東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/06123456789101112131415161718192021222324252627282930312017/08

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
インターネツト募集戦略
  ↑ 西山雄一さんの最新DVD教材です。

中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私も活用してます


中野照明   ← 内見時の必殺アイテム中野照明商店のホームページ
                  【実際の使用例】

人気ブログランキングへ ← 不動産ブログランキングに参加しています。
              左の雪ダルマさんを応援クリックしてもらえると嬉しいです^^ 


ジェービルです。前回土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」について(3)で、

「一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。
どの方法をとっても、区分したそれぞれの価格が常識的なものであればいいわけです。

一般的な分け方として、

1. 標準建築単価による方法

2. 固定資産税評価額の比率で按分する方法

3. 土地の時価を算定し残りを建物価格とする方法

があげられます。」と書いたところ、最近、ブログランキングで急伸されている「海辺で不動産投資」の日本海@大家さんからコメントにて質問を頂きました。


人気ブログランキングへ  ← 日本海@大家さん
                  現在ブログランキング6位ぐらいで私の近くにいらっしゃいます。


質問内容は
「こんばんは、はじめまして
競売で固定資産税評価で土地建物合計額で400万円程度の物件を41万円で落札しました。
1の標準建築単価による方法
で計算して41万円を全額建物で落としたいのですが、税務署で怒られるでしょうか?(結果的に土地評価額ゼロ)
どの物件もこんな感じで競売で買っています。(固定資産税額の8分の1程度です)
全ての物件を標準建築単価法に統一して申告しても却下されるのでしょうか?
見解をお聞かせ下さい。
宜しくお願い致します。」

まさにタイムリーな質問でしたので、合わせて書きたいと思います。

あくまで私見です。

まず標準建築単価とはなんぞやと思われる方がいらっしゃると思います。

国土交通省が毎年公開している「建物の標準的な建築価額」のことで、建築統計年報の「構造別・建築別の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1平方メートル当たりの工事費予定額のことです。
建物の構造別(木造、木骨モルタル造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート、鉄骨造)に建築年ごとの標準的な建築単価を示した表があり、それに当該物件をあてはめます。
中古建物の場合は、その建物の建築時から取得時までの経過年数に応じた減価償却費相当額を控除した残額を取得価額とすることができます。

日本海@大家さんのように、上記で計算した建物の取得価額より安い価格で物件を取得した場合、理論上、土地の価格はマイナスとなります。

でもマイナスは会計上無いので、多分備忘価格として1円計上する形になると思います。

こういう件に関しては、税務署も問い合わせしても、「常識的なものであればいいですよ。」と返答されるだけで、明確に○か×か言ってくれることは少ないです。

時々、大企業が取引をする前に、税務署に税務処理について確認をしたにも関わらず、その後の税務調査で否認されることもあります。

自分は日本海@大家さんの投資エリアの不動産市況を知らず、あくまで個人的な私見ですが、自分でしたら土地の価格を1円として計上すると思います。
*東京都区内では常識的に無理ですが・・・

実際に経理処理するときは、税理士さんにご確認くださいね。

でも、土地建物合計額で41万円でしたら、税務署もコスト倒れで調査しない気もします(笑)

日本海@大家さんの「海辺で不動産投資」。
CASHFLOW101さんのブログと雰囲気が似ており、おもしろいです。
(そう思っているのは私だけでしょうか!?)
現在6位ぐらいで私の近くにいらっしゃいます。
      ↓
人気ブログランキングへ  ← 参考になりましたら、応援の1クリックお願いします。
                  クリック頂けると励みになります^^



コメント
この記事へのコメント
先生!質問です!
日本海@大家さんの質問への解答も含め、勉強になりっぱなしです!!
僕からも追加で質問なのですが…

最近仕入れた物件は築30年以上の築古で耐用年数が切れた物件ばかりです。
そうすると「1. 標準建築単価」を取ると、0円となってしまいます。。。
とはいえ、毎年数百万円の収益を上げてくれる建物ですから、評価が0円とは到底納得がいきません!
収益から建物価格を算出するなど、何か良い方法はないのでしょうか?
ジェービルさんの見解をお聞かせ下さい。宜しくお願い致します。

ちなみに、かなり安い値段で購入していますので「3. 土地の時価を算定し残りを建物価格」にすると、やはり0円となってしまいます。
また、都心の物件なので「2.固定資産税評価額の比率で按分」だと、微々たる金額となってしまいます。
2010/02/04(木) 14:07 | URL | プチ大家 #-[ 編集]
プチ大家さん

最近というとS区の借地権物件でしょうか?

契約書に明記されていたなら、それに基づきますよ。

勉強になった時は応援クリックしてもらえると嬉しいです^^
2010/02/04(木) 14:51 | URL | ジェービル #-[ 編集]
こんにちは、ナルゾウです。

土地値1円ってありなんですね~。勉強になりました。

僕の顧問弁護士さんは保守的でちょっと税務署よりの考えでいらっしゃるような気がします。

自ら学んで知識部武装するしかないですね~
2010/02/04(木) 14:55 | URL | ナルゾウ #-[ 編集]
お礼
こんにちは、ご解説ありがとうございました。
猪俣さんの本で建物の評価方法は4種類ありどれを採用してもかなわない。
理論上は建物価格を先に引くので土地価格がゼロになる事もありえると書いてありました。
この事をブログに書いたら、ブログにコメントがあり、猪俣さんの本の税務の監修を担当している税務コンサルタントに問い合わせたら、土地価格ゼロまずいです、他の方法を採用して下さいと返答が有ったそうです。
今度猪俣さんのセミナーに行く予定が有るので、本人にも直撃して聞いて見たいと思います。
自己責任で頑張ります。
ご返答をありがとうございました。
2010/02/04(木) 15:18 | URL | 日本海@大家 #-[ 編集]
ナルゾウさん

あくまで理論上ですね。

東京では常識的に無理だと思います。

自分の顧問税理士も保守的なので、いつも減価償却期間等で認めてくれないことが多いです。

しくしく・・・
2010/02/04(木) 15:35 | URL | ジェービル #-[ 編集]
日本海@大家さん

何か進捗がありましたら、ご自身のブログでUPしてください。

楽しみにしてます^^
2010/02/04(木) 15:38 | URL | ジェービル #-[ 編集]
はじめまして。
日本海@大家さんのブログから訪ねてまいりました。
税理士の方や税務コンサルタントに確認させていただくとなかなか1円という答えが出ずこの件に関してすごく疑問に思っています。
教えていただきたいのは東京都区内では無理なのに対して地方では大丈夫なのではと考えられている理由についてです。
税務署の見解は東京と地方では違うのでしょうか?教えていただけたら幸いです。
よろしくお願いします。
(金額があまりにも安いとコスト倒れで追求されないような気がするのは同意見ですが、もっと金額の高い物件を建物の価格よりもすごく低い金額で購入すればどうなるのでしょうか?)
2010/02/05(金) 11:14 | URL | ミッキーさん #-[ 編集]
みっきーさん

初コメありがとうございます。

自分が税理士だったら1円で大丈夫なんてことは絶対言わないです。

地方というよりは、建物込みで41万円の価値しかないところですから、自己責任でチャレンジできるということです。

自分も地方に山を持っていますが、木も売れず、税金も掛るので、実質マイナスの資産です。

地方の利用価値のない不動産は、タダでも売りたいという方も知っています。

そのような土地でしたら備忘価格で1円もありかなと思っています。

あくまで私見ですが。
2010/02/05(金) 12:11 | URL | ジェービル #-[ 編集]
コメントを投稿する
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可する
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/tb.php/193-cba83051
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。