東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。

昨日は投資家けーちゃんの飲み会に参加。

参加者は大家さん学びの会メンバーの6名で、2名の方は事前にハンドルネームを見まして、初めてお会いする方かなと思ってましたが、実は他のところでもよく会う方々でした(笑)

熱心に活動されている大家さんは少ないものだなと、つくづく感じました。

話しの内容は不動産に限らず内容の濃いものでした。
大家業に限らず、各界でご活躍されている方々なので、良い刺激を受けます。

結局二次会の後、きんさんと駅前で立ち話をして、終電ぎりぎりとなりました。

あと2分話していたら、またネットカフェ難民と化すところでした(笑)


さて前回の続きです。

まず1,000万円の特別控除について、自己資金が少ない場合には、どうすれば複数年のメリットを享受できるかについてです。

手段とすると、有志で株式会社や合同会社を立ち上げ、資金を持ち寄り、複数棟に投資する方法があります。

実際、1,000万円の特別控除に関係無しにやられている方々を知っています。
同族会社の定義からはずれる場合もありますので、単純に不動産投資を行うためだけでなく、他にも税制面でいろいろなメリットを受けることができます。

自分は、昨年いろいろな大家さんの集まりに参加して、数多くの方々と親しくお話しさせて頂きました。
そこで感じたのは、日常では、ほとんど接点の無い立場や属性の方々が、上下の分け隔てなく、盛り上がって話されて、友人関係を築いていること。

資金はあるけど第三者から出資を仰いだほうがメリットがある方、これから先輩諸氏に学んで大家業を拡げたい方等が組めば、いい投資用法人ができあがります。

匿名組合出資方式によりファンドを組成する方法もありますが、これは事務的にも規模的にも大家さんの範疇を超えますので、今回の節税メリットを享受するには合わないでしょう。


あと、その1のコメントで「マンションじゃダメっすか?」という質問がありました。

多分、1棟物ではなく、区分のことを指していると思いますが、区分では今回の節税メリットは享受しずらいでしょう。

理由としては、区分所有マンションは価格に占める土地の割合が小さいこと。
今回の制度は建物ではなく、土地の売却益に対するものだからです。
そして、RCなので短期に減価償却を計上できる物件が限られ、そういう物件は土地の割合を高めるにも限度があるからです。

もうひとつ
「相続で農地を整理したいので、この特例を利用しようかと思います。
農地をもてあましているの、それを共同担保として融資を受けたいと思うのですが、
元銀行員さんの立場からして、共同担保を出すので、相続の支払いで、
お金が足りないから貸して欲しいというのと、物件買うから、融資してくださいとどっちを好みますか? 」
という内容の質問がありました。

まず、「相続で農地を整理したいので、この特例を利用しようかと思います。」とありますが、
文の流れから判断して違うと思いますが、仮に農地を売却することを考えているのであれば、
「親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
 特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。」が
特例を受けるための要件ですので、ご注意ください。

あと、農地をもてあましているので、それを共同担保として融資を受けたいと思うのですが、
元銀行員さんの立場からして、共同担保を出すので、相続の支払いで、
お金が足りないから貸して欲しいというのと、物件買うから、融資してくださいとどっちを好みますか? 」
という点ですが、物件取得資金の方が、物件や属性にもよりますが、借入期間も条件も良いと思いますし、
返済原資という点で稟議書は書き易いですね。

農地を共同担保にという点ですが、自分はメガバンクの都心の店舗に勤務していましたので、受け入れられるのかよく分かりません。
処分性に難はありますが、農地の多いエリアの金融機関なら問題無いのかもしれません。

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*節税の実際の活用については税理士さんにご相談くださいね。


コメント
この記事へのコメント
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このコメントは管理人のみ閲覧できます
2010/01/20(水) 21:37 | | #[ 編集]
いろいろ広がりを持って考えていくものなのですね。

とても思いつかないことで、知識のある方は素晴らしいと感じました。

興味深かったので、応援クリック心をこめて。。笑
2010/01/20(水) 21:55 | URL | 母ウッチー #-[ 編集]
質問したあずきです。
一応、銀行さんの問い合わせの翌日に審査と感触はよかったのですが、あまりに突飛すぎる内容に、家族に猛反対をされたので、暫く様子見です。融資内容としては普通の不動産と変わらず、共同担保として、8掛けの2割頭金が必要です。
これでも、ジェービルさんのネタと、農地活用に悩む方の参考になれば幸いです。しくしく


参考本としては、農業で1000万稼ぐ方法と、石渡さんのテクニックを拝借しています。
あくまで自分の支払い不可能な出費対策の資産と融資の活用手段の一つと割り切っています。
農地取得は申し訳ないけど、わかりません。
ジェービルさんも書かれていますが、必ず税理士さんに相談してください。土地の種目によってかなり金額の差が大きいので、望みの額には足らないか、工夫が必要かもしれないです。
2010/01/21(木) 21:16 | URL | あずき #-[ 編集]
母ウッチーさん

さらに拡がると、オフショアやタックスヘイヴンを使ったりするようになります。

奥が深いです。
2010/01/22(金) 09:33 | URL | ジェービル #-[ 編集]
あずきさん

家族も突然だと拒否反応を起こす場合もありますね。

でも、一旦落ち着いて、しばらく経つと理解を示す場合もあります。

もし、事情が許せば、あせらず、ゆったり進めましょう^^
2010/01/22(金) 09:41 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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