」となるため、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に軽減され都市計画税も1/3に軽減されるとのこと。これは一般的な住宅取得とどのくらい違うものなのでしょうか?

また取得目的が賃貸用なのか、自宅用なのかによっても借り入れ先(公庫からの借り入れの可否)が異なってくるかと思いますが、自宅用で建ててしばらくの間は賃貸で回すような場合は、公庫からの借り入れ+先述の固都税優遇税制の適用は受けられるのでしょうか?それとも賃貸で貸すことがはっきりしていれば、金利の安い公庫からの借り入れをあきらめて固都税優遇税制+建物の減価償却を使うべく一般の融資先から借りたほうが結果的に節税になったりするのでしょうか?

度々でお手数をおかけしますがアドバイス頂けますと幸いです。」

結構ブログでは書きにくいこともあります。

あくまで私の個人的な私見で、具体的なことは税理士さんに聞いてくださいね。


まず、「土地と建物の区分割合の金額を書かないことのメリット・デメリットはありますでしょうか? 」ということですが、
メリットとしては、第三者との取引ということで、対税務署上、否認されにくいことだと思います。
デメリットはあまりないのでは。


次に「土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです」と書いたことですが、ブログという公開ソースなので、核心は書きづらいのです。
問題ないかのかもしれませんが、物事を堅めに考える習慣が身についてますので。

ヒントは建物割合が増える場合、内税とすると、売主側の収入のうちの消費税部分が増えるということです。


「また人から聞いた話ですが、戸建て賃貸住宅を建てると「貸家建付地」となるため、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に軽減され都市計画税も1/3に軽減されるとのこと。これは一般的な住宅取得とどのくらい違うものなのでしょうか? 」

貸家建付地は相続税の時はポイントになりますね。
固定資産税は、小規模住宅用地かどうかがポイントになります。
住宅の敷地で住宅1戸につき200m2までの部分は自宅も賃貸も同じだと思います。

「また取得目的が賃貸用なのか、自宅用なのかによっても借り入れ先(公庫からの借り入れの可否)が異なってくるかと思いますが、自宅用で建ててしばらくの間は賃貸で回すような場合は、公庫からの借り入れ+先述の固都税優遇税制の適用は受けられるのでしょうか?それとも賃貸で貸すことがはっきりしていれば、金利の安い公庫からの借り入れをあきらめて固都税優遇税制+建物の減価償却を使うべく一般の融資先から借りたほうが結果的に節税になったりするのでしょうか?」

自宅用で建ててしばらくの間、賃貸で回すことは、節税うんぬんかんぬんというより、金融機関からの借り入れの資金使途が問題になります。
資金使途違反の場合、一括返済を求められるケースもありますので、お気をつけください。


では続きは次回に。

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コメント
この記事へのコメント
ご多忙のおり、親切丁寧なアドバイスありがとうございました。参考にさせて頂きます。今後ともよろしくお願い致します
2010/01/28(木) 16:28 | URL | jonasantt #-[ 編集]
jonasanttさん

立場上、明確にお答えできないこともありますが、これからも宜しくです^^
2010/01/28(木) 21:43 | URL | ジェービル #-[ 編集]
お疲れさまでした!
昨夜はどうもでした!

さくらもちさんのちょっと可愛い天然ぶりは、ほんわかしますよね~笑

凄い人なのに。。この点はジェービルさんもSHUさんも同じです!!

また次の機会に!
2010/01/28(木) 23:58 | URL | 母ウッチー #-[ 編集]
母ウッチーさん

こちらこそどうもありがとうございました^^

男はいくつになっても少年なのです(笑)
2010/01/29(金) 08:53 | URL | ジェービル #-[ 編集]
さくらもちさんは私も一度お会いしたことがあります。

好立地、築浅物件をお持ちで羨ましい限りですよね~。

泡会、私も是非参加させてください♪
2010/01/30(土) 22:04 | URL | rem #-[ 編集]
remさん

お忙しいので、なかなか時間が合わないですね。

また是非飲みましょう^^
2010/02/01(月) 22:29 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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