東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。

昨日は、大家系でない、とある新年会に参加。

50名ぐらい参加されていたでしょうか。

大家系の懇親会も参加者は異業種の方々ですが、不動産投資をされていない方々との懇親会は新たなる刺激と気づきをもらえますね。

ただ、会場で石渡浩さんとばったりお会いして、あと、お初お会いした不動産投資系プロガーのこうちゃんと3人で結構長く話していました(笑)

さて、ブログの読者さんから質問を受けましたので、それを拡げて、土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」についてについて書いていこうかと思います。


質問は、

「はじめまして。いつも楽しみに拝見させて頂いております
1000万円特別控除についてアドバイス頂ければと思います。

今後土地込み価格2000万円で戸建て賃貸用新築物件を買おうかと考えております。将来的には自分で住んでもいいし、それまでの間は人に貸すか、経済動向を見ながら売却してもいいかなと考えています。

仮に将来的に土地価格の値上がりが見込めるようなエリアにおいて5年から10年後2800万円で土地付き建物が売れると仮定した場合に、初めの売買契約時に土地と家屋の契約設定をどのくらいに設定しておいたほうがいいのでしょうか?土地建物ともに評価額からかけ離れ過ぎた設定もよくないのでしょうか?減価償却、および売却時の特別控除をうまく利用して総合的に節税対策がバランス良くできれば理想と考えております。よろしくお願い致します。」

自分は税理士でないので、アドバイスはできませんので、備忘録代わりに書いていきます。

この件については、国税不服審判所でも争われていますので、実際の経理処理については、税理士さんにご相談願います。

まず、一括購入した場合の土地と建物の価格の区分方法については、税法上、特別の規定はありません。客観的に合理的に区分されていれば認められます。

一般的な分け方として、

1. 標準建築単価による方法

2. 消費税から建物価格を逆算する方法

3. 固定資産税評価額の比率で按分する

4. 土地の時価を算定し残りを建物価格とする

がありますが、今回の質問は新築建売ということですので、契約書に土地と建物の価格を明記するという前提であれば、ある程度限定されてきます。

1,000万円の特別控除を使うにも、減価償却メリットを享受するにも建物の比率が大きいことにこしたことはありません。

としたら、上記の一般的な分け方を基本に売主が許容する最大限のところで契約を締結するのが最善だと思います。

土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです。

あくまで、個人的な意見ですが、落とし所としては、土地の取得価格は売主さんが仕入れた土地値あたりではないでしょうか。

税務調査が入った時も、売主さんの経理資料を見れば、すぐ土地・建物の原価は分かります。

あまり極端な分け方は業者さんも税理士と相談して、謝絶しているケースを聞きます。


次回は中古物件の取得価格について書きたいと思います。
こちらのほうが議論百出ですね。


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*節税の実際の活用については税理士さんにご相談くださいね。


コメント
この記事へのコメント
土地と建物価格の按分
大変参考になる話です。続きお願いします。
2010/01/23(土) 21:56 | URL | ジェイソン #-[ 編集]
昨日はお疲れさまでした♪

またいろいろお話聞かせてください。

飲み会も宜しくです(^^ゞ
2010/01/23(土) 22:39 | URL | こうちゃん #-[ 編集]
新年会、どんな怪しい集まりだったんでしょうか?(笑)

また東京大家の会もやりましょう~!

ぽちっとな!
2010/01/24(日) 02:21 | URL | rem #-[ 編集]
お世話になります
いつもメルマガありがとうございます。
2010/01/24(日) 20:35 | URL | 不動産投資家 #-[ 編集]
こんにちは。
このたびはご回答頂きありがとうございました。
念のために再度お聞きしたいのですが、契約書に土地と建物の区分割合の金額を書かないことのメリット・デメリットはありますでしょうか?

また「土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです」という意味合いを今一度ご説明いただけますと幸いです。

また人から聞いた話ですが、戸建て賃貸住宅を建てると「貸家建付地」となるため、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に軽減され都市計画税も1/3に軽減されるとのこと。これは一般的な住宅取得とどのくらい違うものなのでしょうか?

また取得目的が賃貸用なのか、自宅用なのかによっても借り入れ先(公庫からの借り入れの可否)が異なってくるかと思いますが、自宅用で建ててしばらくの間は賃貸で回すような場合は、公庫からの借り入れ+先述の固都税優遇税制の適用は受けられるのでしょうか?それとも賃貸で貸すことがはっきりしていれば、金利の安い公庫からの借り入れをあきらめて固都税優遇税制+建物の減価償却を使うべく一般の融資先から借りたほうが結果的に節税になったりするのでしょうか?

度々でお手数をおかけしますがアドバイス頂けますと幸いです。
2010/01/25(月) 05:05 | URL | jonasantt #-[ 編集]
こうちゃん

先日はありがとうございました。

これからも宜しくです^^
2010/01/25(月) 11:14 | URL | ジェービル #-[ 編集]
remさん

繁忙期で皆さん忙しいですが、また何かの機会に東京大家の会もやりましょう。

ポチッお返ししておきます^^
2010/01/25(月) 11:16 | URL | ジェービル #-[ 編集]
不動産投資家さん

これからも宜しくです^^
2010/01/25(月) 11:27 | URL | ジェービル #-[ 編集]
jonasanttさん

また別途、記事で書きますね。

一部業法上の問題で書けないこともありますが、そこは税理士さんにご相談ください。
2010/01/25(月) 11:29 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ジェイソンさん

続きはちょっとお待ちくださいね。
2010/01/25(月) 11:53 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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