東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです。


前々回の所有物件転売の可否/銀行から見た不動産業(その1)の続きです。


「所有物件を売却した場合、不動産開発・転売業者とみなされるかどうかの境はどこらへんにあるのでしょうか。」ということですが、全金融機関統一の明確な基準があるわけではありません。


まず宅建業免許が必要なのは、不特定多数の人を相手方としてを、反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の行為と定義されています。

この行為には、自己物件の売買が含まれます。


では銀行はどう判断するでしょう。

ポイントは所有期間と売買件数にあります。

所有期間とすれば、短期か長期か。

銀行は融資するときに短期資金と長期資金で分けます。

不動産開発業者に融資するときは1年?3年の期限一括返済方式が主流です。

他行の友人からも同じような目線を聞いています。

また、大家さんが収益物件を取得する場合、長期の事業計画を提出し、超長期の期間でローンを調達しています。

それなのに、短期で売却し、繰上返済したら、金融機関はどう思うでしょう。

資金使途違反とみなされるかもしれません。

あくまでアパートローンという枠組みで、1棟物物件を増やしていく場合は、個人的な意見ですが、最低3年超、できれば5年は売却は差し控えた方が良いと思います。

また5年を超えている場合でも、1年に数件の売却を毎年のように行うと、反復又は継続して行っているとみなされるかもしれません。

お気をつけて。

ただ、ある程度バランスが良くなり、自己資金で取得するか、金融機関からも不動産業者として融資を受けられる力がついてくればチャレンジするのも良いかもです。



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コメント
この記事へのコメント
ナルホドですね~。

5年以内に売って利益がでたら税金も高いですし、5年っていうのはひとつの区切りになりますね
(^-^)
2010/01/13(水) 15:58 | URL | ナルゾウ #-[ 編集]
はじめまして。
興味深いお話でした。

とても勉強になりました。

ありがとうございました!
2010/01/13(水) 16:28 | URL | 自分部屋 山中龍二 #-[ 編集]
すごい情報です
結構、気にしてました。

競売の300万以下の戸建などを狙ってましたので、貸しにくい地域のものは、売る出口もありだなー と..。

自己資金で買えば、「資金使途違反」ではないんでしょうが、確かに件数ですよね。

毎年ではなくて、年1件ぐらいですかねー。

なんて、希望的観測ですね。(笑)
2010/01/13(水) 21:39 | URL | ともろう #-[ 編集]
ジェービルさん、
ステキです。

そういう機会が出来たら、気をつけまーす、、、と、とおいですが><
2010/01/14(木) 06:14 | URL | たろう #-[ 編集]
ナルゾウさん

特に昨年・今年は5年がポイントになりますね。

別途、書きたいと思います。
2010/01/14(木) 12:06 | URL | ジェービル #-[ 編集]
山中さん

初コメありがとうございます。

ブログ拝見しました。

なるほどと、うなってしまいました。

こちらこそ勉強になりました。
2010/01/14(木) 12:10 | URL | ジェービル #-[ 編集]
ともろうさん

競売で取得して、賃貸出さずに、売却すると、ちょっと厳しいです。

でも、貸すにもリフォーム、そして売る時もリフォームすると結構経費がかかりそうですね。
2010/01/14(木) 12:16 | URL | ジェービル #-[ 編集]
たろうさん

海底物件も数こなすと、引っ掛かるかもしれません。

ゆっくりやりましょう。
2010/01/14(木) 12:19 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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